TJ 44109, 27 août 2026, RG 26/00821

N° RG 26/00821 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OWJB

Minute N° 2026/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Août 2026

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S.C.I. PARIS IMMOBILIER

C/

S.A.R.L. [M]

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copie exécutoire délivrée le 27/08/2026 à :

la SELARL CABINET CIZERON - 257
copie certifiée conforme délivrée le 27/08/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffiers : Graziella CASAMATTA lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé

DÉBATS à l'audience publique du 20 Août 2026

PRONONCÉ fixé au 27 Août 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. PARIS IMMOBILIER (RCS [Localité 2] 437 547 649), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. [M] (RCS [Localité 3] 994 782 282), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [Q] [J], associé

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 26/00821 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OWJB du 27 Août 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 octobre 2017, la S.C.I. PARIS IMMOBILIER a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [C] les lots n° 1, 3 et 7 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2017, à destination de tous commerces y compris restauration, moyennant un loyer annuel de 29 154 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance.

Suite à des impayés de loyers ayant donné lieu à un commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 novembre 2021 et à une assignation en référé, les parties ont trouvé un accord pour un échelonnement de l'arriéré à raison de 1 000,00 € par mois, qui a été homologué par ordonnance du 14 avril 2022.

De nouveaux impayés ont donné lieu à un commandement visant la clause résolutoire du 19 juin 2025 suivi d'une assignation en référé et un accord a été entériné par une ordonnance du 16 octobre 2025 prévoyant des versements mensuels de 2 000,00 € en plus du loyer pour apurer le retard.

La S.A.R.L. [C] a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. [M] selon acte sous seing privé des 16 et 17 mars 2026.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 juin 2026, la S.C.I. PARIS IMMOBILIER a fait assigner en référé la S.A.R.L. [M] suivant acte de commissaire de justice du 15 juillet 2026 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.R.L. [M] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance et pendant un délai de trois mois,
- l'autorisation de faire transporter les meubles en garde-meubles aux frais et périls de la défenderesse,
- le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux,
- le paiement provisionnel de la somme de 10 443,48 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de celle de 1 044,34 € au titre de la pénalité contractuelle de retard,
- l'autorisation de conserver le dépôt de garantie conformément aux stipulations du contrat de bail,
- le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 3 juin 2026.

La S.A.R.L. [M], représentée à l'audience par un associé, explique qu'elle est une société nouvellement installée à [Localité 3], que la situation s'est compliquée dès le mois de mai à cause de la chaleur qui a provoqué une baisse de 50 % de l'activité, que des investissements importants ont été consentis qui devraient permettre un redémarrage normal à partir de septembre et la régularisation en quelques mois.

La S.C.I. PARIS IMMOBILIER s'oppose aux délais en soulignant que les seuls loyers payés ont été celui d'avril et un autre après l'assignation alors que l'installation est récente et que les difficultés ne sont pas justifiées. Elle actualise sa créance à 10 611,97 € au 18/08/26.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 30 octobre 2017 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 29 154 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. PARIS IMMOBILIER a fait délivrer un commandement de payer le 3 juin 2026 portant sur un arriéré de loyer et charges de 7 455,40 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par Infogreffe qu'il n'y a pas de créanciers inscrits au 1er juillet 2026 sur le fonds de commerce.

La dette n'ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n'est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n'y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

Il serait cependant inutile de fixer une astreinte, dès lors que l'autorisation de recourir à la force publique devrait permettre d'assurer l'exécution de la décision d'expulsion.

Il n'y aurait pas lieu de prendre de dispositions particulières concernant les meubles dont le sort est régi de plein droit par le code des procédures civiles d'exécution.

L'indemnité provisionnelle d'occupation serait fixée au montant du loyer augmenté des charges.

Conformément à la clause résolutoire, le dépôt de garantie resterait alors aussi acquis au bailleur à titre d'indemnité.

Le décompte des loyers et accessoires au 18 août 2026 permet de constater qu’il est dû 10 611,97 € jusqu'au 31/08/26, après le versement d'un dernier acompte par virement du 14/08/26 de 2988,00 €, de sorte que cette somme n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 455,40 € à compter du commandement du 3 juin 2026, de l'assignation du 15 juillet 2026 sur celle de 10 443,48 € et de la présente décision sur le surplus.

La demanderesse n'ayant pas actualisé sa demande accessoire, la demande initiale de provision de 1 044,34 € n'est pas sérieusement contestable au vu de la pénalité contractuelle de 10 % des sommes dues au titre du loyer stipulée par l'article 11 du contrat. Elle sera donc accordée.

Il est équitable de fixer à 800,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. [M] devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. [M], présumée de bonne foi, explique qu'elle a été victime des effets de la canicule qui a entraîné une baisse de chiffre d'affaires alors qu'elle débutait son activité. La réalité des difficultés à exploiter un commerce de restauration dans les locaux peut difficilement être contestée par le bailleur, même sans pièce justificative, alors que le premier bilan n'a même pas encore été établi, étant donné que la société ayant précédé la locataire actuelle a déjà rencontré de telles difficultés et a obtenu des délais. De plus, il est évident que la canicule a fait fuir la clientèle des lieux de restauration notamment ceux bénéficiant d'une terrasse. La locataire a néanmoins fait l'effort de régler l'équivalent d'un mois de loyer quelques jours avant l'audience, alors même que la période n'est pas encore très favorable à une reprise de l'activité compte tenu des vacances du mois d'août.

Pour sa part, la S.C.I. PARIS IMMOBILIER, qui a déjà consenti des délais au prédécesseur de la S.A.R.L. [M], doit pouvoir supporter quelques mois de décalage, le temps que le nouveau restaurant trouve sa clientèle.

Il est impératif que le paiement du loyer courant soit repris rapidement et qu'un échéancier soit calculé au plus juste en prenant en considération une reprise d'activité qui devrait intervenir de façon plus soutenue progressivement à partir de septembre puis ensuite à partir de janvier.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,