TJ 51108, 25 août 2026, RG 26/00127

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° du dossier : N° RG 26/00127 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E7H4

JUGEMENT

DU 25 AOUT 2026

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A l'audience publique des référés tenue le vingt cinq Août deux mil vingt six,

Nous, Sébastien MORGAN, président du tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE, assisté de Dominique GRANDREMY, cadre-greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]
[Adresse 2]”
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

ET :

Monsieur [X] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant

A notre audience du 07 Juillet 2026, avons mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu'il suit :

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [X] [Z] est propriétaire des lots 63,70 et 152, correspondant à un appartement, une cave et un garage, dépendants de la copropriété de l’immeuble « [Adresse 5] » [Adresse 3] à [Localité 2].
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2023, le syndic de copropriété de la résidence a mis en demeure Monsieur [X] [Z] de procéder au règlement s’élevant à la somme de 5943,39 euros.
Le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » a adressé une seconde mise en demeure le 2 septembre 2025, portant sur la somme de 10482,79 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE MODERNE D’EPERNAY, a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 9 juin 2026, Monsieur [X] [V] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon procédure accélérée au fond sur le fondement des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1231-1 du code civil et sollicite les mesures suivantes :
Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS AME IMMOBILIER, recevable et bien fondé en ses demandes,Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS AME IMMMOBILIER, la somme de 10482,79 euros, au titre des charges de copropriété correspondant aux exercices 2023,2024 et 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 septembre 2025,Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS AME IMMMOBILIER, la somme de 441,13 euros correspondant aux provisions non échues et devenues exigibles sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS AME IMMMOBILIER, la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts distincts,Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS AME IMMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS AME IMMMOBILIER, la somme de 2614 euros correspondant aux frais nécessaires de mises en demeure exposés,Condamner Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] » fait valoir au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1231-1 du code civil que, Monsieur [X] [Z] s’est abstenu d’acquitter les appels de fonds correspondant aux exercices 2023, 2024 et 2025.

Il indique que les manquements systématiques et répétés de Monsieur [X] [Z] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat de copropriétaires de régler ses charges, sans justifier d’aucune raison valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct, certain, distinct de celui compense par les intérêts moratoires.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 juillet 2026.
Représenté par son Conseil, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE MODERNE D’EPERNAY, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Régulièrement assigné, Monsieur [X] [Z] n’est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026.
La présente décision sera réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété: « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »
En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier, notamment de l’attestation notariée du 8 décembre 2021, que Monsieur [X] [Z] est propriétaire des lots n°63, 70 et 152, au sein de l’immeuble [Adresse 6] correspondant à un appartement, une cave et un garage.
ll est établi, par les arrêtés de compte et les situations comptables, que les charges de copropriété correspondant aux exercices 2023, 2024 et 2025, n'ont pas été réglées par Monsieur [X] [Z] malgré deux mises en demeure délivrées le 11 décembre 2023 et le 2 septembre 2025.

Par ailleurs, au vu des pièces produites (mise en demeure du 2 septembre 2025, de l’extrait de compte du débiteur du 18 août 2025, du bordereau d’appel de fonds du 10 juin 2025, des procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 31 mai 2022, 7 juin 2023, 9 juillet 2024 et 7 juillet 2025), il y a lieu de retenir que les conditions de l'article susvisé sont réunies fondant le demandeur à la procédure à voir ordonner la condamnation du débiteur de la créance en paiement.
En outre, au vu du décompte produit par le demandeur à la procédure arrêtée à la date de l’assignation, le montant de sa créance de charges de copropriété exigible, certaine et liquide s'élève à la somme 10482,79 euros.

Enfin, les provisions sur charges soit l’appel de fonds du 4ème trimestre 2025, soit du 01/07/2025 au 30/09/2025 (792,81 euros), l’appel cotisations au fonds de travaux loi ALUR du 4ème trimestre (25,04 euros) et de l’appel ajustement du budget suite à l’assemblée générale (-376,72 euros) sont devenues exigibles de sorte que Monsieur [X] [Z] est redevable, à ce titre, de la somme de 441,13 euros.
Par conséquent, Monsieur [X] [Z] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société AME IMMOBLIER, les sommes de 10482,79 euros et de 441,13 euros, toutes deux assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les dommages et intérêts distincts
Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soient à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »
L’article 1231-6 du Code civile : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêts moratoires. »
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des deux mises en demeure de payer les charges de copropriété des 11 décembre 2023 et 2 septembre 2025, que Monsieur [X] [Z] n’a pas réglé ses charges.
Des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires ne sont alloués que lorsque le créancier démontre un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.
Les contraintes pesant sur la gestion de l’immeuble et inhérentes à son entretien, relevés par le demandeur, ne sont que les manifestations du retard apporté à l’exécution de l’obligation de payer et ne suffisent pas à caractériser un préjudice distinct.
Compte tenu des pièces versées au dossier, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ce retard aurait entrainé des conséquences distinctes de celles inhérentes au défaut de paiement, de sorte que l’existence d’un préjudice autonome et distinct n’est pas prouvée.
La demande du syndicat de copropriétaires tendant à l’allocation de dommages et intérêts distincts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires
Selon l'article 696 dudit code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant à l’instance, Monsieur [X] [Z] est condamné aux dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, sont imputables au copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». En l’espèce, les frais dont le syndicat de copropriétaire réclame le paiement ne sont pas justifiés, étant rappelé que les honoraires d’avocat entrent dans les sommes allouées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice, la SAS AME IMMMOBILIER une indemnité de 800 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le président du tribunal, statuant par jugement rendu selon procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort ;
CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS AME IMMOBILIER, la somme de 10482,79 euros, au titre des charges de copropriété correspondant aux exercices 2023, 2024 et 2025, ainsi que la somme de 441,13 euros, au titre des provisions sur charges, les deux sommes étant augmentées des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] », représenté par son syndic en exercice, la SAS AME IMMOBILIER, la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] », représenté par son syndic la SAS AME IMMOBILIER, de condamner Monsieur [X] [Z] à la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts distincts ;
REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 5] », représenté par son syndic en exercice, la SAS AME IMMOBILIER, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Sébastien MORGAN, président et Dominique GRANDREMY, cadre-greffier.

Dominique GRANDREMY Sébastien MORGAN