TJ 42218, 25 août 2026, RG 25/04565

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04565 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I56V

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection
assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 23 Juin 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Madame [H] [T], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [W] [F] [M] épouse [X]
née le 27 Juillet 1973 à ALGERIE [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Saba BENZEGHIBA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 17/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 18 juillet 2014, l’OPH MÉTROPOLE HABITAT [Localité 1] a donné en location à Madame [W] [F] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 309,72 euros, outre une provision sur charge de 180,47 euros.

Par contrat en date du 08 juin 2015, prenant effet au 15 juin 2015, l’OPH MÉTROPOLE HABITAT [Localité 1] a donné en location à Madame [W] [F] [X], le garage n°8 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 31,50 euros, outre une provision sur charges de 2,11 euros.

Par courrier du 15 juillet 2024, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, venant aux droits de l’OPH MÉTROPOLE HABITAT [Localité 1] a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 10 décembre 2024 à Madame [W] [F] [X] :
un commandement de justifier de la souscription d'une assurance habitation.un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 754,14 €.
Suivant citation délivrée par commissaire de justice le 9 septembre 2025, L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [W] [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 9 septembre 2025.

L'audience s'est tenue le 23 juin 2026.

Lors de l’audience, L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [W] [F] [X]. L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a en outre demandé au tribunal :
à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail ;de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;de condamner Madame [W] [F] [X] au paiement des sommes suivantes :7 266,35 € au titre de sa créance locative arrêtée au 18 juin 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.
L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a expliqué au soutien des prétentions :

à titre principal que Madame [W] [F] [X] n’a pas assuré le logement donné à bail ;qu’il y a lieu à supprimer le délai du commandement de quitter les lieux du fait du défaut d’assurance qui fait courir un risque au bailleur ;qu’ils sont opposés à des délais de paiement car Madame [W] [F] [X] n’a effectué aucun paiement depuis le 10 septembre 2025.
Madame [W] [F] [X], représentée par son conseil, n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative sur trois ans en plus du loyer courant ;de débouter l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de ses prétentions.
Madame [W] [F] [X] soutient notamment :
qu’elle a repris le paiement des loyers courants ;quelle a connu des difficultés financières au cours de l’année 2024 ;qu’elle n’a pas d’emploi et qu’elle élève seule deux enfants.
Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026, pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail
Sur le non-paiement des loyers
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [W] [F] [X] le 10 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 754,14 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [W] [F] [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 février 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [W] [F] [X] n'a toujours pas restitué les clés du logement et du garage. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [F] [X] et de dire que faute par Madame [W] [F] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux que cela soit le local d’habitation et le garage.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur le défaut d’assurance
En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties faisant déjà l’objet d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, la demande effectuée sur le fondement du défaut de justification de l’assurance est sans objet ce d’autant qu’il est apporté des justificatifs de l’assurance du locataire.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [W] [F] [X] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [W] [F] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à HABITAT MÉTROPOLE qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [W] [F] [X] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 18 juin 2026 établissant l’arriéré locatif pour le logement et le garage (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7 266,35 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [F] [X] à payer là l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 7 266,35 € actualisée au 18 juin 2026, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 754,14 € à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [W] [F] [X] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [W] [F] [X] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il ressort du décompte établi par l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE que Madame [W] [F] [X] ne s’est acquitté d’aucun loyer depuis le 10 septembre 2025. Bien que la défenderesse affirme avoir payé le loyer courant, elle fournit à titre de preuve l’avis d’échéance du mois de mai 2026. Cet avis d’échéance ne permet pas d’établir que Madame [W] [F] [X] ait payé le loyer mais seulement de connaître la somme qu’elle devait payer à son bailleur pour le mois de mai 2026.

Compte tenu du fait qu’aucun paiement n’a été effectué depuis septembre 2025, il convient de rejeter la demande de Madame [W] [F] [X] de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

- Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [W] [F] [X], la demande de condamnation formée par à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [F] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est nécessaire, compatible avec la nature du litige et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :