TJ 06088, 27 août 2026, RG 26/00395

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] » c/ [C], [Y] [A], [U] [K], [V] [M] épouse [A]

N° 26/
Du 27 Août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 26/00395 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q6UX

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 2] en la personne de son syndic en exercice,
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [C], [Y] [A]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non représenté

Mme [U] [K], [V] [M] épouse [A]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] sont propriétaires du lot n 02 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par lettre du 15 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure de lui payer la somme de 4.871,44 euros de charges de copropriété dues au 25 juillet 2025.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a fait assigner M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

9.127,26 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2025, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais de relance et de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il souligne que ce texte ne dresse pas la liste des frais à la charge du copropriétaire défaillant et que les clauses du contrat de syndic prévoyant le coût des diligences lui est opposable. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2025. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 mai 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] sont propriétaires du lot de copropriété n 02,le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juin 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2026 au 31/03/2027,
les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A],l’état des dépenses au 31/03/2025,l’état financier après répartition au 31/03/2025,une mise en demeure de payer la somme de 4.871,14 euros de charges de copropriété dues au 25 juillet 2025, adressée à M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] par lettre du 15 septembre 2025,un relevé de compte débiteur de la somme de 9.127,26 euros au 1er janvier 2026.
Toutefois, la somme de 9.127,26 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 18 euros le 30/04/2025,des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 27/06/2025,des frais de « dossier avocat » d’un montant de 260 euros le 25/07/2025,des frais d’honoraires d’avocat d’un montant de 151,20 euros le 25/09/2025,
le tout pour un montant total de 459,20 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, les frais d’une mise en demeure d’un montant de 30 euros seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à hauteur de 8.698,06 euros, comptes arrêtés au 1er janvier 2026, que M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] seront solidairement condamnés à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.871,14 euros à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2025 et sur la totalité à compter de l’assignation du 23 janvier 2026, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] s’abstiennent de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

Par conséquent, M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [C] [A] et Mme [U] [M] épouse [A] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS