TJ 06088, 27 août 2026, RG 26/00187

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] » c/ Société S.C.I NEXT [O]

N° 26/
Du 27 Août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 26/00187 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q6F7

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », Pris en la personne de son syndic en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

La société S.C.I NEXT [O], Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Next [O] est propriétaire des lots n 159, 216 et 217 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à Eze Village (06360).

Par lettre du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de payer la somme de 13.201,49 euros de charges de copropriété dues au 15 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] à Eze Village a fait assigner la SCI Next [O] aux fins d’obtenir la condamnation au paiement des sommes suivantes :

16.859,24 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais de relance et de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2025. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Par lettre du 18 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a indiqué que la SCI Next [O] avait procédé à deux versements d’un total de 15.881,75 euros portant sa créance de charges et frais à la somme de 977,49 euros arrêtée au 3 février 2026 si bien qu’il actualisait sa demande principale à cette somme et maintenait ses demandes.

Assignée à Monaco par remise de l’acte le 6 février 2026 par la sûreté publique, la SCI Next [O] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 mai 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la SCI Next [O] est propriétaire des lots de copropriété n 159, 216 et 217,le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 avril 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026,
les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Next [O],l’état des dépenses au 30/09/2024, l’état financier après répartition au 30/09/2024,une mise en demeure de payer la somme de 13.201,49 euros de charges de copropriété dues au 15 octobre 2025, adressée à la SCI Next [O] par lettre du 27 octobre 2025,un relevé de compte débiteur de la somme de 977,49 euros au 3 février 2026.
Toutefois, cette somme n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend :
des frais d’avocat d’un montant de 129,60 euros le 08/04/2025,des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 26/08/2025,des frais de lettre de conciliation d’un montant de 40 euros 24/09/2025,des frais contentieux d’un montant de 300 euros le 15/10/2025,
le tout pour un montant total de 499,60 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, les frais d’une mise en demeure d’un montant de 30 euros seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à hauteur de 507,89 euros, comptes arrêtés au 1er janvier 2026, que la SCI Next [O] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025, date de la mise en demeure, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la SCI Next [O] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes. Elle n’a versé d’importantes sommes qu’à la suite de la délivrance de l’assignation alors qu’elle s’était abstenu de tout paiement pendant plusieurs mois.

Elle cause ainsi au syndicat un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 500 euros.

Par conséquent, la SCI Next [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Next [O] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS