TJ 44109, 27 août 2026, RG 20/04009

SG

LE 27 AOUT 2026

Minute n°

N° RG 20/04009 - N° Portalis DBYS-W-B7E-KZX2

S.A.S. JEFF DE BRUGES - EXPLOITATION

C/

S.C.I. DU PERRAY - HALUCHERE
Société PARIS-GESTION

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ASEVEN
Me Emmanuelle BLOND - 191
la SELARL HAROLD AVOCATS I - 283
la SELARL REDLINK

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du VINGT SEPT AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 05 MAI 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 27 AOUT 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. JEFF DE BRUGES - EXPLOITATION, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
Rep/assistant : Maître Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Régis PIHERY de la SELARL REDLINK, avocats au barreau de PARIS

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. DU PERRAY - HALUCHERE RCS NANTES n°326 286 119, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

Société PARIS-GESTION RCS NANTES n°333 400 349, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE a consenti à la S.N.C. PARIS-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment, un parc de stationnement et un centre commercial, [Adresse 2] à [Localité 2].

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2009 à effet à compter du 15 octobre 2009 pour se terminer le 14 octobre 2019, la S.N.C. PARIS-GESTION a donné en sous-location à Monsieur [L] [P], un local situé au sein du centre commercial “PARIDIS” (constituant le Kiosque n°1, d’une surface déportée d’environ 32,21 m2, et ce pour une durée de 10 ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel minimum de 26.100 euros HT pour l’exploitation d’un fonds de commerce de “ Confiserie-Chocolaterie et toutes ventes s’y rapportant” sous l’enseigne “ JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION”.

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2009, il a été constitué une SARL NSTP dont Monsieur [P] est gérant et associé.

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2012, la société NSTP a cédé à la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION le fonds de commerce exploité dans le local commercial, objet du bail.

Suivant acte d’huissier du 27 septembre 2018 , la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE et la S.N.C. PARIS-GESTION ont donné congé à la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION SAS pour le 31 mars 2019, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d'éviction, en raison de “la restructuration de la galerie impliquant, outre une réorganisation des activités commerciales exploitées, la construction et reconstruction de l’immeuble”.

Par acte d’huissier délivré le 11 avril 2018, la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION SAS a fait assigner la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE devant le Tribunal judiciaire de NANTES aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 24 février 2022, le juge de la mise en état, à la demande de la S.N.C. PARIS GESTION et de la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION en application de l’article L145-14 du code de commerce et de fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, commettant pour y procéder, Monsieur [E] [C].

Le 9 octobre 2022, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 4 mai 2026, la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION SAS sollicite du tribunal de :

Vu les articles L.145-14 et L. 145-28 du Code de commerce,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Vu le Congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction du 11
avril 2018,
Vu le Rapport de l’Expert judiciaire,
Vu les pièces versées,

- JUGER que la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION est bien fondée et recevable dans ses demandes de fixation et de paiement de l’indemnité d’éviction à l’encontre des sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-
GESTION ;

A TITRE PRINCIPAL, SUR L’INDEMNITE D’EVICTION DUE EN L’ABSENCE DE TRANSFERT DU FONDS SUR UN AUTRE EMPLACEMENT DU CENTRE COMMERCIAL :

Sur l’indemnité principale :

- FIXER le montant de l’indemnité principale due à la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION à la somme de 835 250 euros en prenant en référence les années
2023, 2024 et 2025 ; à titre subsidiaire à la somme de 580.453 euros en prenant en référence les années 2017, 2018 et 2019 ; à titre infiniment subsidiaire à la somme de 591.000 euros en prenant en référence les années 2019, 2020 et 2021 ;

En conséquence :

- CONDAMNER solidairement les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS GESTION à payer à la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION la somme de 835 250 euros au titre de l’indemnité principale ; à titre subsidiaire à la somme de
580.453 euros ; à titre infiniment subsidiaire à la somme de 591.000 euros ;

Sur les indemnités accessoires :

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de réinstallation à la somme de 361 880,49 euros, et à titre subsidiaire à la somme de 383.730,49 euros
en cas de conservation des installations spécifiques par les sociétés SCI DU
PERRAY-HALUCHERE et PARIS GESTION ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de déménagement du
stock à la somme de 1.000 euros ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de déménagement des
installations spécifiques à la somme de 21.850 euros, et à titre subsidiaire en cas de conservation des installations spécifiques par les sociétés SCI DU PERRAY-
HALUCHERE et PARIS GESTION, REINTEGRER le montant de 21.850 euros au montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de réinstallation ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de remploi à la somme
de 88.164 euros à titre principal, à la somme de 62.684 euros à titre subsidiaire,
à la somme de 63.739 euros à titre infiniment subsidiaire ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux indemnités de licenciement
et autres coûts salariaux à la somme de 3.753 euros ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée au trouble commercial à la
somme de 38.500 euros ;

En conséquence :

- CONDAMNER solidairement les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS GESTION à payer à la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION la somme globale de 515 147,49 euros à titre principal, 489 667,49 euros à titre subsidiaire et à 490 722,49 euros à titre infiniment subsidiaire au titre des indemnités accessoires;
A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR L’INDEMNITE D’EVICTION DUE DANS L’HYPOTHESE D’UN TRANSFERT DU FONDS SUR UN AUTRE EMPLACEMENT DU CENTRE COMMERCIAL :

Sur l’indemnité principale :

- Le transfert du fonds sur un autre emplacement du centre commercial entrainant
nécessairement une perte de clientèle, FIXER le montant de l’indemnité principale due à la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION à la somme de 835.250 euros en prenant en référence les années 2023, 2024 et 2025, à titre subsidiaire
à la somme de 580.453 euros en prenant en référence les années 2017, 2018 et
2019 et à titre infiniment subsidiaire à la somme de 591.000 euros en prenant en
référence les années 2019, 2020 et 2021 ;

En conséquence :

- CONDAMNER solidairement les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS
GESTION à payer à la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION la somme de 835.250 euros au titre de l’indemnité principale, à titre subsidiaire la somme de 580.453 euros et à titre infiniment subsidiaire la somme de 591.000 euros ;

Sur les indemnités accessoires :

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de réinstallation à la somme de 361 880,49 euros, et à titre subsidiaire à la somme de 383.730,49 euros
en cas de conservation des installations spécifiques par les sociétés SCI DU
PERRAY-HALUCHERE et PARIS GESTION ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de déménagement du
stock à la somme de 1.000 euros ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de déménagement des
installations spécifiques à la somme de 21.850 euros, et à titre subsidiaire en cas de conservation des installations spécifiques par les sociétés SCI DU PERRAY-
HALUCHERE et PARIS GESTION, REINTEGRER le montant de 21.850 euros au montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de réinstallation ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais de remploi à la somme
de 4.639 euros ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux indemnités de licenciement
et autres coûts salariaux à la somme de 3.753 euros ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée aux frais divers à la somme de
1.200 euros ;

- FIXER le montant de l’indemnité accessoire liée au trouble d’exploitation à la
somme de 1.933 euros ;

En conséquence :

- CONDAMNER solidairement les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS GESTION à payer à la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION la somme globale de 396.255 euros au titre des indemnités accessoires ;

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

- FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION depuis le 15 octobre 2018 jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction à une somme annuelle égale à 20.702 euros hors taxes et hors charges ;

En conséquence :

- CONDAMNER solidairement les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS GESTION à rembourser à la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION les montants versés de manière injustifiée par cette dernière correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité d’occupation fixée par le Tribunal ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- DEBOUTER les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION de l’ensemble de leurs demandes, en ce compris notamment celles tendant à mettre
hors de cause la société SCI DU PERRAY-HALUCHERE et à ordonner la consignation des indemnités puis leur règlement sur communication des justificatifs de la réinstallation effective de la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION ;

- CONDAMNER les sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

- MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 29 avril 2026 , la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE sollicite du tribunal de:

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu le contrat de sous location en date du 17 juillet 2009,
Vu le congé sans offre de renouvellement du 11 avril 2018,
Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 9 octobre 2022,

A TITRE PRINCIPAL :

1. Dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait une indemnité de remplacement tel que sollicitée par la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION :
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 14 octobre 2018,

➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE à la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION est fixée à la somme globale de 535.605 euros se décomposant comme suit :

▪ Indemnité principale de remplacement : 535.605 euros
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs

➢ Débouter la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

2. Dans l’hypothèse où les Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE seraient susceptibles de proposer un local en cours de procédure, et que le Tribunal devait statuer sur une indemnité de déplacement :

➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 14 octobre 2018,

➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE à la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION à la somme globale de 7.572 euros et à titre subsidiaire de 65.572euros se décomposant comme suit :

▪ Frais de remploi : 4.639 euros
▪ Trouble d’exploitation : 1.939euros
▪ Frais de déménagement 1.000 euros
▪ Frais de réinstallations : 0euros et à titre subsidiaire 58.000 euros

➢ Débouter la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal devait considérer que les indemnités accessoires étaient dues compte tenu de la réinstallation de la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION,

➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 14 octobre 2018,

➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION à la somme globale de 647.166 euros se décomposant comme suit :

▪ Indemnité principale de remplacement : 535.605 euros
▪ Frais de remploi : 53.561 euros
▪ Frais de réinstallations : 58.000 euros
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs

Et, dans cette hypothèse,

En cas de perte de clientèle par la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION, si par extraordinaire le Tribunal entendait allouer une indemnité à la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION au titre du trouble commercial, des frais de remploi, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, dans l’hypothèse d’une indemnité de remplacement :

➢ Ordonner la consignation de ces indemnités sur le compte CARPA du Conseil de la Société PARIS-GESTION, Maître Yann MICHEL ;

➢ Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION sur communication aux Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE des justificatifs de la réinstallation effective de la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION ;

➢ Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir les Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités au profit de la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION ;

➢ Débouter la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

➢ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION, aux Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE, depuis le 15 octobre 2018 jusqu’à la remise des clés à la somme de 29.575 euros hors taxe, hors charge par an, outre indexation prévue à l’article 16 du contrat de sous location, sauf à parfaire ;

➢ Condamner la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION à payer aux Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 15 octobre 2018 jusqu’à la remise des clés correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité fixée par le Tribunal ;

➢ Condamner la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION, en application de l’article 53 du contrat de sous location, à payer aux Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE, les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 15 octobre 2018, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ;

➢ Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du
Code civil ;

➢ Condamner la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION au paiement de la somme de 8.000 euros au profit des Sociétés PARIS GESTION et PERRAY HALUCHERE en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ Condamner la Société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’état des éléments versés aux débats, la S.A.S. JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION s’est maintenue dans les lieux et exploite toujours le local, objet du bail commercial liant les parties, le projet de restructuration et reconstruction de la galerie commerciale ayant motivé le congé délivré par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE étant toujours en cours.

1. Sur l’indemnité d’éviction due par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE

Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail. Le principe de la réparation intégrale s'applique, sans qu'aucune règle impérative de calcul ne s'impose.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité principale d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité principale d'éviction une valeur de remplacement.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires qui ne se limitent pas aux frais visés par l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce dont l'énumération n'est pas limitative.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce posant une présomption de perte du fonds, il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l'activité est transférable.

En l’espèce, force est de constater que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.N.C. PARIS GESTION n’apportent pas aujourd’hui la preuve qui leur incombe que la S.A.S JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION pourrait déménager dans la galerie commerciale, compte tenu notamment de leur projet de restructuration, ou à proximité de celle-ci, sans perte significative de clientèle.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’éviction de la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION va entraîner la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’elle peut prétendre obtenir une indemnité principale de remplacement égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.

S’agissant de la prise en compte des chiffres d’affaire 2017, 2018 et 2019, il sera relevé que les parties conviennent d’un commun accord de ne pas retenir les exercices 2017,2018 et 2019 dans l’appréciation du fonds de commerce.

Il apparaît q’en l’espèce, l’activité exercée dans les locaux, à savoir une activité de commerce de chocolat, a été relativement préservée des effets de la crise sanitaire par rapport à d’autres secteurs d’activité ayant subi des fermetures administratives ou une forte diminution de leur fréquentation.

Il est constant à ce titre que la valorisation d’un fonds de commerce doit rechercher les éléments les plus pertinents pour apprécier sa valeur réelle et son potentiel écononomique et que les méthodes fondées sur le chiffre d’affaires doivent être adaptées aux caractéristiques propres de l’activité et aux circonstance de l’espèce.

Le bailleur lui même ne sollicite pas la prise en compte des exercices 2017, 2018 et 2019 dans le calcul de l’indemnité d’éviction.

En conséquence en l’espèce, il y a lieu de retenir la valeur du fonds de commerce en fonction des années 2019, 2020 et 2021, ainsi que le ratio “ valeur du fonds de commerce HT sur CA HT” de 120 % tel que retenu par l’expert; ce dernier ayant relevé une excellente progression de l’EBE sur les trois derniers exercices, ceci principalement dû à la diminution des charges et notamment du poste “ frais de personnel”.

Le preneur conteste la méthode retenue par l’expert au motif que l’évalusation du fonds devrait être déterminée exclusivement selon la méthode dite de l’EBE, laquelle constituerait, selon lui, la méthode la plus pertinente pour apprécier la valeur du fonds.

Il est constant que le rapprochement de la méthode par la rentabilité et la méthode dite corporative telle qu’effectuée par l’expert de manière contradictoire, constitue une méthode de recoupement destinée à obtenir une valorisation plus équilibrée et à éviter que la valeur du fonds ne dépende exclusivement des données comptables et des choix de gestion du preneur en place.

Ainsi, en l’absence d’élément démontrant que la méthode retenue par l’expert serait inadaptée aux caractéristiques du fonds ou contraire aux usages de la profession, il n’y a pas lieu d’écarter l’une des deux approches au profit de la seule méthode de l’EBE.

Après la mise en oeuvre de deux méthodes d’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels / par la rentabilité), l’expert judiciaire a considéré que celle-ci pouvait être fixée à la somme de 535.605 euros.

L’indemnité principale due à la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION sera donc fixée à la somme de 535.605 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l’éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d’activité, ainsi que des équipements des locaux.

Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable de ces frais, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais de remploi à 10 % de la valeur du fonds de commerce, soit une somme de 53.561,00 euros.

La demanderesse ne verse aux débats aucun élément probant de nature à remettre en cause cette évaluation.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE n’apportent pas la preuve qui leur incombe, que la société JEFF DE BRUGES EXPLOITATION ne se réinstallera pas.

L’indemnité qui lui est due à ce titre, sera donc fixée à la somme de 53.561,00 euros.

Sur les frais de déménagement dse installations spécifiques

Il est constant que dans le cas d’un remplacement les équipements et les éléments récupérables ainsi que le matériel et le mobilier sont compris dans la valorisation du fonds de commerce et sont donc “abandonnés” comme ils le seraient si le fonds avait été cédé à un tiers.

En l’espèce, il n’a pas été retenu par l’expert des frais de déménagement des installations particulières au commerce en cas de déplacement.

En conséquence, l’indemnité sollicitée à ce titre sera rejetée.

Sur la perte de stock

L’expert judiciaire rappelle qu’il n’a pas été remis la valorisation du stock de ce magasin, et qu’en tout état de cause, il n’y aura pas de perte de stock, ce dernier pouvant être réacheminé sur d’autres commerces de l’enseigne.

Il n’y a donc pas lieu de retenir une perte de stock.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION est bien fondée à solliciter réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la gestion de l’éviction et de la perturbation dans l'exploitation de son fonds.

Il convient de retenir l’évaluation faite par l’expert, conforme à l’usage, à défaut de tout élément contraire et étant rappelé que ce préjudice est indemnisé en cas de réinstallation, mais aussi en cas d'arrêt d'exploitation.

L’indemnité due à ce titre à la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION sera donc fixée à la somme de 19.500 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu'il perd. Ils ne sont dus que s'il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d'installations spécifiques.

Il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce, que dans celle de son déplacement.

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé de ces frais de réinstallation, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, force est de constater :

- qu’il est constant que les frais de réinstallation sont dus même en cas de disparition du fonds de commerce;

- que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE ne démontrent aucunement que la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION ne se réinstallera pas, étant précisé qu’en l’état des éléments du dossier, cette dernière est toujours dans les lieux, qu’elle bénéficie d’ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée conformément à l’article L145-28 du code de commerce et que les défenderesses ne peuvent à ce titre tirer argument du délai qui s’est écoulé depuis la délivrance du congé pour venir prétendre qu’aucune réinstallation ne serait envisagée par la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION .

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION dans un certain délai puisqu’il appartenait aux défenderesses de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

De plus, la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION appartient à une chaîne et a l'obligation de respecter une identité visuelle spécifique à sa chaîne et devra donc engager ces frais.

L’expert se fonde sur un tableau récapitulatif versé aux débats par le preneur, ainsi que les factures de l’aménagement d’origine qu’il a réalisé pour un montant de 335.067,00 euros correspondant au coût de la réalisation d’un nouveau kiosque identique. .

L’expert a retenu un forfait de 1.500 euros/m2 pour une surface d’exploitation équivalente,

En l’espèce, l’hypothèse d’un kiosque étant impossible en l’absence d’emplacement identique dans un centre commercial, faute pour le preneur d’établir des éléments en ce sens, seule une réinstallation dans un fonds de commerce classique, dont le montant est évalué par l’Expert à 58.000 euros sera retenue.

En considération de ces éléments, les frais de réinstallation seront fixés à la somme de 58.000 euros.

La demande de consignation sera rejetée, dès lors que les frais de réinstallation sont suffisamment justifiés par les éléments versés aux débats.

L’indemnité due à ce titre à la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION sera donc fixée à la somme de 58.000,00 euros .

Sur les frais de licenciement

La société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION SAS sollicite une indemnisation de 3.753,00 euros au titre des frais de licenciement.

L’expert indique que le preneur a versé aux débats un calcul de licenciement pour ce montant.

Ce poste apparaît justifié dans son principe dès lors qu’il est directement lié à la situation litigieuse. Il convient dès lors de retenir la somme de 3.753,00 euros , sous réserve de la production des justificatifs établissant la réalité et le montant des frais exposés.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION s’établit comme suit, étant précisé qu’aucune demande n’a été formée au titre des frais de licenciement et des frais de déménagement en l’état des dernières écritures de la demanderesse:

- indemnité principale 535.605,00 euros
- indemnités accessoires

• frais de remploi 53.561,00 euros
• trouble commercial 19.500,00 euros
• frais de réinstallation 58.000,00 euros
• licenciement 3.753,00 euros sous réserve de justificatifs

total 670.419 euros

En conséquence, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront condamnées in solidum à payer à la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION la somme de 670.419 euros à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil, outre la capitalisation des intérêts à échoir.

2. Sur l’indemnité d’occupation due par la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION

Il résulte de l'article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, distincte du loyer, calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 15 octobre 2018 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

La société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 15 octobre 2018.

Force est de constater que la valeur locative des lieux telle que fixée par l’expert judiciaire à la somme de 765,00 euros par m² par an, compte tenu des caractéristiques du local, des valeurs dites de voisinage et des valeurs de nouvelles locations, n’est pas sérieusement contestée par les parties.

Seul est remis en cause l’abattement de précarité retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 5% et conduisant à une indemnité d’occupation d’un montant global de 28.096,00 euros par an (pour une surface pondérée de 38,66 m²).

Contrairement à ce que soutiennent la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, cet abattement de précarité de 5 %, conforme à l’usage, apparaît justifié, dès lors que l’expert judiciaire a expressément pris en considération la situation du preneur tout en limitant l’abattement à 5 % faisant ainsi une évaluation mesurée.

L’indemnité d’occupation due par la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION sera donc fixée à la somme de 28.096 euros par an H.T. et H.C. depuis le 15 octobre 2018.

Au vu du montant de cette indemnité d’occupation, l’existence de “compléments d’indemnités d’occupation” dus par la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION n’est pas démontrée, de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux demandes de la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de ce chef.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE qui succombent à l'action, supporteront les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.

En outre, la société JEFF DE BRUGES-EXPLOITATION a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront donc condamnées à lui payer la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS