CA Amiens, 5 mars 2026, RG 24/01284

ARRET

N°

S.C.P. [1]

C/

[I]

Société [2]

S.A. [3]

Copie exécutoire

le 05 mars 2026

à

Me PRIEM

Me DERBISE

DB/MEC/FG/DPC

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01284 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JA5R

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.C.P. [1] représentée par Maître [J] [H], ès qualité de Mandataire liquidateur de la SARL [4], société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1] dont le siège social était situé [Adresse 1] ([Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Laurent PRIEM, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Maître [Q] [I]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Société [2] Immatriculée au RCS de [Localité 4] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

S.A. [3] immatriculée au RCS de [Localité 4] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentés par Me Charlotte CHOCHOY substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L'affaire est venue à l'audience publique du 27 novembre 2025 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l'audience, la cour était assistée de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 mars 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 05 mars 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Par acte authentique en date du 27 février 1997, M. [L] [B] a consenti un bail commercial à la société [5] sur un local situé [Adresse 6] à [Localité 6].

Le 28 novembre 2001, la société [5] a cédé son fonds de commerce avec droit au bail sur le même local à la SARL [4] pour l'exercice d'une activité de pressing.

Le 4 mars 2015, la SARL [4] a mis en vente son droit au bail et a conclu par acte notarié un compromis de cession de bail avec M. [V] [K].

Aux termes de ce compromis, la SARL [4] s'est engagée à céder à M. [V] [K], qui l'accepte, tous les droits pour le temps restant à courir du bail commercial conclu le 27 février 1997, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et pour le prix de 108 000 euros.

Lesdites conditions suspensives étaient les suivantes :

L'obtention des autorisations administratives nécessaires pour l'exercice de l'activité d'épicerie de M. [K] ;

L'obtention des autorisations administratives de la mairie afin de transformer les locaux à usage de supermarché G20 ;

L'obtention des autorisations de la copropriété pour couvrir la cour ;

La renonciation par tout bénéficiaire au droit de préemption qui serait susceptible de leur revenir de droit ;

L'obtention d'un prêt d'un montant global maximum de 600 000 euros.

L'acte prévoyait une clause intitulée « Dépôt de garantie - Clause pénale » aux termes de laquelle il était indiqué : « En conséquence de ses engagements, le cessionnaire verse ce jour une somme non productive d'intérêts de deux mille cinq cent euros (2 500 euros). [...] Si le cessionnaire ne pouvait ou ne voulait pas passer l'acte de régularisation du présent acte, et dans l'hypothèse où le dépôt au rang des minutes du notaire ne serait pas demandé par l'autre partie, la somme ci-dessus serait acquise au cédant à titre de dommages-intérêts. »

Enfin, l'acte prévoyait la régularisation de la vente par acte authentique au plus tard le 30 mai 2015.

Par un premier avenant en date du 28 août 2015, de nouvelles conditions suspensives ont été énoncées et les parties ont convenu de proroger le compromis jusqu'au 15 janvier 2016.

Par un second avenant en date du 3 mars 2016, de nouvelles conditions suspensives ont été fixées et les parties ont convenu de proroger le compromis jusqu'au 28 juillet 2016.

Aux termes de cet avenant, M. [V] [K] a confirmé que la condition suspensive d'autorisation administrative était parfaitement remplie.

La SARL [4] a déménagé le 21 juillet 2016 dans de nouveaux locaux situés à [Localité 7] tout en continuant à verser un loyer pour son ancien local objet du compromis afin de ne pas perdre son droit au bail.

Par lettre recommandée du 7 décembre 2016, M. [K] était en vain mis en demeure de prendre rendez-vous sans délai en l'étude du notaire, Me [I] pour signature de la vente.

La société [4] a finalement vendu son droit au bail à un autre acquéreur le 21 mai 2019 au prix de 60 000 euros.

Se prévalant du refus de M. [V] [K] de régulariser l'acte authentique de vente, malgré la réalisation des conditions suspensives, la société [4] l'a fait assigner par acte en date du 1er février 2017 devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Senlis qui, par jugement en date du 21 avril 2020, a :

Condamné M. [V] [K] à verser à la SARL [4] les sommes de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte financière sur le prix de cession du droit au bail et de 60 018 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier lié à la poursuite du paiement du loyer du 1er août 2016 au 31 mai 2019 ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamné M. [V] [K] à verser à la SARL [4] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SARL [4] du surplus de sa demande et M. [V] [K] de sa demande formulée au même titre ;

Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

Condamné M. [V] [K] aux dépens.

M. [V] [K] a interjeté appel de ladite décision.

Aux termes d'un arrêt en date du 4 mars 2022, la cour d'appel d'Amiens a :

Infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que la somme de 2 500 euros reste acquise à la SARL [4] à titre de dommages et intérêts,

Débouté la SARL [4] de sa demande de dommages et intérêts,

Débouté les parties de leur demande respective d'indemnité de procédure tant en première instance qu'en cause d'appel,

Condamné la SARL [4] aux dépens de première instance et d'appel.

La cour d'appel d'Amiens a considéré que la clause « qui stipule une indemnité en cas de non-réitération de l'acte sous la forme authentique par le cessionnaire dont le montant représente à peine 2,5 % du prix de cession ne présente pas un caractère comminatoire en ce qu'en raison de la faiblesse de son montant elle n'a pas pour effet de contraindre le cessionnaire à exécuter le contrat en réitérant son engagement par acte authentique. Celle clause doit dès lors être qualifiée de clause de dédit. En conséquence, par suite du refus de M. [K] de passer l'acte de régularisation de l'acte sous seing privé en date du 4 mars 2015, la somme de 2 500 euros reste acquise à la SARL [4] à titre de dommages et intérêts à l'exclusion de toute autre indemnité. »

C'est dans ce contexte que par actes en date des 16 et 28 février 2023, la société [4] a assigné son notaire, Me [I], la société [2] et la société [3], assureurs responsabilité civile du notaire, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et L124-3 du code des assurances aux fins de voir :

Dire et juger la société [4] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamner, in solidum Me [Q] [I] et les sociétés [2] et [3] à verser à la société [4] la somme de 122 459,81 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice ;

Condamner in solidum Me [Q] [I] et la SELARL [X] [G] [I] et [F] [U], notaires associés, à verser à la société [4] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions en première instance, Me [Q] [I] ainsi que la société [3] et la société [2] demandaient au tribunal de :

Déclarer la société [4] mal fondée en son action,

À titre principal, juger que Me [Q] [I] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle,

En conséquence,

Débouter la SARL [4] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre du notaire, Me [Q] [I] et des sociétés [2] et [3] en leur qualités d'assureur responsabilité civile du notaire.

À titre subsidiaire, si par impossible le tribunal devait considérer qu'une faute est susceptible d'être retenue à l'encontre du notaire,

Juger que la SARL [4] ne démontre pas l'existence d'un préjudice direct, certain et actuel résultant de la faute potentiellement retenue du notaire,

En conséquence,

Débouter la SARL [4] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Me [Q] [I] et des sociétés [2] et [3] en leur qualités d'assureur responsabilité civile du notaire.

En tout état de cause,

Condamner la SARL [4] à verser à Me [I] et aux sociétés [2] et [3] en leur qualités d'assureur responsabilité civile du notaire, une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers de l'instance avec distraction.

Par jugement du 13 février 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

Débouté la SARL [4] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Me [Q] [I] et des sociétés [2] et [3],

Condamné la SARL [4] à verser à Me [Q] [I] et aux sociétés [2] et [3] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société [4] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Lebegue Derbise, avocats aux offres de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties.

Le tribunal de commerce de Compiègne a, par jugement du 13 décembre 2023, résolu le plan de redressement de la Sarl [4] et prononcé sa liquidation judiciaire et désigné en qualités de liquidateur la SCP [6], représentée par Me [J] [H].

Par déclaration du 26 mars 2024, la SCP [1], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [4], a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 15 avril 2025 par lesquelles la SCP [1] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [4] demande à la cour de :

Dire et juger la SCP [1], représentée par Maître [J] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [4], recevable et bien fondée en son appel du jugement du tribunal judiciaire de Senlis du 13 février 2024 ;

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

et, statuant a nouveau ;

Dire et juger la société [4] recevable et bien fondée en l'intégralité de ses demandes

Condamner solidairement Me [Q] [I] et les sociétés [7] et [3], à verser à la SCP [1], représentée par Maître [J] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [4] la somme de 122 459,81 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice ;

Condamner solidairement Maître [Q] [I] et les Sociétés [7] et [3] à verser à la SCP [1], représentée par Me [J] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [4] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Débouter Me [Q] [I] et les Sociétés [2] et [3] de l'intégralité de leurs demandes ;

Condamner solidairement Me [Q] [I] et les Sociétés [7] et [3] à verser à la SCP [1], représentée par Me [J] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [4] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposé en appel, outre aux entiers dépens d'instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Laurent Priem, avocat aux offres de droit.

Elle expose :

- que la faute de Me [I] réside dans la mauvaise rédaction de sa clause pénale et dans le trop faible montant qui y a été fixé par celui-ci,

- que cette faute a eu pour effet la requalification de la clause pénale en clause de dédit par la cour d'appel d'Amiens dans son arrêt du 4 mars 2022,

- qu'ainsi la clause de dédit ne permet pas, contrairement à la clause pénale, de réclamer non seulement le paiement de son montant fixé dans la promesse, mais également des dommages et intérêts en sus de ce montant, sans limitation de quantum,

- que la clause pénale rédigée par Me [I] était dépourvue de l'efficacité juridique que la société [4] était en droit d'en attendre, ce qui est à l'origine directe de son préjudice,

- qu'en effet, elle a perdu de façon certaine le bénéfice du jugement du tribunal judiciaire de Senlis du 21 avril 2020 du seul fait de l'erreur rédactionnelle de Me [I],

- que par lettre du 5 août 2022, les Compagnies [8], intimées, ont répondu au conseil de la société [4], en leur qualités d'assureur de Me [I], qu'elles ne contestaient pas l'existence de la faute de Me [I], ni le principe de sa responsabilité, mais seulement le quantum de la réclamation de la société [4], que malgré les échanges et pourparlers, les parties n'ont pu se mettre d'accord sur le montant de l'indemnisation due à la société [4].

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 24 juin 2025 par lesquelles Me [I], la société [3] et la société [2] demandent à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 13 février 2024,

En conséquence,

Débouter la SCP [1], ès qualités de mandataire liquidateur judiciaire de la SARL [4] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

À titre subsidiaire, si par impossible la cour devait infirmer le jugement entrepris,

Juger que Me [Q] [I] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle,

En conséquence,

Débouter la SCP [1], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL [4] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions dirigées à l'encontre du notaire, Maître [Q] [I] et des Sociétés [7] et [3] en leur qualités d'assureur responsabilité civile du notaire,

À titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour devait considérer qu'une faute est susceptible d'être retenue à l'encontre du notaire,

Juger que la SCP [1], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL [4] ne démontre pas l'existence d'un préjudice direct, certain et actuel résultant de la faute potentiellement retenue du notaire,

En conséquence,

Débouter la SCP [1], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL [4] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Maître [X] [G] [I] et des Sociétés [2] et [3] en leur qualités d'assureur responsabilité civile du notaire,

En tout état de cause,

Condamner la SCP [1], ès qualités de mandataire liquidateur la SARL [4] à verser à Maître [I] et aux Sociétés [2] et [3] en leur qualités d'assureur responsabilité civile du notaire, une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

La condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Lebegue Derbise, avocats aux offres de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent :

- que la clause litigieuse stipule expressément que si le cessionnaire ne pouvait ou ne voulait pas passer l'acte de régularisation la somme de 2 500 euros serait acquise au cédant à titre de dommages-intérêts,

- qu'en effet, le notaire de M. [K], cessionnaire, avait précisé, dès le 24 février 2015, soit antérieurement à la signature du compromis, que son client ne pouvait débourser la somme de 5 000 euros et proposait de la limiter à la somme de 2 500 euros et que cette somme devait rester acquise au cédant si le cessionnaire 'ne pouvait ou ne voulait pas passer l'acte de régularisation du présent acte',

- qu'ainsi, les termes de l'acte sont clairs non équivoques et ont été acceptés par les parties,

- qu'il s'agit donc d'un dédit qui est étranger à toute idée de responsabilité et constitue la contrepartie du droit de repentir,

- qu'il n'est pas établi que le cessionnaire, M. [K], aurait accepté de régulariser le compromis si le montant de la clause avait été supérieur,

- que la requérante ne démontre pas de lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et le préjudice qu'elle allègue.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 25 juin 20225 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater », « juger » « dire » et « dire et juger » :

Par application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués. 

Sur la responsabilité du notaire :

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige afin qu'ils produisent toutes les conséquences attendues, notamment en rédigeant des actes qui réalisent les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont conformes à celles qu'ils se proposent d'atteindre au moment de la signature de l'acte.

Le notaire agissant en tant qu'officier public, le manquement à ces obligations est sanctionné sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil. La responsabilité du notaire ne peut être engagée sur ce fondement que s'il est démontré que le préjudice allégué est directement lié à ces manquements.

Selon l'article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Enfin, selon l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

En l'espèce, le compromis de vente en date du 4 mars 2015 instrumenté par Me [I] comprend une clause intitulée « Dépôt de garantie - clause pénale » ainsi rédigée :

« En conséquence de ses engagements, le cessionnaire verse ce jour une somme non productive d'intérêts de deux mille cinq cent euros (2 500 euros) [...] Si le cessionnaire ne pouvait ou ne voulait pas passer l'acte de régularisation du présent acte, et dans l'hypothèse où le dépôt au rang des minutes du notaire ne serait pas demandé par l'autre partie, la somme ci-dessus serait acquise au cédant à titre de dommages-intérêts. »

Il est également constant que dans le dispositif de son arrêt du 4 mars 2022, la cour d'appel d'Amiens a dit que cette somme de 2 500 euros reste acquise à la société [4] à titre de dommages-intérêts.

La cour a considéré que cette clause qui stipule une indemnité en cas de non réitération de l'acte sous la forme authentique par le cessionnaire dont le montant représente à peine de 2,5% du prix de cession ne présente pas un caractère comminatoire en ce qu'en raison de la faiblesse de son montant elle n'a pas pour effet de contraindre le cessionnaire à exécuter le contrat en réitérant son engagement par acte authentique. Cette clause a dès lors été qualifiée de clause de dédit, qui permet à l'une des parties de se retirer unilatéralement du contrat en échange du paiement d'une somme convenue à l'avance et exclusive de l'attribution de toute autre indemnisation.

Il résulte de ces éléments que si la clause a été intitulée « Dépôt de garantie - clause pénale » plutôt que « Clause de dédit », il n'en demeure pas moins qu'elle se trouve parfaitement claire et dénuée d'ambiguïté dans sa rédaction.

La société [4], agissant alors en qualité de professionnelle, a d'ailleurs signé le compromis en paraphant en toute connaissance de cause la page comprenant cette clause.

En outre, ce type de clause, qui n'est nullement obligatoire, n'a pas été rédigée à l'initiative de Me [I] mais en considération des exigences des professionnels parties à l'acte.

À cet égard, le courriel adressé à Me [I] par Me [R], notaire du cessionnaire, le 24 février 2015, est lui aussi sans équivoque sur la teneur des négociations entre le cédant et le cessionnaire :

« Je vous informe que mon client ne pourra pas débloquer la somme de 5 000 euros au titre du dépôt de garantie. Il propose au cédant de limiter celui-ci à 2 500 euros. », ce dernier montant a donc été discuté et a finalement été arrêté et retenu à l'exclusion de tout autre indemnisation au cas où la vente ne serait pas finalisée.

Il est donc établi que le contenu de la clause, et notamment le montant de l'indemnisation due en cas de refus du cessionnaire de passer l'acte de régularisation, est conforme à la discussion qui a eu lieu entre les parties préalablement à la signature du compromis, ce dernier acte s'étant ainsi borné à exprimer leur accord.

Tant la présence de cette clause à l'acte à que son contenu ne contreviennent ni à la loi ni à l'ordre public. La clause litigieuse est donc parfaitement valide, efficace et a d'ailleurs reçu application au terme du dispositif de l'arrêt définitif précité.

L'acte rédigé a donc produit toutes les conséquences attendues conformément aux buts poursuivis par les parties et les conséquences induites de la clause sont strictement conformes à ce que les parties envisageaient au moment de la signature de l'acte.

Ainsi, aucune faute ne peut donc être retenue à l'encontre de Me [I] et sa responsabilité doit dès lors être écartée.

Enfin, il ne résulte pas que la lettre du 5 août 2022 des assureurs [8] qu'ils admettaient de façon non équivoque l'existence de la responsabilité de leur assuré, Me [I]. Il en ressort seulement un refus d'indemnisation qui a toujours été réitéré par la suite.

En tout état de cause, le moyen est inopérant car en l'absence de faute de Me [I], la garantie de ses assureurs n'est pas mobilisable.

Les demandes d'indemnisation formées par la SCP [1] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [4] seront par voie de conséquence rejetées et la décision entreprise sera confirmée, sauf à préciser que la société [4] est désormais représentée par la SCP [1], ès qualités de liquidateur judiciaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La SCP [1], liquidateur judiciaire de la société [4], qui succombe, supportera les dépens de l'instance d'appel ès qualités. Il conviendra également d'autoriser le recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.

La décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens sauf à préciser que la société [4] est représentée par la SCP [1], ès qualités de liquidateur judiciaire.

En outre, la SCP [1] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [4] sera condamnée à verser à Me [Q] [I] et aux sociétés [2] et [3] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et ses propres demandes formées à ce titre seront rejetée.

PAR CES MOTIFS