CA Amiens, 24 mars 2026, RG 25/02539

ARRET

N°

S.A.R.L. FINANCIERE [F]

C/

[M]

[M]

Copie exécutoire

le 24 mars 2026

à

Me

Me

EDR/FG

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/02539 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JMJD

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] DU TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

S.A.R.L. FINANCIERE [F] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud LETICHE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE, et plaidant Me BEAUDEUX Cédric, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET

Monsieur [J] [M]

né le 14 Octobre 1950 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [G] [M]

née le 24 Novembre 1953 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Me Anthony CONTANT, avocat au barreau de LAON

INTIMES

DEBATS :

A l'audience publique du 06 janvier 2026, l'affaire est venue devant Mme Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L'ARRET :

Le 24 mars 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme Flore GUEZOU, greffière.

*

* *

DECISION

M. [J] [M] et Mme [G] [M] sont propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] (60), et ont pour voisin la société Financière [F], propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 3] au sein de la même commune.

La société a entamé des travaux d'aménagement destinés à la création de deux fenêtres en hauteur de l'habitation, ainsi que cinq portes-fenêtres et quatre fenêtres de toit sur les bâtiments annexes.

A la suite d'un courrier de mise en demeure en date du 30 mai 2022, par lequel les époux [M] ont communiqué à la société Financière [F] les trois premières pages de leur acte notarié d'acquisition en date du 19 juillet 2003 faisant un rappel de servitudes, les travaux ont cessé pour ensuite reprendre.

Par suite, une nouvelle mise en demeure sous huitaine exigeant la cessation des travaux a été adressée à la société qui n'y a pas donné de réponse.

La société Financière [F] a déposé un permis de construire pour effectuer des travaux sur les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], qui a été contesté par les époux [M] et le permis a été modifié.

Un procès-verbal de constat en date du 30 septembre 2024 par un commissaire de justice a été réalisé.

C'est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, les époux [M] ont fait assigner la société Financière [F] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de solliciter la cessation des travaux concernant l'immeuble situé au [Adresse 4], sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant deux jours après la signification de la décision à venir.

Par ordonnance de référé rendue le 3 avril 2025, le tribunal judiciaire de Compiègne a :

- ordonné à la société Financière [F] de cesser immédiatement les travaux concernant l'immeuble situé au [Adresse 5], sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant 2 jours après la signification de la présente ordonnance ;

- condamné la société Financière [F] au paiement de la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Financière [F] aux dépens ;

- rappelé que la présente décision est exécutée à titre provisoire ;

- rejeté toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Par déclaration du 24 avril 2025, la société Financière [F] a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 24 novembre 2025, la société Financière [F] demande à la cour de :

Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle  :

- lui a ordonné de cesser immédiatement les travaux concernant l'immeuble situé au [Adresse 5], sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant 2 jours après la signification de la présente ordonnance ;

- l'a condamnée au paiement de la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamnée aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

Débouter les époux [M] de toute demande tendant à l'arrêt des travaux entrepris par elle sur la parcelle section [Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 6],

Condamner in solidum les époux [M] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [M] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 10 juillet 2025, les époux [M] demandent à la cour :

D'ordonner la confirmation dans toutes ses dispositions de la décision du juge des référés de [Localité 1] en date du 3 avril 2025,

Y ajoutant,

De condamner la société Financière [F] prise en la personne de son représentant légal à leur payer la somme de 2 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

De condamner la société Financière [F] prise en la personne de son représentant légal aux dépens qui comprendront notamment les frais d'huissier.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.

MOTIFS

La société Financière [F] soutient que le droit de propriété est un droit constitutionnel, inaliénable et sacré qui suppose le droit de construire sur son fond, toute restriction devant être justifiée et proportionnée, ce qui n'est pas le cas de l'ordonnance querellée.

La société explique que les époux [M] sont hostiles à la construction engagée par elle, puisqu'après avoir contesté le permis de construire en vain, ils ont pris prétexte du percement de cinq fenêtres pour demander l'arrêt total du chantier, alors que trois fenêtres préexistaient, de sorte que le différend ne porte que sur deux percements.

Elle estime que l'arrêt des travaux dans leur globalité ne repose sur aucun fondement, et explique en ce sens que la convention invoquée par les époux [M] ne crée pour seule interdiction que de créer un chemin, et non de pratiquer des ouvertures.

Les époux [M] font valoir qu'il existe plusieurs limites au caractère absolu du droit de propriété s'agissant notamment des servitudes établies par convention. Ils soutiennent qu'il est bien précisé dans leur acte notarié qu'une des parties a la possibilité de percer « une fenêtre normale » et rien d'autre. Ils ajoutent que cette précision a vocation à proscrire toute autre style de fenêtre comme les vélux, fenêtres de toit ou encore des portes-fenêtres, comme en l'espèce, et que les percements opérés donnent vue directement sur leur immeuble, notamment leur entrée et leur terrasse à l'arrière de leur maison, ce qui les prive de toute intimité et déprécie la valeur de leur bien.

Ils font valoir la mauvaise foi de la société et précisent que si la condamnation au titre des frais irrépétibles a bien été payée par la partie appelante, elle n'a nullement cessé les travaux.

Sur ce,

Aux termes de l'article 835, alinéa premier, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui ne s'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Quant au trouble manifestement illicite, il résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Dans cette hypothèse où le dommage est réalisé, le juge des référés est invité à prendre une mesure destinée à mettre fin à une situation provoquant une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur.

En l'espèce, il ressort de l'acte d'acquisition de leur bien par les époux [M] auprès des époux [P] en date du 19 juillet 2003 la mention suivante au titre d'un rappel de servitudes :

« Aux termes de l'acte reçu par Maître [U] le 29 mai 1982 ('), il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté :

La venderesse s'interdit de créer un chemin d'accès pour un éventuel terrain à bâtir ou pour tout autre usage, sur l'immeuble restant lui appartenir cadastré section AC, n°[Cadastre 1] ('), le long du côté Est du terrain présentement vendu à M. et Mme [L], et pouvant desservir les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 3] (') restant à appartenir à Mme [K].

De son côté, Mme [K] se réserve la possibilité de percer une fenêtre normale dans la buanderie de la propriété cadastrée section AC n°[Cadastre 3] (') entre les points A et B du plan demeuré ci-annexé ».

Ce rappel de servitudes a été également mentionné dans l'acte d'acquisition de la société Financière [F] en date du 7 janvier 2022.

L'ordonnance querellée a retenu qu'« un commissaire de justice a constaté dans un procès-verbal en date du 30 septembre 2022 que les cinq portes-fenêtres et quatre fenêtres de toit seront sur la façade orientée vers la propriété des époux [M], et notamment donner sur leur jardin et terrasse. Dans un second procès-verbal en date du 30 septembre 2024, il a constaté la présence d'engin de chantier sur la parcelle AC n°[Cadastre 1] et l'existence d'une construction de l'autre côté de l'immeuble. La SARL Financière [F] affirme que la parcelle AC n°[Cadastre 1] n'est pas construite et est d'une largeur de 4 mètres, c'est-à-dire que les fonds sont séparés par plus de 19 décimètres. A la lumière de ces éléments, le trouble manifestement illicite étant caractérisé, il sera fait injonction à la SARL Financière [F] par provision de cesser immédiatement les travaux concernant l'immeuble ('), sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant 2 jours après la signification de la présente ordonnance ».

C'est en effet en toute connaissance de cause que la société Financière [F] a, au mépris de la convention des parties reprise au sein de leurs actes d'acquisition respectifs, entendu procéder à des percements qui excèdent manifestement leurs prévisions, ainsi qu'il ressort des procès-verbaux de constat en date des 30 septembre 2022 et 30 septembre 2024, ainsi que du dossier de permis de construire.

Il importe peu dans ce contexte que la fiche de renseignement immobilière communiquée par la société Financière [F] ne fasse pas état de l'existence d'une quelconque servitude.

L'existence d'un trouble manifestement illicite étant suffisamment caractérisée, l'ordonnance querellée est confirmée en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la cessation des travaux ordonnée ne concerne que le percement d'ouvertures y compris les fenêtres de toit sur la façade Ouest du bien immobilier détenu par la société Financière [F], compte tenu des limites du litige.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société Financière [F] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise s'agissant des dépens de première instance.

Il sera rappelé que les dépens peuvent être définis comme les frais juridiquement indispensables à la poursuite du procès, dont le montant fait l'objet d'une tarification, soit par voie réglementaire, comme les émoluments des officiers publics ou ministériels, soit par décision judiciaire, ce qui est le cas de la rémunération des techniciens investis d'une mesure d'instruction, comme les experts.

La liste, exhaustive, en est précisément donnée par l'article 695 du code de procédure civile. Il convient dès lors de débouter les époux [M] de leur prétention tendant à dire que les dépens comprendront de manière générale les frais d'huissier, faute de précision et de justification quant à la nature de ces frais permettant de vérifier qu'ils entrent dans la liste de l'article 695 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Financière [F] sera par ailleurs condamnée à payer aux époux [M] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et sera déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS