TJ 21231, 26 août 2026, RG 26/00349

République française
Au nom du peuple français

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
DE LA COPROPRIETE DRAPEAU
c/
[R] [W]
[L] [Q]

N° RG 26/00349 - N° Portalis DBXJ-W-B7K-JHSR

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

la SCP MAUSSION - 80

JUGEMENT DU : 26 AOUT 2026

JUGEMENT
Audrey MATHIAS, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Josette ARIENTA, Greffier et lors du délibéré de Françoise GOUX, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DRAPEAU représenté par son syndic en exercice, la SAS [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

M. [R] [W]
né le 27 Septembre 1984 à [Localité 1] (COTE D’OR)
[Adresse 3]
[Localité 3]

non représenté

Mme [L] [Q]
née le 05 Septembre 1987 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 3]

non représentée

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 juillet 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [R] [W] et Mme [L] [Q] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété depuis le 20 juin 2022, dénommé Drapeau, et situé [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 9 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Drapeau située [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] à Dijon, représenté par son syndic en exercice, la SAS [H], a assigné M. [R] [W] et Mme [L] [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 839 et 481-1 du code de procédure civile ainsi que L.213-2 du code de l’organisation judiciaire :
- déclarer recevable et bien fondée sa demande ;
par voie de conséquence,
- condamner solidairement M. [R] [W] et Mme [L] [Q] à lui verser les sommes suivantes :
➢ 8 404,65 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 30 juin 2026 (appel provisionnel du 1er juillet 026 compris),
➢ 667,36 € au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2026 (2ème trimestre exercice 2026/2027), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 34,98 €, sauf à parfaire,
➢ 667,36 € au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2027 (3ème trimestre exercice 2026/2027), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 34,98 €, sauf à parfaire,
➢ 667,36 € au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2027 (4ème trimestre exercice 2026/2027), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 34,98 €, sauf à parfaire,
➢ 840,46 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,
➢ 980 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer ;
- juger que les condamnations prononcées à hauteur de 8 493,14 € porteront intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2026 et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;
- rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant une condamnation précédente, une mise en demeure en date du 20 janvier 2026 et une sommation de payer les charges de copropriété du 26 mai 2026, M. [W] et Mme [Q] ne règlent toujours pas leurs charges de copropriété, ni même leurs appels de provision sur charges pour l’année en cours et leurs appels de fonds travaux, et ce depuis le 1er juillet 2024.

Ainsi, M. [W] et Mme [Q] restent débiteurs de la somme de 8 404,65 €, selon décompte arrêté au 30 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires rappelle notamment :

qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ;
que l’article 19-2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ;
qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque.
Il soutient que l'absence de règlement des appels provisionnels et des charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires obligés de faire l’avance des fonds un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l'allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires précise que les comptes définitifs pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025 et les budgets prévisionnels pour les exercices 2025/2026 et 2026/2027 ont été respectivement approuvés par les assemblées générales des 19 décembre 2024 et 18 décembre 2025, auxquelles M. [W] et Mme [Q] ont été régulièrement convoqués et dont ils se sont vu notifier les procès-verbaux.

Bien que régulièrement assignés, M. [W] et Mme [Q] n’ont pas comparu à l'audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L'article 19-2 de cette loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Drapeau située [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] verse notamment aux débats :
- le jugement du tribunal judiciaire de Dijon en date du 5 décembre 2023,
- la mise en demeure du 20 janvier 2026,
- la sommation de payer du 26 mai 2026,
- le décompte actualisé des charges dues au 30 juin 2026,
- les convocations aux assemblées générales des 19 décembre 2024 et 18 décembre 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 décembre 2024 et 18 décembre 2025.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l'arriéré de 8 404,65 € arrêté au 30 juin 2026, somme qui ressort du décompte actualisé des charges dues, et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme.

Ce montant portera intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2026 sur les sommes mentionnées dans la sommation de payer et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

Il convient également, par application de l’article 19-2 précité qui rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues, de faire droit à la demande en paiement de la somme totale de 2 107,02 € correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux de l’exercice 2026/2027 (2ème, 3ème et 4ème trimestres) et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de M. [W] et Mme [Q] en l'absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise leur mauvaise foi. Celle-ci a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d'impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 840,46 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [W] et Mme [Q] qui succombent en supporteront donc solidairement la charge, qui comprendra le coût de la sommation de payer du 26 mai 2026.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [W] et Mme [Q] qui succombent seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Drapeau située [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] la somme de 980 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :