TJ 45234, 26 août 2026, RG 24/02332

N° RG 24/02332 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWZS - décision du 26 Août 2026

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2026

N° RG 24/02332 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWZS

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [W]
né le 11 Avril 1982 à [Localité 1]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

La SMABTP
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 775 684 764
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
venant aux droits de :
La S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT,
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 432 147 049
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Andréanne SACAZE de la SELARL ANDREANNE SACAZE, avocats au barreau d’ORLEANS, Maître Vincent CHAMARD-SABLIER de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉBATS : à l’audience publique du 20 mai 2026,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 26 août 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP
Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, Monsieur [S] [W] a assigné la SA CGI BATIMENT, aux droits de laquelle vient la Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) aux fins d'obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, sa condamnation au paiement des sommes de :
- 37 691,04 euros TTC, avec indexation sur l'indice BT 01 à la date du dépôt du rapport d'expertise, au titre des travaux de reprise
- 79 993 euros au titre des pénalités de retard
- 18 280 euros au titre du préjudice de jouissance
- 6000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [W] fait notamment valoir à l'appui de ses prétentions que :
- le prix de la construction a été réglé avec "réception "le 14 janvier 2020 avec réserves complétées par une liste adressée le 16 janvier 2020
- le constructeur a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire avant l'achèvement parfait des travaux
- le garant aurait dû désigner la personne qui terminerait les travaux
- cette obligation ne cesse que lorsque ces réserves ont été levées
- un procès-verbal de réception a été factuellement signé mais il ne traduit pas sa volonté libre et non équivoque de réceptionner l'ouvrage
- l'ouvrage n'était pas réceptionnable, le garage étant en cours d'édification et ni le chauffage ni l'évacuation des eaux usées n'étant réceptionnables
- le garage était en cours de réalisation et l'escalier présentait un danger
- il a signé le document afin d'obtenir les clés en échange et sans autre solution pour se loger, ayant déposé son préavis
- la rubrique concernant la date effective de réception n'a pas été signée
- l'expert judiciaire reprend les désordres, non-façons et malfaçons constatés
- plusieurs points demeurent litigieux mais le garant ne peut se prévaloir d'une réception valide
- il a constamment demandé l'intervention du repreneur pour achèvement des travaux
- les parties sont d'accord sur le montant prévu des pénalités journalières et sur la date de livraison prévue (19 février 2020)
- la réception ne pouvait être prononcée en l'état selon l'expert judiciaire, en raison d'une impropriété à destination
- la privation du garage lui cause un préjudice de jouissance
- il subit également un préjudice de jouissance du fait du non achèvement de la maison plus de quatre ans après la réception
- la durée des travaux de reprise est évaluée à trois mois par l'expert, ce qui accentuera le préjudice de jouissance

La SMABTP venant aux droits de la SA CGI BATIMENT demande qu'il soit pris acte de son intervention aux droits de cette société à compter du 30 octobre 2024 et conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [W] dont elle sollicite la condamnation au paiement de la somme de 8000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, la SMABTP demande la limitation de la demande présentée par Monsieur [W] au titre des travaux de reprise à la somme maximum de 4321,98 euros correspondant au coût du dépassement de prix nécessaire à la levée des réserves subsistantes et, à titre plus subsidiaire, elle demande qu'il soit jugé que le montant total de la créance susceptible d'être revendiquée par Monsieur [W] à l'égard du garant au titre des travaux nécessaires à la reprise des réserves subsistantes s'élève à 19191,98 euros TTC (conformément aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire, 10710 euros TTC au titre de la reprise des réserves formulées dans le cadre du procès-verbal de réception du 14 janvier 2020 et 8481,98 euros TTC au titre de la reprise des réserves complémentaires formulées dans la lettre du 16 janvier 2020) et sollicite la condamnation de Monsieur [W] à lui payer, avec compensation entre les créances des parties, les sommes de :
- 9605 euros TTC au titre du solde restant dû sur le prix convenu
- 5805 euros TTC au titre de la franchise de 5% du prix convenu applicable par el garant en vertu de l'article L213-6 du code de la onstruction et de l'habitation et de son acte de cautionnement

La SMABTP expose notamment que :
- le délai de livraison au plus tard le 19 février 2020 a été respecté puisque les travaux ont été réceptionnés le 14 janvier 2020
- aucune des réserves ne porte sur le défaut d'achèvement du garage, pourtant apparent au moment de la réception
- le garant a désigné la société AST Groupe en qualité de repreneur afin de procéder à la reprise des réserves subsistantes
- l'intervention du repreneur a été empêchée par l'opposition de Monsieur [W] dont les réclamations dépassaient le cadre d'application de la garantie de livraison
- le champ d'application de la garantie de livraison au titre de l'achèvement de l'ouvrage est limité au financement du dépassement du prix convenu nécessaire à la reprise des réserves signalées lors de la réception ou dans les huit jours suivants
- la garantie ne couvre pas les désordres apparus ou dénoncés postérieurement à la réception
- la décision de réception est irrévocable une fois prononcée
- la réception a notamment pour conséquence le transfert de la garde de l'immeuble au maître de l'ouvrage
- il ne s'agissait pas d'une pré réception
- aucune pression du constructeur n'avait été évoquée auparavant
- le contrat interdit toute occupation anticipée de l'immeuble
- la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de prendre possession de l'immeuble est établie
- la réception peut être prononcée avant achèvement total de l'ouvrage, même non habitable
- l'expert a relevé que les raccordements avaient été effectués et que le chauffage fonctionnait
- la maison est habitée et habitable depuis plus de six ans
- la garantie de livraison ne couvre pas le financement de la construction et n'a vocation à couvrir que le montant des travaux nécessaires à la levée des réserves dont le coût dépasserait 5% du prix convenu
- le contrat prévoyait une durée d'exécution des travaux de 15 mois à compter de al date d'ouverture du chantier
- ce délai a été respecté
- il n'existe aucun retard de livraison
- le défaut d'achèvement du garage a été purgé par l'effet de la réception sans réserve
- la livraison est intervenue avant l'expiration du délai contractuel d'exécution des travaux
- les préjudices allégués ne sont pas couverts par la garantie de livraison
- le garant n'est pas tenu de prendre à sa charge les dommages-intérêts pouvant être dus en réparation de préjudices distincts du coût d'achèvement de l'ouvrage

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026 avec fixation à l'audience de plaidoiries du 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fond

Il convient de prendre acte de l'intervention de la SMABTP aux droits et obligations de la société CGI BATIMENT à compter du 30 octobre 2024, date de la dissolution anticipée de cette dernière société avec transmission universelle de son patrimoine au profit de la SMABTP, avec pour la SMABTP qualité de partie dans le cadre de la présente instance à compter de cette dissolution.

L'article L231-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que :
I.-La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.

II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits susindiqués.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du contrat conformément à l'article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l'exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l'administrateur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.

En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu'il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l'article L. 231-2.

IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours prévu à l'article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

En l'espèce, un contrat de construction de maison individuelle a été conclu le 26 juillet 2018 entre Monsieur [S] [B], maître d'ouvrage, et la SARL Hestia Construction Investissement, constructeur, portant sur la construction d'une maison à usage d'habitation comportant un garage, sur un terrain situé [Adresse 4], moyennant un prix convenu forfaitaire assurances et garantie comprises de 116 100 euros TTC. Le délai de livraison a été contractuellement fixé à 14 mois à compter de la date d'ouverture du chantier, en application de l'article 2.2.6 des conditions générales du contrat, compte tenu du montant du contrat.

Il est constant que la déclaration d'ouverture du chantier est intervenue le 19 novembre 2018 et qu'un procès-verbal de réception a été signé le 14 janvier 2020 par d'une part la société Hestia Construction Investissement et d'autre part par Monsieur [S] [B], en sa qualité de maître d'ouvrage, avec présence d'un état annexe des réserves, pareillement signé par les parties au contrat, le 14 janvier 2020, avec mention manuscrite, contradictoirement signée des parties, de quatre réserves avec reprise à effectuer, à savoir "enduit extérieur à revoir (finition)+nettoyage ; reprise grille avaloir ; fonctionnement VR chambre+baie ; reprise en vs du WC et évacuation cuisine".

Il est tout aussi constant qu'un jugement du tribunal de commerce d'Orléans a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Hestia Construction Investissement le 22 janvier 2020, avec date de cessation des paiements fixée au 15 décembre 2019.

Monsieur [B] ne démontre pour autant pas avoir été contraint de signer le procès-verbal de réception avec réserves du 14 janvier 2020 et n'en fait pas état lors de son courrier du 16 janvier 2020 adressé à la CGI Bâtiment antérieurement à la liquidation judiciaire, même si le constructeur avait à cette dernière date informé le demandeur de son état de cessation des paiements, courrier aux termes duquel il liste d'autres réserves et fait état de la nécessité d'aménager dans la maison le 27 janvier 2020 et de la présence d'un nouveau né de un mois. Monsieur [B] a de plus pu librement formuler toutes réserves, tant le 14 janvier 2020 que le 16 janvier 2020, sans qu'aucune ne fasse au demeurant référence au garage, et il ne peut être retenu que le procès-verbal de réception avec réserves du 14 janvier 2020 ne serait pas conforme aux exigences issues des dispositions de l'article 1792-6 du code civil et serait dénué de portée en terme de réception effective.

Il sera dès lors retenu que le délai contractuel de livraison a été respecté, la réception étant intervenue antérieurement au 19 février 2020, date elle-même postérieure de 14 mois par rapport à la date d'ouverture du chantier. La demande relative aux pénalités de retard sera rejetée, étant constaté qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire contradictoire du 22 janvier 2024 que les travaux se sont achevés en janvier 2020, avec référence manifeste au procès-verbal de réception du 14 janvier 2020.

S'agissant de la demande relative aux travaux de reprise, il résulte de façon incontestable qu'ils ont été chiffrés par l'expert judiciaire à la somme de 37 691,04 euros TTC, pour les réserves subsistantes.

Par conséquent, compte tenu du solde restant à payer sur le prix convenu, d'un montant de 9605 euros, élément constant, la somme de 28086,04 euros reste due par la SMABTP, en application de la franchise légale et contractuelle de 5%. Il n'y a pas lieu à indexation sur l'indice BT 01 compte tenu de lacompensation entre les créances des parties. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Le préjudice de jouissance de Monsieur [B] sera indemnisé à hauteur de la somme de 9000 euros, compte tenu de la durée estimée des travaux de reprise à trois mois par l'expert judiciaire, durée raisonnable et sans élément de preuve contraire, soit sur la base d'une somme mensuelle de 3000 euros proportionnée au préjudice subi. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

- sur l'article 700 du code de procédure civile

Il n'apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1900 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS