CA Amiens, 11 juin 2026, RG 25/00294

ARRET

N°

S.C.I. SCI [T]

C/

S.A.R.L. MATIMO

Copie exécutoire

le 11 juin 2026

à

Me VANOUTRYVE

Me FERREIRA

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00294 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JIAD

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] DU UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. SCI [T], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Delphine VANOUTRYVE substituant Me Thibaut ROQUES de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

S.A.R.L. MATIMO

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L'affaire est venue à l'audience publique du 26 mars 2026 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l'audience, la cour était assistée de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juin 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 11 juin 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, greffière.

*

* *

DECISION :

Un bail commercial pour une activité de pharmacie a été conclu le 26 mars 1991 sur des locaux au rez-de chaussée d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Oise) au profit de M. [H] [A], pour lequel un renouvellement a été constaté à compter du 1er juin 1991 par une décision judiciaire.

Ultérieurement, un nouveau bail commercial a été régularisé par acte notarié le 22 mars 2017 par la SCI [T] au profit de la société [P] [A], à la suite de l'apport du fonds de commerce de M. [A] à la société. Aux termes de ce nouveau bail, le loyer mensuel est fixé à 1 477,58 euros hors taxes. Il est révisable tous les trois ans sur la base de l'indice trimestriel des loyers commerciaux de l'Insee et s'élève actuellement à la somme de 18 323,16 euros à l'année.

Par un acte sous seing privé du 10 octobre 2020, la SCI [T] a vendu à M. [I] [D], avec faculté de substitution, l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Compiègne (Oise) moyennant le prix de 730 000 euros.

Cet acte énonce que le lot numéro 8 fait l'objet d'une location à M. [H] [A] en vertu du bail signé le 26 mars 1991, poursuivi tacitement, avec un loyer mensuel de 1 526,93 euros hors taxes.

À l'occasion de cet acte, la SCI [T] a déclaré n'avoir reçu ni délivré aucun congé et n'avoir conclu aucun avenant depuis le bail initial.

Un avenant a prorogé les effets de ce compromis le 2 décembre 2020.

La vente définitive a été conclue par acte authentique le 28 avril 2021 au profit de la SARL Matimo, qui s'est substituée à l'acquéreur initial.

Cet acte a repris de manière identique les déclarations du vendeur relatives à la situation locative.

Le 1er juin 2021, la Sarl Matimo a fait signifier par acte de commissaire de justice un congé avec offre de renouvellement à M. [H] [A] pour le 31 décembre 2021, en proposant un nouveau loyer annuel de 36 000 euros.

M. [H] [A] a contesté ce congé en révélant qu'il a cessé d'être le titulaire du bail depuis la conclusion du nouveau bail notarié du 22 mars 2017.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2021, la Sarl Matimo a informé la SCI [T] de cette découverte et a sollicité un rendez-vous commun pour évaluer le préjudice consécutif à ce qu'elle estimait être un manquement à une condition déterminante de la vente, l'inexactitude des déclarations du vendeur l'ayant privée de la faculté de déplafonner le loyer pour le réévaluer à sa valeur locative réelle.

Cette correspondance est restée sans réponse.

Par assignation en date du 8 février 2023, la société Matimo a fait assigner la SCI [T] devant le tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de la voir condamner à lui payer une somme de 244 822 euros à titre de dommages et intérêts.

La société Matimo a soutenu que la SCI [T] a effectué des déclarations mensongères lors de la vente de l'immeuble en dissimulant l'existence d'un nouveau bail commercial conclu en 2017. Elle a argumenté que cette man'uvre l'a empêchée de bénéficier d'un déplafonnement immédiat du loyer au regard de la loi Pinel. Elle a ainsi justifié sa demande indemnitaire par la perte financière découlant de l'impossibilité d'appliquer la véritable valeur locative des lieux.

En réponse, la SCI [T] a reconnu l'existence d'une simple erreur dans les actes de vente mais a contesté toute intention de tromperie et a imputé la responsabilité d'une mauvaise rédaction de l'acte au notaire. Elle a également contesté l'existence d'un préjudice certain en s'appuyant sur un rapport d'expertise amiable établi le 17 mars 2022 pour démontrer que la perte financière revendiquée n'est pas justifiée. En effet, ce rapport évalue la valeur locative à la somme de 23 400 euros.

Par jugement du 1er octobre 2024, le tribunal judiciaire de Compiègne a :

Condamné la société [T] à payer à la société Matimo la somme de 97 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rappelé que sa décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Condamné la société [T] à payer à la société Matimo la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [T] aux dépens.

Par déclaration du 6 novembre 2024, la SCI [T] a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 4 août 2025 par lesquelles la SCI [T] demande à la cour de :

Recevoir la SCI [T] en son appel et l'y déclarer bien fondée ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société [T] à payer à la société Matimo la somme de 97 200 euros à titre de dommages et intérêts, rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire, condamné la société [T] à payer à la société Matimo la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la société [T] aux dépens ;

Débouter la société Matimo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner la société Matimo à payer à la SCI [T] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Matimo en tous les dépens.

La SCI [T] fait valoir :

- sur sa responsabilité contractuelle, qu'une erreur a été commise par le notaire rédacteur de l'acte,

- sur la réalité et l'évaluation du préjudice, que la société Matimo ne rapporte pas la preuve que la valeur locative de l'immeuble aurait augmenté par rapport au loyer pratiqué au jour de la demande de renouvellement, que la commercialité du secteur est en baisse, que la destination du bail est très restrictive puisqu'elle autorise uniquement l'exploitation d'une pharmacie,

de matériel médical et d'optique, que le locataire n'aurait pas pu se voir imposer le remboursement de la taxe foncière et de l'assurance propriétaire non occupant en cas de renouvellement du bail de 1991, le renouvellement s'opérant aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, que la durée du bail initial étant de neuf années, il est contestable de rechercher une indemnisation calculée sur douze années, que le préjudice ne peut s'analyser qu'en une simple perte de chance, que la valeur locative réelle au moment du renouvellement s'élève seulement à 23 400 euros selon l'expertise amiable de M. [F] [U], soit un montant bien inférieur aux 36 000 euros escomptés par l'acquéreur.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 12 novembre 2025 par lesquelles la société Matimo demande à la cour de :

Recevoir la société Matimo en ses conclusions et l'y dire bien fondée ;

En conséquence, vu les dispositions de la promesse de vente du 10 octobre 2020, de l'acte de vente du 28 avril 2021 et celles des articles 1101, 1116 du code civil, 145-33 et 145-34 du code commerce ;

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI [T] au titre du préjudice enduré par la société Matimo ;

La confirmer en ce qu'elle a condamné la SCI [T] au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

L'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, fixer à 244 822,08 euros le montant de la condamnation de la SCI [T] à paiement de dommages intérêts au bénéfice de la société Matimo ;

Condamner la SCI [T] au paiement d'une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel par la société Matimo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

La société Matimo fait valoir :

- sur la responsabilité de la SCI [T], que les actes de vente de 2020 et 2021 reprennent la garantie expresse du vendeur indiquant qu'aucune modification du bail de 1991 n'est intervenue depuis 2001, que la SCI [T] a dissimulé SCIemment l'existence d'un nouveau bail conclu en 2017 avec un autre locataire, manquant ainsi à une condition déterminante de la vente, que les déclarations du vendeur lui laissait espérer un déplafonnement du loyer d'un bail prolongé au-delà de douze ans, que l'existence de ce nouveau bail soumet dorénavant les lieux à la loi Pinel qui contraint le bailleur à étaler toute hausse de loyer sur dix ans,

- sur le chiffrage du préjudice, que son préjudice est directement caractérisé par cette impossibilité de déplafonner immédiatement la valeur locative, que la somme de 97 200 euros allouée en première instance est manifestement sous-évaluée, que la valeur locative atteint environ 40 000 euros par an pour une surface pondérée de 101,81 mètres carrés située en plein centre-ville, que le dommage financier réel correspond au différentiel entre le montant réclamé dans l'offre de renouvellement et l'ancien loyer calculé sur douze ans, soit 244 822,08 euros, que les prix du secteur sont compris entre 300 et 400 euros le mètre carré pondéré, que l'expertise de la partie adverse présente des défauts majeurs en minimisant l'attractivité du local et en réduisant artificiellement la surface exploitable à 89,89 mètres carrés, que pour l'exploitant d'une pharmacie, son fonds est intimement lié au bail.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures de la partie pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de ses prétentions.

La clôture a été prononcée le 17 décembre 2025 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité contractuelle de la SCI [T] :

En application de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre lui.

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil la partie qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer ; ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Le devoir d'information précontractuelle suppose la démonstration cumulative d'un lien direct et nécessaire de l'information avec le contenu du contrat ou la qualité des parties et de son caractère déterminant pour le consentement de l'autre partie.

La bonne foi du vendeur n'exonère pas celui-ci de sa responsabilité contractuelle lorsque la déclaration porte sur un élément déterminant du consentement de l'acquéreur.

Il résulte des articles 1231-1 et 1240 du code civil que la méconnaissance par le vendeur de son obligation de loyauté et d'information engage sa responsabilité contractuelle et l'oblige à réparer le préjudice qui en découle pour l'acquéreur.

En l'espèce, il ressort de la promesse de vente sous seing privé du 10 octobre 2020 et de l'acte authentique de vente définitive du 28 avril 2021 que le lot numéro 8 dépendant de l'immeuble vendu est loué à M. [H] [A], exploitant une officine de pharmacie depuis 1991, en vertu d'un bail commercial signé le 26 mars 1991 dont le renouvellement a été judiciairement constaté par jugement du tribunal de grande instance de Compiègne du 6 mars 2001 pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2000, suivi d'une tacite prolongation.

Ces actes énoncent également que le vendeur garantit n'avoir pas conclu d'avenant ni reçu de demande de renouvellement depuis cette dernière décision, et précisent expressément que ces déclarations constituent une condition essentielle et déterminante de l'engagement de l'acquéreur.

Or, selon l'acte authentique reçu le 22 mars 2017 par Me [Q] [G], notaire à Compiègne, la SCI [T] avait consenti un nouveau bail commercial à la SELARL [P] [A], nouvellement créée à la suite de l'apport du fonds de commerce de M. [A] à cette dernière, pour une durée de neuf années à compter du 22 mars 2017 et moyennant un loyer mensuel initial de 1 477,58 euros hors taxes.

La SCI [T] ne pouvait donc elle-même ignorer les termes de cet acte qui a institué un nouveau bail commercial au profit d'une société distincte du précédent locataire pour une durée de neuf années et soumettaient dorénavant les lieux au nouveau régime de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 dite « loi Pinel ».

Cette circonstance, connue de la SCI [T] qui était partie à l'acte notarié, n'a pourtant pas été révélée à l'acquéreur ni dans la promesse du 10 octobre 2020 ni dans l'acte définitif du 28 avril 2021, lesquels ont au contraire continué à présenter le bail de 1991 comme étant en vigueur.

L'existence de ce nouveau bail a été au surplus judiciairement constatée par le jugement du tribunal judiciaire de Compiègne du 4 octobre 2022 qui a prononcé la nullité du congé délivré sur la base de ce bail inexistant indiqué à la vente.

L'argument tendant à faire reposer la responsabilité de cette fausse information sur le notaire rédacteur se heurte à l'absence de mise en cause de ce professionnel.

En tout état de cause, en présence d'un concours de fautes entre le vendeur et le notaire instrumentaire, la faute du vendeur imprudent demeure première et autonome et la circonstance que le notaire rédacteur de l'acte ait pu lui-même commettre une erreur n'exonère le vendeur signataire ni de son obligation de loyauté ni de son obligation d'information à l'égard de l'acquéreur.

En l'occurrence, si le bail de 1991, renouvelé en 2000 pour une durée expirant au 31 mai 2009, avait poursuivi son court par tacite prolongation au-delà de douze années, cela aurait permis à la société Matimo, d'obtenir le déplafonnement du loyer sans avoir à démontrer une modification notable des facteurs de commercialité.

À l'inverse, le bail actuel du 22 mars 2017, conclu postérieurement au 1er septembre 2014 (loi Pinel), est soumis au mécanisme de lissage qui limite à dix pour cent par an l'augmentation du loyer issue d'un éventuel déplafonnement et étale la hausse sur une décennie entière alors que ce mécanisme de lissage n'aurait pas trouvé à s'appliquer au bail initial.

L'inexactitude de l'information délivrée à la société Matimo l'a donc indubitablement privée de la possibilité d'un déplafonnement immédiat et intégral.

L'importance déterminante de l'information sur la situation locative pour le consentement de l'acquéreur est en tout état de cause expressément reconnue par les actes notariés eux-mêmes, qui qualifient les déclarations relatives à la situation locative de condition essentielle et déterminante de l'engagement de la société Matimo.

Le lien direct et nécessaire entre cette information et le contenu du contrat de vente d'un immeuble dont l'une des composantes essentielles est précisément l'usage commercial du rez-de-chaussée est tout aussi caractérisé.

Dans ces conditions, la responsabilité contractuelle de la SCI [T] au titre du manquement à son obligation précontractuelle d'information et de loyauté envers la société Matimo est ainsi pleinement établie et il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu cette responsabilité.

Sur l'évaluation du préjudice :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte enfin de l'article 1231-2 du même code que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Est indemnisable la disparition actuelle et certaine d'une chance d'obtenir une avantage favorable. Le préjudice réparable doit être certain, direct et personnel. L'indemnisation de la perte de chance ne saurait toutefois être égale à l'avantage qui aurait été tiré si l'événement manqué s'était pleinement réalisé ; elle est modulée en fonction de la probabilité de survenance de cet avantage, le juge du fond appréciant souverainement le degré de cette probabilité.

En matière de bail commercial, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit, aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, correspondre à la valeur locative.

Il résulte par ailleurs de l'alinéa 3 de l'article 145-34 du code de commerce que le prix du bail à renouveler n'est pas plafonné lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Par ailleurs, selon l'alinéa 4 du même article, la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente, cette dernière disposition ne s'appliquant qu'aux baux conclus après le 20 juin 2014.

Toutefois, le renouvellement d'un bail commercial, s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et par conséquent, il est de jurisprudence constante qu'un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.

En l'espèce, le préjudice soumis à la juridiction par la société Matimo, est chiffré à 244 822,08 euros. Il repose sur le différentiel mathématique étalé sur douze années entre le cumul des loyers et charges visés dans le congé annulé (36 000 euros) et le loyer réel réglé par le preneur (18 323,16 euros). Cependant, ce calcul présente comme une certitude la durée du nouveau bail comme étant de douze année alors que la durée d'un cycle de bail commercial est de neuf années, une stipulation contraire des parties ne pouvant se présumer.

À hauteur d'appel, la société Matimo se prévaut au surplus d'un bail voisin qui révèle une valeur de 306,63 euros par mètre carré pondéré, ce qui conduirait à une valeur locative de 38 179 euros pour son propre local sur la base de cette seule et unique référence. Cependant, le bail commercial du local voisin loué par la SCI Marine est certes situé à proximité immédiate dans la même [Adresse 5] mais il concerne une activité très différente de café, bar à thème et restauration dans un immeuble de configuration sensiblement différente comportant une cave en sous-sol, une grande salle et deux pièces à usage d'habitation à l'étage, ce qui altère la pertinence d'une comparaison directe.

De son côté, la SCI [T] se prévaut de son rapport d'expertise amiable du 17 mars 2022 qui conclut à une valeur locative annuelle de 23 400 euros, soit 260 euros par mètre carré rapportée à une surface d'exploitation pondérée par l'expert à 89,89 mètres carrés.

À ce stade, il convient de constater qu'il existe bien une différence entre le loyer de 18 323,16 euros actuellement perçu par l'acquéreur et la valeur locative de 23 400 euros par an évalué par l'expert de la SCI [T].

Les coefficients de pondération appliqués par l'expert amiable aux annexes sont de 0,20 pour la réserve en sous-sol et 0,30 pour le bureau à l'étage.

Il résulte de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui sert de référence dans l'évaluation des baux commerciaux, que la pondération appliquée aux réserves reliées en sous-sol sont effectivement valorisées au coefficient de 0,15 à 0,25.

Si la minoration appliquée par l'expert se justifie pour le bureau qui ne représente que 9% de la surface louée et se retrouve au surplus à l'étage, le choix de valoriser la surface de stockage à 0,20 impacte cependant la valeur locative. En effet la capacité de stockage est non seulement essentielle pour une activité de pharmacie mais au surplus les réserves du local considéré représentent 25% de la surface louée.

Il y a donc lieu de fixer la surface de la réserve en sous-sol à 7,72m²p, soit 30,87m² de surface réelle pondérée au coefficient de 0,25.

La surface totale louée représente ainsi 91,44 m²p.

L'ensemble des valeurs de références voisines produites par l'expert sont par ailleurs pertinentes pour l'évaluation de la valeur locative. Cependant, le prix unitaire de 260 euros par mètre carré pondéré que l'expert retient est inférieur de près de vingt pour cent à la moyenne arithmétique des treize références de comparaison qu'il produit lui-même, laquelle ressort à 318,50 euros par mètre carré pondéré.

Il convient donc de retenir la valeur moyenne des loyers commerciaux effectivement pratiqués dans le voisinage qui s'élève au prix de 318,50 euros/m²p.

La valeur locative annuelle doit donc être fixée à 29 123 euros arrondis (318,50 euros x 91,44 m²p).

Ainsi la différence entre le loyer de 18 323,16 euros actuellement perçu par l'acquéreur et celui de 29 123 euros correspondant au prix du bail s'il avait été renouvelé dans les mêmes termes est de 10 800 euros par an (29 123 euros - 18 323,16 euros), soit 97 197 euros sur 9 ans (10 800 euros x 9 ans).

Le bail commercial mentionné comme existant de façon erronée à l'acte de vente se serait trouvé en état de tacite prolongation le 1er juin 2009 et était donc susceptible de faire l'objet d'un congé avec offre de renouvellement dès le 1er juin 2021, ce que n'a pas manqué de faire la Sarl Matimo.

Avec ce bail, le déplafonnement aurait été de plein droit, sans que la société Matimo ait à prouver une modification notable des facteurs de commercialité. Au surplus, le mécanisme prévu par la loi Pinel de lissage de l'augmentation du loyer par fraction annuelle de 10 % ne se serait pas appliqué non plus à ce bail conclu avant le 1er septembre 2014.

La société Matimo aurait pu ainsi obtenir la revalorisation immédiate et intégrale à la valeur locative indiquée ci-dessus au 1er janvier 2022, sans étalement décennal.

La déclaration inexacte du vendeur a eu pour effet de substantiellement dégrader l'économie de l'opération en imposant à l'acquéreur le respect du mécanisme de lissage de la loi Pinel ainsi que l'attente de l'expiration du bail en mars 2026 pour prétendre à une augmentation de loyer dans des conditions beaucoup plus défavorables, soit en supportant la charge de la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période du bail expiré.

Il est rappelé qu'alors que la société Matimo réclamait une indemnisation calculée sur 12 ans, le premier juge a justement réduit cette période à 9 années, ce qui correspond à la durée légale d'un bail commercial, une stipulation contraire des parties ne pouvant se présumer.

Pour autant, il s'est basé sur le montant du loyer annuel réclamé par la société Matimo dans son offre de renouvellement, soit 36 000 euros et qui ne pouvait prospérer en ce qu'elle est peu réaliste car très supérieure, soit de 24% à la valeur locative réelle (29 123 euros).

Enfin le premier juge pour calculer la perte de chance de pouvoir augmenter le loyer, s'est basé de façon erronée sur la totalité du loyer espéré soit 324 000 euros (36 000 euros de loyer annuel × 9 ans) et non sur la seule différence entre le loyer actuellement servi et le loyer augmenté qui aurait pu être escompté.

Enfin, le juge a évalué cette fois à juste titre la perte de chance d'obtenir l'augmentation du loyer à 30 %, l'accord des parties sur un bail aux nouvelles conditions du bailleur étant fortement improbable.

En effet, il convient d'observer qu'il ressort du congé avec offre de renouvellement du 1er juin 2021 adressé par la société Matimo, que cette dernière entendait imposer au locataire, outre un nouveau loyer annuel de 36 000 euros hors taxes, le remboursement d'une taxe foncière de 1 600 euros, d'une assurance propriétaire non occupant de 500 euros, des charges de copropriété pour 2 500 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 9 000 euros.

L'adjonction ainsi proposée de charges nouvelles et substantielles aurait conduit à requalifier sa prétendue offre de renouvellement en refus, exposant la société Matimo, par voie de conséquence et comme le relève à juste titre la juridiction du premier degré, au paiement d'une forte indemnité d'éviction au profit du preneur.

Ainsi la perte de chance doit s'évaluer appliquant ce taux de 30% au montant brut de 97 197 euros correspondant à différence entre le loyer actuel et la valeur locative réelle.

Elle sera donc fixée à la somme de 29 159 euros (97 197 euros x 30%).

Il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris en son quantum et de condamner la SCI [T] à payer à la société Matimo la somme de 29 159 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI [T] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L'équité commande de condamner la SCI [T] à payer à la société Matimo la somme de 2 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, la demande de la SCI [T] tendant à voir la société Matimo condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS