CA Amiens, 24 mars 2026, RG 25/02743

ARRET

N°

[S]

[E]

C/

S.C.I. [Z]

Copie exécutoire

le 24 mars 2026

à

Me

Me

EDR/FG

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/02743 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JMUT

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ D'[Localité 1] DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [G] [S]

né le 16 Février 1944 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [U] [E] épouse [S]

née le 15 Septembre 1945 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Me Emilie CHRISTIAN, avocat au barreau D'AMIENS

APPELANTS

ET

S.C.I. [Z] Au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau D'AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l'audience publique du 06 janvier 2026, l'affaire est venue devant Mme Emilie DES ROBERT,magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L'ARRET :

Le 24 mars 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme Flore GUEZOU, greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2016, la SCI [Z] d'une part, M. [G] [S] et Mme [U] [E] épouse [S] (les époux [S]) d'autre part, ont régularisé un compromis de vente portant sur l'acquisition d'un bien sis [Adresse 3] à Abbeville (80 100).

Par acte authentique en date du 21 juin 2016, les époux [S] ont vendu à la SCI [Z] ce bien immobilier.

Les vendeurs ont fait mentionner dans l'acte que du fait de la non stabilisation du terrain lors de la construction de l'ensemble immobilier, une partie de la façade avait légèrement bougé tout en précisant que cet état ne mettait pas en péril l'immeuble.

La communauté d'agglomération de la Baie de Somme a constaté le 27 février 2023 qu'une fissure s'étendait entre les deux fenêtres et que d'autres fissures de taille plus réduite étaient présentes au niveau des linteaux des portes et fenêtres du côté droit de l'immeuble.

La commune d'[Localité 7] a pris le 27 février 2023 un arrêté de mise en sécurité pour éviter la survenue d'un danger immédiat. Un périmètre de sécurité a été mis en place autour de l'immeuble.

La SCI [Z] a été mise en demeure de procéder au relogement des locataires. Elle a pris les mesures nécessaires et a sécurisé le bien.

C'est dans ces conditions qu'une assignation afin de voir désigner un expert judiciaire a été délivrée par la SCI [Z] aux époux [S] le 22 janvier 2025.

Par ordonnance de référé rendue le 23 avril 2025, le président du tribunal judiciaire d'Amiens a :

Ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [L] [A], [Adresse 4], [Localité 8] [Adresse 5], avec mission de :

-convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettres recommandées avec accusé de réception 15 jours au moins avant chaque accedit, le premier devant avoir lieu impérativement dans les 45 jours suivants l'avis de dépôt de consignation ;

-se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;

-recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

-se rendre à l'immeuble litigieux appartenant à la SCI [Z] situé [Adresse 3] à Abbeville (80100) ;

-préconiser les mesures de sauvegarde qui s'avéreraient urgentes en invitant le cas échéant les parties à saisir le juge des référés à cette fin sur la base d'un pré-rapport en ce sens émanant de l'expert ;

-décrire les désordres actuels tel qu'ils résultent des pièces visées aux motifs, préciser leur importance ;

-indiquer les parties de l'ouvrage que ces désordres affectent ;

-dans l'hypothèse d'un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l'ouvrage sera affecté ;

-dire si les désordres étaient présents, et apparents ou cachés, lors de l'acquisition en date du 21 juin 2016 ;

-dans la mesure du possible, dire si les désordres étaient ou non décelables par un acquéreur profane, et s'ils pouvaient être raisonnablement ignorés par les vendeurs

-dire s'ils rendent le bien immobilier impropre à l'usage auquel il est destiné, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ;

-donner si possible son avis, à partir des connaissances factuelles et techniques en présence, à la fois sur la connaissance des désordres par le vendeur et sur le caractère déterminant de consentement de leur non connaissance par l'acheteur ;

-proposer les travaux de reprise nécessaires, chiffrer leur coût, HT et TTC, désordre par désordre, et leur durée prévisible, à partir des éléments fournis à l'expert par les parties ;

-dire si pendant la durée des travaux de remise en état, l'immeuble pourra être en tout ou partie occupé ;

-préciser la nature et l'importance des préjudices matériels, physiques ou moraux subis par la demanderesse et proposer une base d'évaluation coût à partir des éléments fournis à l'expert par les parties ;

-proposer un apurement des comptes entre les parties ;

-constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas de nous en aviser ;

-faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l'expertise :

Dit que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l'expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l'expertise ;

Dit que l'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

Dit que l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;

Dit que l'expert devra faire connaître sans délai aux parties le montant prévisible des opérations d'expertise en même temps que la nécessité d'une consignation complémentaire dont il adressera la demande immédiatement au juge chargé du contrôle de l'expertise avec copie aux parties en les invitant à faire valoir leurs observations au juge chargé du contrôle sous 15 jours ;

Dit que l'expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle de l'expertise et les parties ;

Dit que l'expert devra remettre un document de synthèse aux parties ;

Rappelé aux parties qu'à compter de la réception du document de synthèse :

-elles disposent d'un délai de trois semaines fixées par l'expert pour adresser leurs dires et que ce délai est impératif ;

-les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l'expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois à compter de l'avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les parties disposeront d'un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

Dit que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par la SCI [Z] qui devra consigner la somme de 4 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, avant le 23 juin 2025 étant précisé qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime

Commis Eric Bramat, président, juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l'exécution de la mesure ;

Rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront supportés par la SCI [Z], sauf leur récupération éventuelle au fond, et au besoin l'y a condamné.

Par déclaration du 7 mai 2025, les époux [S] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, à l'exception de celle concernant le chef des dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 20 août 2025, les époux [S] demandent à la cour :

- de déclarer l'appel interjeté recevable et bien fondé ;

- d'infirmer l'ordonnance rendue le 23 avril 2025 en ce qu'elle a ordonné l'expertise judiciaire de l'immeuble litigieux ;

Statuant de nouveau,

- de débouter la SCI [Z] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre des époux [S] ;

- de condamner la SCI [Z] au paiement entre leurs mains de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 18 septembre 2025, la SCI [Z] demande à la cour de :

Confirmer l'ordonnance entreprise ;

Par conséquent, statuant à nouveau,

Déclarer la demande de la SCI [Z] à l'encontre de M. [G] [O] [N] [S] et Mme [U] [Y] [D] [E], épouse [S], recevable et bien fondée, et en conséquence voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;

Et cependant, dès à présent,

Voir nommer tel expert qu'il plaira à la cour de désigner avec pour mission de :

-se rendre sur place, dans l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] et après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils,

-se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant si nécessaire,

-visiter les lieux,

-examiner les désordres allégués dans l'assignation, dans le rapport du 27 février 2023 de la communauté d'agglomération de la baie de Somme, ainsi que les dommages en résultant,

-fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis, en ce compris le trouble de jouissance,

-indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

-en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux,

Dire que l'expert commis établira un rapport définitif, le déposera au greffe et le remettra à chacune des parties, dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du code de procédure civile, dans les quatre mois où il aura été saisi de sa mission,

Dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui,

Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir,

Débouter purement et simplement M. et Mme [S],

Condamner solidairement ou in solidum M. et Mme [S] à verser à la SCI [Z] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamner solidairement ou in solidum M. et Mme [S] aux entiers frais et dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande d'expertise

Les époux [S] soutiennent que lors de la vente de l'immeuble, les fissures existaient et étaient manifestement apparentes sur la façade de l'immeuble. Ils contestent le fait que les travaux de rejointoiement auxquels ils ont procédé en 1991 avec colmatage des fissures dans un but d'embellissement de l'immeuble aient un quelconque lien avec les désordres actuels allégués. Ils exposent que la façade a toujours été mobile puisque les fondations de l'immeuble semblent avoir été implantées sur un terrain non stabilisé.

Ils font valoir que la SCI [Z] a acquis l'immeuble en toute connaissance de cause et rappellent que l'acte authentique alertait l'acquéreur de la présence de cette fissure, de l'instabilité du terrain mais également de l'absence de péril reconnu par les services de la commune en charge de l'urbanisme.

Ils estiment que toute action au fond pour prétendu vice caché est manifestement irrecevable compte tenu de la prescription biennale qui s'applique et est infondée compte tenu de l'information donnée à l'acquéreur.

En réponse à la SCI [Z], les appelants précisent que si M. [S] exerçait la profession d'architecte, il est cependant retraité depuis le 31 mars 2007 et n'a pas influencé de ses connaissances les acquéreurs dans leur projet d'achat immobilier.

Ils considèrent en conséquence que la demande d'expertise ne répond à aucun motif légitime.

La SCI [Z] invoque l'existence d'un motif légitime à sa demande d'expertise puisque les désordres constatés persistent et s'aggravent : l'immeuble bouge et se fissure, l'ensemble des ouvertures ne pouvant plus s'ouvrir. Elle indique avoir été dans ce contexte obligée de reloger ses locataires à la suite de l'arrêté de mise en sécurité pris le 27 février 2023 par la commune d'[Localité 7].

Elle estime que son discernement a été faussé alors que M. [S] exerçait auparavant la profession d'architecte, puisque les vendeurs lui ont indiqué que les désordres constatés et réparés par leurs soins avant la vente ne mettaient pas en péril le bien immobilier.

Sur ce,

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte ne subordonne le prononcé d'une mesure d'instruction qu'à la démonstration d'un intérêt légitime à établir ou préserver une preuve en vue d'un litige éventuel sans que le juge des référés ait à se prononcer sur les chances de succès de la procédure dont le juge du fond pourrait éventuellement être saisi.

En l'espèce, il est constant que la présence de fissures sur la façade était visible au moment de la vente et connue des acquéreurs.

Il est inséré à l'acte de vente une clause concernant les vices cachés rédigée en ces termes :

« Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-après sous le titre « Environnement ' Santé publique ».

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

A ce sujet, le vendeur déclare que l'immeuble vendu comporte les défauts suivants : du fait de la non-stabilisation du terrain lors de la construction de l'ensemble immobilier, objet des présentes, au [Adresse 6] à [Localité 7], une partie de la façade a légèrement bougé. Néanmoins, cet état ne met pas en péril l'immeuble.

L'acquéreur déclare être informé de cet élément et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. »

La SCI [Z] entend engager la responsabilité des vendeurs sur différents fondements juridiques reposant sur la garantie des vices cachés, la garantie décennale, la responsabilité contractuelle et le dol, en faisant valoir qu'elle ignorait l'ampleur du phénomène de fissuration, connu en revanche par les époux [S] pour l'avoir réparée manifestement à plusieurs reprises et alors que M. [S] était un professionnel du bâtiment.

La SCI [Z] justifie donc d'un intérêt légitime à la mise en 'uvre d'une expertise judiciaire dans la mesure où si l'acte de vente indiquait sans nuance que la non-stabilisation du terrain lors de la construction ne mettait pas en péril l'immeuble, il apparaît désormais que l'immeuble n'est plus habitable et a dû être évacué sur ordre des autorités administratives. La mesure sollicitée s'avère dans ce contexte utile et pertinente d'un point de vue probatoire dans la perspective d'un éventuel procès au fond.

En conséquence, l'ordonnance est confirmée en toutes ses dispositions querellées.

2. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement les époux [S] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise s'agissant des dépens de première instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, les époux [S] seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à la SCI [Z] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et seront déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS