TJ 56260, 27 août 2026, RG 26/00155

N° RG 26/00155 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E7VN

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Benoît MARTIN de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES, substituant Me Jonathan AZERAD, du barreau de LYON

Madame [O] [D] épouse [L], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Benoît MARTIN de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES, substituant Me Jonathan AZERA, du barreau de LYON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [R], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER lors des débats, Olivier LACOUA lors de la mise à disposition

DÉBATS : A l'audience publique du 28 Mai 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me MARTIN

Copie à : M. [R], DDETS

RG N° 26-155. Ordonnance de référé du 27 août 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 26 août 2024, M. [T] [L] a donné à bail à M. [K] [R] un logement d'habitation et un garage n°7, situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 505 euros, outre la somme mensuelle de 20 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, M. [T] [L] et Mme [O] [D] épouse [L] ont fait notifier à M. [K] [R] un commandement de payer la somme de 1591 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, M. [T] [L] et Mme [O] [D] épouse [L] ont fait assigner M. [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes, saisi en référé, auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties à la date du 21 janvier 2026, ou, à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non-paiement des loyers et charges dus,
- ordonner l'expulsion de M. [K] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [K] [R], à titre provisionnel, à leur payer :
- à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui serait dû en l’absence de résiliation, et des charges,
- 1596,25 euros au titre de l’arriéré locatif dû à fin janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation et les loyers et charges venus à échéance jusqu’à la date de résiliation retenue par le tribunal,
- condamner M. [K] [R] à leur régler 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Direction de la cohésion sociale.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 2 février 2026.

A l'audience du 9 avril 2026, l’affaire a été contradictoirement renvoyée au 28 mai suivant.

À l’audience du 28 mai 2026, M. [T] [L] et Mme [O] [D] épouse [L], représentés par leur Conseil, ont confirmé leurs demandes et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 1596,50 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 8 avril 2026.

M. [R] n’a pas contesté le montant de la dette, indiquant qu’il avait réglé le loyer du mois de mai 2026 et que seules les échéances des mois de septembre, octobre et novembre 2025 étaient impayées.
Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. et Mme [L] se sont opposés à ces demandes.

Sur interrogation du juge, M. [K] [R] a indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.

Par note en délibéré à la demande du juge, M. [T] [L] et Mme [O] [D] épouse [L] ont justifié que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 1066,50 euros au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il a été justifié de la qualité de Mme [L] à agir.

Sur le référé et la recevabilité de l'action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation.
Il est fait état de l’urgence à statuer au vu de l’importance des impayés de loyers, lesquels ne sont pas sérieusement contestés.
Il y a donc bien lieu à statuer en référé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échues et six semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 10 décembre 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de six semaines pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance puisque seul un virement de 525 euros a été réalisé entre le 10 décembre 2025 et le 21 janvier 2026.

M. [R] n’a pas saisi la commission de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 21 janvier 2026.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit en cours de délibéré que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 1066,50 euros.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette.
En l'espèce, M. [K] [R] ne conteste pas sa dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [K] [R] à verser à M. [T] [L] et Mme [O] [D] épouse [L], à titre de provision, la somme de 1066,50 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 29 mai 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu'à la présente décision.

Toutefois, en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que M. [K] [R] a repris le versement intégral du loyer courant depuis le 5 février 2026.

Selon ses déclarations, M. [R] est mécanicien en contrat à durée indéterminée et perçoit un salaire mensuel de 1763 euros.
Il s’en déduit que M. [K] [R] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.

Dès lors, il convient d'accorder à M. [K] [R] des délais selon les modalités décrites au dispositif.
Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date.
Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [K] [R] pourra être poursuivi en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Occupant sans droit ni titre et à défaut de départ volontaire, M. [K] [R] sera alors tenu de verser à M. [T] [L] et Mme [O] [D] épouse [L], à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [K] [R] sera condamné aux entiers dépens d'instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation et de notification à la Préfecture.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [L] et Mme [O] [D] épouse [L] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,