TJ 97120, 15 mai 2026, RG 26/00040

Ordonnance de référé du 15 Mai 2026-N° RG 26/00040 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQZW

Minute n° 26/00040

N° RG 26/00040 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQZW

DU 15 Mai 2026

AFFAIRE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ARCHIPEL ET SAVANE représenté par son syndic IMMO 971

C/

[T] [U]

Ordonnance notifiée le :

-

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

Ordonnance de référé du 15 Mai 2026-N° RG 26/00040 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQZW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 15 Mai 2026

Nous, Sabine CRABOT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Madame Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ARCHIPEL ET SAVANE représenté par son syndic IMMO 971, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le N°352 092 472, dont le siège social est sis 8 Place Créole La Marina - 97190 LE GOSIER, agissant poursutes et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège,

Représenté par Me Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [U], demeurant 211 Résidence Bambou - 97122 BAIE MAHAULT

Non comparante, ni représentée,

D’AUTRE PART

***
Débats à l'audience du 13 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 15 Mai 2026
Ordonnance rendue le 15 Mai 2026
***

EXPOSE DES FAITS,

Madame [T] [U] est propriétaire du lot n°51 au sein de l'immeuble en copropriété dénommé Résidence ARCHIPEL ET SAVANE sise Pointe de la verdure, 97190 LE GOSIER.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ARCHIPEL ET SAVANE, représenté par son syndic la SAS IMMO 971, a fait assigner Mme [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d'obtenir sa condamnation au payement des sommes provisionnelles de :
- 3 118,33 € au titre des charges et des travaux des appels de fond arrêtés au 2 janvier 2026, augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 septembre 2024,
- 900 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte de citation pour un exposé exhaustif des moyens invoqués au soutien des demandes.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Mme [U] n'a pas comparu, ni ne s'est faite représenter.

La décision, qui n'est pas susceptible d'appel au regard du taux de ressort fixée par les articles R211-3-24 et R211-3-25 du COJ, sera par conséquent rendue par défaut.

L'affaire a été appelée à l'audience de référés du 13 mars 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé ARCHIPEL ET SAVANE, représenté par son Syndic, la SAS IMMO 971, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et déposé son dossier de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le requérant régulièrement avisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur l'absence de comparution de la défenderesse

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée».

Mme [U] ayant régulièrement été citée par acte remis à l'étude, et dans les délais suffisants, il y a lieu de statuer sur les prétentions du requérant.

Sur la provision au titre des charges exigibles

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d'exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l'exécution des travaux.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ARCHIPEL ET SAVANE poursuit le recouvrement à l'encontre de Mme [U] de la somme de 3 118, 33 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles, augmenté de divers frais selon le relevé de compte communiqué arrêté au 2 janvier 2026.
Il est notamment produit aux débats :
- Un relevé de propriété,
- Le contrat de syndic signé conclu entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence ARCHIPEL ET SAVANE et la SAS IMMO 971,
- Le procès-verbal de l'Assemblée générale extraordinaire du 21 octobre 2024,
- Le procès-verbal de l'Assemblée générale du 28 avril 2025 approuvant les comptes des exercices clos le 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024 ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice 2025,
- Un état détaillé des dépenses pour les exercices 2023 et 2024,
- Les appels de fonds pour les quatre trimestres des années 2024 et 2025 et pour le 1er trimestre 2026,
- Un courrier de relance simple daté du 19 juin 2024,
- Une mise en demeure du 17 septembre 2024 de payer la somme de 1 120,17 € envoyé par courrier recommandé avisé le 19 septembre 2024,
- Un courrier de relance avec frais du 18 novembre 2024 avec proposition de moratoire envoyée par courrier recommandé avisé le 20 novembre 2024,
- Un constat de carence de tentative de conciliation dressé le 18 avril 2025 par la Conciliatrice de justice en raison de l'absence de Mme [U] à la réunion,
- Un extrait de compte arrêté au 2 janvier 2026 faisant ressortir un total de charges et de frais d'un montant de 3 118,33 €.

Mme [U], qui n'a pas comparu, n'a pas contesté le montant des charges réclamées, ne rapportant pas la preuve du paiement de celles-ci.

Le décompte du syndicat inclut également divers frais (mise en demeure et relance, fiche hypothécaire et transmission au commissaire de justice, frais de commandement de payer, frais de conciliation) facturés pour un montant global de 339,97 €.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il s'ensuit que le syndicat n'est pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité des frais apparaissant au décompte.

En ce sens, il ne sera pas fait droit aux frais relatifs à «vacation conciliation» du 18 avril 2025 d'un montant de 75 €. La tentative amiable de conciliation, bien qu'elle soit un préalable obligatoire au présent litige conformément à l'article 750-1 du code de procédure civile, n'implique aucune diligence exorbitante de la mission du syndic d'administration de la copropriété laquelle comprend par définition la vacation, de sorte qu'elle n'est source d'aucun frais au sens de l'article 10-1 précité, et ce d'autant que le conciliateur intervient à titre gratuit.

L'envoi d'une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 10 € pour une lettre justifiée.

Le coût de la demande de fiche lot Trésor public est justifié (15,50 €).

Enfin, la transmission du dossier au commissaire de justice n'implique aucune diligence exorbitante de sa mission d'administration de la copropriété, de sorte qu'elle n'est source d'aucun frais nécessaire au sens de l'article 10-1 précité. Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande concernant les frais de transmission au commissaire de justice.
Les frais de commandement de payer, non justifiés, seront également déduits de la dette.

Par conséquent, les frais réclamés se trouvent non sérieusement contestables à hauteur de 25,50€, la somme de 314,47 € devant être déduite de la dette (339,97 € - 25,50 €).

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie à hauteur d'un montant non sérieusement contestable de 2 803,86 € correspondant à l'arriéré de charges et frais exigible au 2 janvier 2026.

En conséquence, Mme [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARCHIPEL ET SAVANE la somme provisionnelle de 2 803,86 € au titre de l'arriéré des charges et frais exigibles arrêté au 2 janvier 2026, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avisée le 19 septembre 2024, le requérant étant invité à mieux se pouvoir au fond s'agissant du solde de la dette réclamée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [U] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner Mme [U] à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme que l’équité commande de fixer à 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé enfin que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS, Nous, Juge des Référés, statuant en dernier ressort, par ordonnance rendue par défaut et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,