CA Amiens, 5 mars 2026, RG 23/03848

ARRET

N°

S.A.S. [E]

C/

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

S.C.I. [Adresse 1]

S.A.S. RUCKEBUSCH ET COMPAGNIE

Copie exécutoire

le 05 mars 2026

à

Me CHIVOT

Me DERBISE

Me D'HELLENCOURT

Me DELAHOUSSE

DB/MEC/FG/DPC

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU CINQ MARS

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03848 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I3V4

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DOUZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. [E] Immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 531 277 747 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocat au barreau d'AMIENS

APPELANTE

ET

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

S.A. MMA IARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentées par Me Charlotte CHOCHOY substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Caroline ROTH de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de DIEPPE

S.C.I. [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Dominique MATHONNET, avocat barreau de PARIS

S.A.S. RUCKEBUSCH ET COMPAGNIE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par Me Juliette DELAHOUSSE-LECLERCQ substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS

INTIMEES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L'affaire est venue à l'audience publique du 27 novembre 2025 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l'audience, la cour était assistée de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 mars 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 05 mars 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

La SCI [Adresse 1], SCI familiale dont les gérants sont les époux [Q], est propriétaire d'un domaine sis à Blangy-sur-Bresle (76), composé d'un château, de dépendances et d'un moulin, le tout sur une surface de plusieurs hectares, entouré par la Bresle.

La propriété, classée monument historique, acquise pour servir de résidence principale à la famille [Q] et de chambres d'hôtes, a nécessité d'importants travaux de rénovation, à commencer par l'installation d'un chauffage central.

À cet effet, la SCI Domaine [K] a passé commande à la SAS [E] Énergie de l'installation d'un système de pompe à chaleur eau/eau, consistant à puiser de l'eau dans la nappe phréatique par forage, extraire les calories de l'eau, avant de la faire circuler dans le réseau de chauffage et de réinjecter l'eau refroidie dans le sol, le tout pour un devis total de l'ordre de 125 000 euros.

Les travaux ont démarré en juin 2017 par la réalisation des forages visant à l'extraction de l'eau et à son rejet, confiés par la société [E] à la SAS Ruckebusch.

La mise en service de la chaufferie a été faite en deux temps, soit les 18 décembre 2017 et 24 janvier 2018.

Par la suite, le système de chauffage a subi des pannes à répétition et des dysfonctionnements importants. Malgré les interventions du service après-vente de la société [E], les occupants se sont retrouvés rapidement privés d'eau chaude et de tout chauffage.

Après avoir fait constater les désordres par huissier de justice les 18 mai et 4 juin 2018, la SCI [Adresse 1] a assigné en référé le 15 juin 2018 les sociétés [E] et Ruckebusch.

M. [X] [F], hydrogéologue, a été désigné par ordonnance du juge des référés du 11 juillet 2018 en qualité d'expert. Il s'est adjoint les compétences d'un sapiteur thermicien en la personne de M. [S] [D].

Les opérations d'expertise ont été déclarées communes aux compagnies d'assurance de la société [E], à savoir la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, ainsi qu'à la société Établissements [G] [Y], prétendument à l'origine d'une étude thermique.

Après avoir organisé cinq réunions d'expertise, l'expert a déposé son rapport le 7 avril 2021, au terme duquel il conclut que l'équipement installé n'est pas utilisable et que les causes des désordres résident dans un sous-dimensionnement des installations de chauffage et dans un colmatage des filtres des pompes à chaleur en raison des boues générées par la mauvaise qualité de l'eau pompée (ferrugineuse).

Par actes d'huissier délivrés les 15, 19, 26 et 29 juillet 2021, la SCI [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Amiens la société [E] et ses assureurs ainsi que les sociétés Ruckebusch et [Y], aux fins de condamner indéfiniment et solidairement la société [E] et les MMA à lui payer, sur le fondement de la garantie décennale de la société [E], et à titre subsidiaire, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, le coût des travaux de reprise de l'installation de chauffage et des surcoûts, le préjudice lié à l'impossibilité de développer l'activité, le préjudice de jouissance, les préjudices résultant des "tracasseries" et du "temps perdu".

La SCI [Adresse 1] a saisi le 1er octobre 2021 le juge de la mise en état d'une demande de provision, motivée par l'urgence à réaliser les travaux dans la perspective de l'hiver.

Par ordonnance du 10 février 2022, le juge de la mise en état a condamné la société [E] à verser une somme de 133 965,90 euros à la SCI [Adresse 1] à titre de provision à valoir sur les travaux de reprise des désordres de son système de chauffage.

Dans ses dernières conclusions de première instance, la SCI Domaine [K] demandait au tribunal :

À titre principal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil :

De condamner indéfiniment et solidairement la SAS [E] et les compagnies d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard au paiement des travaux de reprise de l'installation de chauffage (devis FICTAC page 32 du rapport) pour un montant total TTC à réactualiser de 240 964,75 euros,

De rajouter à cette condamnation les surcoûts identifiés dans le rapport page 32 pour un montant TTC de 29 735,32 euros,

Soit une condamnation totale au titre des travaux de reprise et surcoûts de 270 700,07 euros TTC dont il convient de soustraire 133 965,90 euros, le solde dû étant donc de 136 734,17 euros par, indéfiniment et solidairement, la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard,

Sur le préjudice lié à l'impossibilité de développer l'activité,

de condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer la somme de 270 700,07 euros,

Sur la perte de location des chambres,

de condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer la somme de 30 275 euros,

Sur le préjudice lié aux trois hivers dans le froid,

de condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer la somme de 25 000 euros,

Sur le préjudice lié aux tracasseries et le temps perdu,

de condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer les sommes respectives de 40 000 euros et 30 000 euros.

À titre subsidiaire, au visa de l'article 1231-1 du code civil :

De condamner la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard au paiement des sommes énoncées détaillées au titre de la responsabilité décennale, à savoir : 270 700,07 euros au titre des travaux de reprise et surcoût et du même montant pour le préjudice économique.

À titre très subsidiaire, au visa de l'article 1240 du code civil :

De condamner indéfiniment et solidairement la SAS Ruckebusch et Compagnie et la SAS [E] au paiement des travaux de reprise à savoir 270 700,07 euros TTC,

En tout état de cause :

De faire bénéficier la décision de l'exécution provisoire pour éviter qu'un appel intempestif ne vienne prolonger les difficultés de la SCI familiale,

De condamner la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard au paiement de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et y ajouter la condamnation aux dépens incluant le rapport d'expertise judiciaire ainsi que les frais de constats et assignations engagés pour l'instance.

Par jugement du 12 juillet 2023, le tribunal judiciaire d'Amiens a :

- Mis hors de cause la SAS Établissement [G] [Y],

- Constaté l'absence de réception tacite de l'installation de chauffage du [Adresse 1] situé à [Localité 6],

En conséquence,

- Débouté la SCI [Adresse 1] de ses demandes de condamnation solidaire de la SAS [E] Énergie et de ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard au paiement des travaux de reprise de l'installation de chauffage et de ses différents préjudices sur le fondement de la garantie décennale,

- Débouté la SAS [E] Énergie de son appel en garantie de ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard au titre de sa responsabilité décennale,

- Dit que la responsabilité de la SAS [E] Énergie est engagée sur le fondement contractuel,

En conséquence,

- Condamné la SAS [E] Énergie à payer la somme de 260 700,07 euros à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] au titre du coût des travaux de reprise de l'installation de chauffage,

- Dit qu'il sera tenu compte de la provision déjà versée par la SAS [E] Énergie de 133 965,90 euros en exécution de l'ordonnance du 10 février 2022,

- Condamné in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer la somme de 90 000 euros à la SCI [Adresse 1] au titre de son préjudice financier lié à l'impossibilité de développer son activité,

- Condamné la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à garantir la SAS [E] Énergie à hauteur de la somme de 90 000 euros mise à sa charge au titre du préjudice de la SCI [Adresse 1] lié à son impossibilité à développer son activité,

- Débouté la SAS [E] Énergie de son appel en garantie de la SAS Ruckebusch & Compagnie,

- Débouté la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la MMA Iard de leur appel en garantie de la SAS Ruckebusch & Compagnie,

- Débouté la SCI [Adresse 1] de ses plus amples demandes,

- Condamné in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire et des constats d'huissier et autorisé les avocats qui peuvent y prétendre à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision,

- Condamné in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer une somme de 15 000 euros à la SCI [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer une somme de 1 500 euros à la SAS Ruckebusch & Compagnie sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer une somme de 1 000 euros à la SAS Etablissements [G] [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté la SAS [E] Énergie de ses demandes de condamnation présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard de leurs demandes de condamnation présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit qu'il n'y a pas lieu de déroger à la règle de l'exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 16 août 2023, la société [E] a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 15 octobre 2024 par lesquelles la SAS [E] Énergie demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a mis hors de cause la société SAS Établissement [G] [Y], et condamné les assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à indemniser la SCI [Adresse 1] au titre de son préjudice financier lié à l'impossibilité de développer son activité,

et statuant à nouveau,

Constater l'existence d'une réception tacite de l'ouvrage réalisé par la SAS [E] Énergie, voire prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage réalisé par la SAS [E] Énergie au 24 janvier 2018,

Constater que la SAS [E] Énergie a engagé sa responsabilité civile décennale à l'encontre de la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil,

Condamner la société MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à garantir la SAS [E] Énergie de toutes les sommes susceptibles d'être mises à sa charge conformément aux dispositions des articles 1792 du code civil et L.243-1 du Code des Assurances, L.113-17 et suivants du même code, 1101 et suivants du code civil à titre principal, voire à titre subsidiaire, à hauteur de 95 % sur le fondement des dispositions des articles 1130 et suivants du code civil,

Condamner la société MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à garantir la SAS [E] Énergie des sommes mises à sa charge au titre des dommages immatériels, préjudices de jouissance, perte de chiffre d'affaires subi par la SCI [Adresse 1] sur le fondement des dispositions des articles 1131-1 et suivants du code civil, 1101 et suivants du code civil et du contrat d'assurance à titre subsidiaire,

Condamner la SAS Ruckebusch et compagnie à garantir la SAS [E] Énergie à hauteur de la moitié des sommes susceptibles d'être mises à sa charge,

Réduire les dommages et intérêts au titre du préjudice matériel de la société SCI [Adresse 1] à la somme de 128 752,53 euros, dont il conviendra de déduire les sommes déjà versées dans le cadre de l'exécution de l'ordonnance en date du 10 février 2022 (133 968,90 euros), et du jugement entrepris (126 734,17 euros),

Débouter la société SCI Domaine [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices immatériels voire la réduire à de plus justes montants.

Condamner tout succombant à payer à la SAS [E] Énergie la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de la Selarl Chivot-Soufflet, avocat aux offres de droit.

Elle expose :

- que ses travaux ont fait l'objet d'une réception tacite par la SCI [Adresse 1],

- que la réception tacite suppose le paiement de l'essentiel du prix et non sa totalité, le paiement partiel étant suffisant sauf si l'importance de la retenue révèle la volonté de refuser la réception,

- qu'en l'occurrence, la SCI Domaine [K] a pris possession de l'ouvrage dès le mois de décembre 2017 en occupant le château et en acceptant la mise en service de l'installation de chauffage,

- que le maître de l'ouvrage a ensuite réglé l'intégralité des factures d'un montant total de 128 752,53 euros à l'exception d'une somme de 8 892,99 euros correspondant partiellement aux travaux supplémentaires effectués,

- qu'il est ainsi possible de fixer la réception au 24 janvier 2018, date à laquelle le compteur électrique a été changé et à laquelle la société Serve'Élite a validé l'installation,

-qu'il est donc acquis que le maître de l'ouvrage a pris possession non-équivoque de l'ouvrage durant les mois de décembre 2017/janvier 2018 et que le maître de l'ouvrage a réglé 119 859,54 euros sur la somme totale de 128 752,53 euros, la différence s'avérant manifestement résiduelle,

- que par courriel en date du 8 février 2018, la SCI [Adresse 1] a admis que les pannes étaient résolues (le système fonctionnait) et conditionnait le règlement final à quelques points (cache radiateur de la cuisine, repeindre certains éléments, fermer les puits...), ce qui a été fait,

- que les premiers désordres et les premières doléances sont survenus postérieurement au 10 avril 2018 et que les mails en date du 10 avril 2018 ne font aucunement référence à un refus de réception mais uniquement aux premiers soucis de fonctionnement,

- que la réception judiciaire suppose que l'immeuble soit en état d'être reçu, que les juges du fond doivent s'attacher à l'état de l'immeuble et non vérifier si le maître a manifesté sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage,

- que les dysfonctionnements allégués engagent la responsabilité de la SAS [E] Énergie sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, qu'elle a souscrit un contrat garantissant sa responsabilité civile décennale auprès de la société MMA Iard Assurances Mutuelles/MMA Iard,

- que depuis la procédure de référé et plus particulièrement l'ordonnance de référé du 11 juillet 2018, l'assureur MMA a pris en charge l'ensemble des frais d'avocat durant toute la procédure de référé et durant les opérations d'expertise, que dès lors elle a dirigé le procès, qu'elle ne peut donc plus évoquer d'exception et se doit de prendre en charge le sinistre en sa totalité, qu'en effet la prise de direction du procès vaut renonciation à toutes les exceptions dont l'assureur avait connaissance à la prise de direction du procès comme celles qui sont apparues postérieurement et qui ne l'ont pas conduit à abandonner la direction du procès,

- qu'en outre, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ont commis une faute dans le cadre de la direction de procès à l'encontre de leur assurée, la société SAS [E], puisqu'au cours des opérations d'expertise, elles n'ont pas établi de dire venant contester que les problèmes de colmatage des pompes à chaleur ont été observés dès la mise en service,

- que la SAS Ruckebusch est intervenue en qualité de foreur sous-traitant de la SAS [E], qu'elle est ainsi tenu à un devoir d'information car sa prestation allait au-delà d'un simple forage et comprenait également un rôle de conseil alors que le désordre n'est pas lié à la qualité de réalisation des forages mais à la qualité de l'eau pompée.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 11 mars 2025 par lesquelles La SCI [Adresse 1] demande à la cour de :

D'accueillir et juger recevable son appel incident,

À titre principal :

Confirmer le jugement en ce qu'il met hors de cause la SAS Établissements [G] [Y],

Infirmer le jugement en ce qu'il :

'- Constate l'absence de réception tacite de l'installation de chauffage du [Adresse 1] situé à [Localité 6] ;

En conséquence :

- Déboute la SCI Domaine de [Adresse 7] de ses demandes de condamnation solidaire de la SAS [E] Énergie et de ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard au paiement des travaux de reprise de l'installation de chauffage et de ses différents préjudices sur le fondement de la garantie décennale ;

- Déboute la SAS [E] Énergie de son appel en garantie de ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard au titre de sa responsabilité décennale ,'

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Juger qu'il y a une réception tacite ou à défaut juger qu'il y a une réception judiciaire et fixer la date de réception des travaux au 18 décembre 2017 ;

Condamner solidairement la SAS [E] Énergie et de ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard au paiement des travaux de reprise de l'installation de chauffage et de ses différents préjudices sur le fondement de la garantie décennale ;

Condamner indéfiniment et solidairement la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à lui payer au titre des travaux de reprise de l'installation de chauffage à la somme de 270 700,07 euros TTC dont il convient de soustraire 133 965,90 euros, soit un total de solde dû de 136 734,17 euros ;

Condamner indéfiniment et solidairement la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à lui payer au titre des préjudice subis par elle, à savoir : * Sur le préjudice lié à l'impossibilité de développer l'activité,

Condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à lui payer la somme de 270 700,07 euros ;

* Sur la perte de la location des chambres,

Condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à lui payer la somme de 30 275 euros ;

* Sur le préjudice lié aux trois hivers dans le froid,

Condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à lui payer la somme de 25 000 euros ;

* Sur le préjudice lié aux tracasseries et le temps perdu,

Condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à lui payer la somme de 40 000 euros et pour le temps perdu 30 000 euros ;

À titre subsidiaire, si la cour ne venait pas à faire droit à la demande de juger qu'il y a bien réception tacite ou judiciaire,

Confirmer le Jugement en ce qu'il 'dit que la responsabilité de la SAS [E] Énergie est engagée sur le fondement contractuel et en conséquence dit qu'il sera tenu compte de la provision déjà versée par la SAS [E] ENERGIE de 133 965,90 euros en exécution de l'ordonnance du 10 février 2022 ;'

Infirmer le jugement en ce qu'il :

'- Condamne la SAS [E] Énergie à payer la somme de 260 700,07 euros à la SCI [Adresse 1] au titre du coût des travaux de reprise de l'installation de chauffage ;

Condamne in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer la somme de 90 000 euros à la SCI [Adresse 1] au titre de son préjudice financier lié à l'impossibilité de développer son activité ;

Condamne E la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à garantir la SAS [E] Énergie à hauteur de la somme de 90 000 euros mise à sa charge au titre du préjudice de la SCI [Adresse 1] lié à son impossibilité à développer son activité'

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamner la SAS [E] Énergie à payer la somme de 270 700,07 euros à la SCI [Adresse 1] au titre du coût des travaux de reprise de l'installation de chauffage et tenir compte de la provision déjà versée par la SAS [E] Énergie d'un montant de 133 965,90 euros ;

Condamner indéfiniment et solidairement la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer à la SCI [Adresse 1] au titre des préjudice subis par elle, à savoir :

* Sur le préjudice lié à l'impossibilité de développer l'activité,

Condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 270 700,07 euros ;

* Sur la perte de la location des chambres,

Condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 30 275 euros ;

* Sur le préjudice lié aux trois hivers dans le froid,

Condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 25 000 euros ;

* Sur le préjudice lié aux tracasseries et le temps perdu :

Condamner indéfiniment et solidairement les trois défendeurs : la SAS [E] et les compagnies d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 40 000 euros et pour le temps perdu 30 000 euros ;

À titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à rejeter les demandes de dommages et intérêts,

Confirmer le jugement en ce qu'il :

'Condamne in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer la somme de 90 000 euros à la SCI [Adresse 1] au titre de son préjudice financier lié à l'impossibilité de développer son activité ;

Condamne la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à garantir la SAS [E] Énergie à hauteur de la somme de 90 000 euros mise à sa charge au titre du son préjudice lié à son impossibilité à développer son activité ; »

En tout état de cause il est demandé à la Cour de bien vouloir :

Confirmer le jugement en ce qu'il :

'Condamne in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire et des constats d'huissier et autorise les avocats qui peuvent y prétendre à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer une somme de 15 000 euros à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SAS [E] Énergie de ses demandes de condamnation présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard de leurs demandes de condamnation présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'

Y ajoutant :

Condamner in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SAMCF MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer une somme de 4 000 euros à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose :

- que la société [E] est intervenue à la fois en qualité de maître d''uvre et de constructeur,

- qu'elle n'a pas élaboré d'étude thermique avant la réalisation du chantier, n'a pas fait procéder à un forage de reconnaissance ni à une analyse physicochimique et s'est abstenu de faire les déclarations imposées par la loi,

- que les occupants du château n'ont disposé ni de chauffage ni d'eau chaude,

- qu'il est apparu un problème de colmatage du filtre des pompe à chaleur par des boues issues des eaux de la nappe souterraine (particules de couleur ocre témoignant de la présence de fer oxydé),

- que les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relève de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, qu'en l'espèce la responsabilité décennale de la société [E] est engagée de façon certaine en tant que maître d''uvre et entreprise de travaux,

- que la société [E] est bénéficiaire d'une police d'assurances auprès des sociétés d'assurances MMA,

- que de façon certaine, après la mise en service effectuée par une société tierce, l'ouvrage a été réceptionné de façon tacite car la famille, de façon non équivoque, entendait recevoir l'ouvrage pour que le chauffage soit mis en route,

- que le paiement quasi intégral du prix et la prise de possession en hiver, après la mise en route de l'installation de chauffage, montre la volonté de recevoir l'ouvrage, car il n'y a qu'en période de chauffe que l'on peut vérifier le bon fonctionnement,

- que le sous dimensionnement de la chaufferie a été constatée par l'expert judiciaire et son sapiteur,

- que le foreur s'il a pris le soin de faire analyser la potabilité de l'eau (sur les trois forages réalisés, un était destiné à une utilisation sanitaire), il n'a pas analysé la qualité de l'eau pour les deux forages nécessaires à l'exploitation de la pompe à chaleur eau/eau alors que l'eau, compte tenu de sa teneur en fer, n'était pas exploitable pour l'usage industriel envisagé.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 29 janvier 2024 par lesquelles la SAS Ruckebusch & Compagnie demande à la cour de :

Dire et juger la société [E] mal fondée en son appel,

L'en débouter purement et simplement,

Confirmer le jugement en date du 12 juillet 2023 en ce qu'il a rejeté toute demande à l'encontre la Société Ruckebusch et lui a alloué une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dire et juger la société [E] mal fondée en l'intégralité de ses demandes dirigées contre la société Ruckebusch,

L'en débouter,

Subsidiairement, réduire les demandes à de plus justes proportions,

Condamner la société [E] à payer à la société Ruckebusch, la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens avec distraction.

Elle expose :

- que les premiers juges ont écarté toute responsabilité de sa part au motif qu'en présence d'une clause limitative de responsabilité quant à la qualité de l'eau, elle n'était tenue qu'à une obligation de moyens et ne peut être tenue pour responsable, même partiellement, des désordres ayant affecté les pompes,

- que l'expert précise qu'elle n'a pas participé à la conception du projet et que de ce fait elle n'est concernée ni par les analyses d'eau ni par l'exploitation de l'ouvrage pour lequel elle n'a pas installé de pompe,

- que le maître de l'ouvrage a confié à la société [E] une mission de concepteur, maître d''uvre et réalisateur de l'installation complète de chauffage géothermique,

- que quant à elle, elle ne s'est vue confier aucune mission autre que celle d'exécuter les forages,

- que le foreur n'a pas d'obligation d'information sur la nécessité d'une étude géotechnique préalable ou l'établissement d'un cahier des charges.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 2 février 2025 par lesquelles la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard (SA) demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il :

- Condamne in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SA MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer la somme de 90 000 euros à la SCI [Adresse 1] au titre de son préjudice financier lié à l'impossibilité de développer son activité ;

- Condamne la SA MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à garantir la SAS [E] Énergie à hauteur de la somme de 90 000 euros mise à sa charge au titre du préjudice de la SCI [Adresse 1] lié à son impossibilité à développer son activité ;

- Déboute la SAS [E] Énergie de son appel en garantie de la SAS Ruckebusch & Compagnie ;

- Condamne in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SA MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire et des constats d'huissier et autorise les avocats qui peuvent y prétendre à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu de provision ;

- Condamne in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SA MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer une somme de 15 000 euros à la SCI [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum la SAS [E] Énergie et ses assureurs la SA MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à payer une somme de 1 000 euros à la SAS Établissements [G] [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Déboute la SA MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard de leurs demandes de condamnation présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, statuant à nouveau,

Condamner la SAS Ruckebusch à garantir les MMA à hauteur de la moitié des sommes susceptibles d'être mises à sa charge,

Ordonner l'application de la franchise prévue contractuellement au contrat d'assurance,

Réduire les dommages et intérêts au titre du préjudice matériel de la société SCI [Adresse 6] [Adresse 7] à la somme de 128.752,53 euros, dont il conviendra de déduire la provision déjà versée selon ordonnance en date du 10 février 2022,

Réduire les dommages et intérêts au titre des préjudices immatériels de la SCI Domaine de [Adresse 7] à de plus justes montants,

Ordonner que les garanties du contrat d'assurance MMA s'appliquent uniquement aux dommages immatériels et trouble de jouissance,

Condamner la SCI [Adresse 1] à payer aux compagnies MMA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en cause d'appel.

Elles exposent :

- qu'il est incontestable que le litige intervient avant toute réception de l'ouvrage,

- que dans le présent litige la garantie décennale ne peut être mobilisable, faute de réception de l'ouvrage,

- que la prise de possession de l'ouvrage ne caractérise pas de facto une réception tacite de l'ouvrage car la réception tacite peut être écartée si le maître de l'ouvrage a désapprouvé la bonne exécution des travaux de façon manifeste, par exemple en ne procédant pas à leur paiement intégral,

- qu'un paiement intégral des travaux est nécessaire pour permettre de considérer qu'une réception tacite est intervenue,

- que le sous-traitant est soumis à un devoir d'information général vis-à-vis de l'entrepreneur principal,

- que l'application des garanties contractuelles entraîne l'application d'une franchise,

- que le contrat responsabilité civile professionnelle assure les dommages qui découlent d'une prestation professionnelle, mais ne couvre pas la prestation elle-même,

- que leur garantie n'a donc pas vocation à s'appliquer aux demandes relatives aux travaux de reprise des ouvrages,

- que sont susceptibles d'être pris en charge uniquement les dommages immatériels et trouble de jouissance sollicités par la demanderesse conformément aux conditions particulières du contrat.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 25 juin 2025 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'existence d'une réception tacite de l'installation :

Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

La mise en jeu de cette responsabilité suppose la démonstration de l'existence de travaux de construction d'un ouvrage immobilier ayant donné lieu à une réception et l'apparition postérieure des désordres, ni réservés ni apparents lors de cette réception.

Selon l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La réception peut être tacite en cas de volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, de prise de possession des lieux et de paiement substantiel des travaux réalisés. La prise de possession de l'ouvrage, associée à un règlement, même non intégral, d'un marché de travaux créent une présomption de réception tacite.

En l'espèce, le premier juge a relevé à juste titre qu'aucune réception expresse de l'équipement de chauffage réalisée par la SAS [E] n'est intervenue.

La SCI [Adresse 1] (maître de l'ouvrage) et la société [E] (maître d'oeuvre) s'accordent à dire que la réception est intervenue tacitement par prise de possession de l'ouvrage, mise en service et paiement de la quasi-intégralité des travaux.

Il ressort des pièces du dossier que le 12 décembre 2017, la société [E] a sollicité la société Serv'elite pour la mise en service de l'installation.

Une première tentative de mise en service par Serv'elite est intervenue le 18 décembre 2017. Celle-ci a échoué partiellement en raison d'une puissance électrique insuffisante, ne permettant pas de vérifier le débit ni le fonctionnement des réseaux.

Le 24 janvier 2018 et après le changement de compteur, le technicien Serv'elite a réalisé une seconde intervention et validé techniquement l'installation. Il a effectué la mise en service à cette date.

Le 31 décembre 2017, la société [E] a émis trois factures correspondant à la facturation de l'intégralité de sa prestation suite à la mise en service imminente, soit :

- une facture n° FC 10746 : d'un montant de 19 362,15 euros,

- une facture n° FC 10747 : d'un montant de 22 328,03 euros,

- une facture n° FC 10748 : d'un montant de 324 euros.

Par courriel du 30 janvier 2018 adressé au constructeur, Mme [T] [Q] (co-gérante de la SCI [Adresse 1]) a signalé des pannes de chauffage.

Par courriel du 12 février 2018, cette dernière a indiqué que les pannes semblaient résolues et promettait le règlement final sous réserve de la réalisation de finitions mineures (cache radiateur, peinture, fermeture des puits).

Le 22 février 2018, la SCI a effectivement procédé au règlement pour moitié de la facture finale n°10747, soit 11 000 euros, étant précisé qu'une partie de la somme impayée (6 562 euros) correspond à des travaux supplémentaires (déplacement de l'installation de pompage) selon devis n°5399 du 11 décembre 2017 non acceptés formellement par la SCI.

Le montant total des travaux facturés par la société [E] s'est élevé à la somme de 128 752,53 euros et sur cette somme, la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] a réglé 119 859,54 euros, soit 93% du marché.

Il résulte donc de ces éléments que l'ouvrage était techniquement achevé et a été mis en service le 24 janvier 2018. Dès cette date, la prise de possession était intervenue ; le château étant habitable, le chauffage utilisé, et l'essentiel du prix a été réglé le 22 février 2018.

La volonté de recevoir l'ouvrage est donc caractérisée par l'entrée dans les lieux et l'utilisation du chauffage, indépendamment de ses dysfonctionnements majeurs qui ne se révéleront que plus tard.

En effet, les premières contestations graves ne sont survenues que le 10 avril 2018, Mme [Q] a signalé par courriel que « le filtre était complètement encrassé et les pompes en rade », indiquant qu'une solution à long terme était nécessaire.

Ce n'est que les 2 et 14 mai 2018 que la société [E] était mise en demeure de réparer par la SCI [Adresse 1].

Les sociétés MMA ne démontrent donc pas l'existence de contestations immédiates excluant de manière certaine le refus du maître d'ouvrage de réceptionner.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les travaux d'installation du chauffage au domaine de [Localité 7] ont fait l'objet d'une réception tacite dès le 22 février 2018 et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.

Sur l'impropriété à sa destination de l'installation :

Les 10 et 18 mai 2018, les premiers constats d'huissier de justice sont intervenus pour mettre en évidence la présence de matière argileuse orangée saturant les filtres et des refoulements au niveau du puits de rejet. Un troisième constat du 4 juin 2018 relève l'absence d'étude de sol et d'analyses d'eau préalables.

Dans son rapport final du 7 avril 2021, l'expert judiciaire conclut à l'inutilisabilité de l'équipement due à un sous-dimensionnement et au colmatage des filtres par une eau ferrugineuse inadaptée, pointant des manquements dans la conception et l'absence d'études préalables.

En effet et selon l'expert, les désordres constatés se divisent en deux catégories majeures rendant l'installation impropre à sa destination :

- des désordres hydrogéologiques :

L'expert a constaté que l'eau puisée dans la nappe phréatique est inexploitable pour le système installé en raison de sa composition physico-chimique en ce que l'eau de la nappe est marquée par la présence excessive de fer oxydé.

Une inspection vidéo des forages a été réalisée. Elle a mis en évidence des eaux troubles chargées de particules de couleur ocre, témoignant de la présence de fer oxydé. Au contact de l'air, cette eau ferrugineuse précipite et forme des boues.

Cette eau saturée de boues occasionne un colmatage massif des filtres des pompes à chaleur. Ce phénomène entraîne l'arrêt des machines et par voie de conséquence l'arrêt du chauffage et de la production d'eau chaude sanitaire.

Les forages sont donc inutilisables à raison de l'encrassement qu'ils génèrent.

- des désordres thermiques dus au problème de conception :

Indépendamment de la qualité de l'eau, l'expert et son sapiteur ont constaté que l'installation conçue par la société [E] était structurellement défaillante.

Le sapiteur thermicien a notamment constaté une insuffisance de chauffage dans les pièces, due à un sous-dimensionnement des installations de chauffage, lui-même dû à une prise en compte erronée des surfaces à traiter et une quantification des déperditions selon une méthode ne s'appliquant pas aux bâtiments historiques.

La chaufferie présente un sous-dimensionnement et la puissance installée est donc insuffisante pour chauffer le volume du château.

En définitive, l'installation cumule une inadaptation de la source d'énergie (eau ferrugineuse) à une incapacité de la machinerie à fournir la chaleur requise (sous-dimensionnement), la rendant impropre à sa destination.

De surcroît, l'équipement installé n'est, selon l'expert, pas adapté ni réutilisable et il doit être intégralement remplacé pour répondre aux besoins.

La matérialité des désordres, qui n'est au demeurant contestée par aucune des parties, est ainsi parfaitement établie par l'expertise judiciaire.

Sur l'imputabilité des désordres :

Il résulte des éléments soumis au débat que la société [E] a pris le marché en tant que maître d''uvre et entreprise de travaux.

L'expert a relevé :

- que la société [E] n'a réalisé ni présenté d'étude thermique préalable avant les travaux,

- des erreurs de calcul sur les surfaces à chauffer et les déperditions thermiques,

- l'absence de prise en compte des spécificités du bâtiment classé monument historique, dont les besoins énergétiques sont supérieurs aux standards qui ont été utilisés par l'installateur.

L'expert a constaté que les forages ont été réalisés sans qu'aucun dossier réglementaire au titre de la loi sur l'eau n'ait été déposé, rendant l'ouvrage irrégulier par non-conformité réglementaire.

D'autre part, il n'y a pas eu d'analyses hydrochimiques suffisantes sur les eaux des deux forages.

L'expert observe donc un manque manifeste de connaissances du maître d'oeuvre.

Selon lui, « le maître d''uvre devait être en mesure d'apporter des conseils à son client sur les aspects techniques et sur les orientations nécessaires. Une petite étude de faisabilité aurait dû être effectuée pour valider le projet dans son ensemble. Un forage de reconnaissance avec des essais de pompage et des analyses chimiques aurait permis de voir la complexité liée à la présence de fer dans l'eau. Une eau souterraine confinée et contenant du fer laisse des traces très visibles en surface dès les premières minutes en contact avec l'air. Cela aurait facilement attiré l'attention d'un professionnel qui aurait agi en conséquence. »

L'expert a donc relevé à juste titre que la société [E] n'a pas assuré ses missions de maîtrise d''uvre de manière professionnelle.

Les désordres affectant l'installation de chauffage sont ainsi directement en lien avec l'activité de la société [E] qui est intervenue pour sa conception et sa réalisation.

En tout état de cause, la société [E] ne conteste pas sa responsabilité et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

En revanche, la société [E] sollicite la condamnation de la société Ruckebusch en charge des forages, à la garantir à hauteur de la moitié des sommes susceptibles d'être mises à sa charge.

Elle soutient en effet que son sous-traitant a manqué à son devoir d'information, de mise en garde et de conseil, puisque sa prestation allait au-delà d'un simple forage, qu'il aurait dû l'alerter sur la nécessité de procéder à une analyse d'eau préalable au forage, à l'établissement d'un cahier des charges ainsi que sur le contexte réglementaire des forages.

La société Ruckebusch maintient qu'elle n'était tenue qu'à une mission de forage sans maîtrise d''uvre ni obligation de conseil sur la géothermie ou la qualité de l'eau, rejetant la faute sur la conception de la société [E].

Le projet de chauffage par géothermie a consisté à produire de la chaleur à partir des eaux de la nappe souterraine par la mise en place d'un « doublet géothermique » constitué de deux forages d'eau dans la nappe de la craie, l'un pour pomper l'eau, l'autre pour la rejeter une fois refroidie. Un troisième forage concernait l'eau domestique.

La société [E] a confié la réalisation des trois forages à la société Ruckebusch selon deux devis du 30 mars 2017.

En l'espèce, l'expert attribue l'absence d'études préalables aux forages et la conception globale défaillante de l'installation à la société [E], maître d'oeuvre et non à l'exécution des forages qui ne sont pas en eux-mêmes défectueux.

Les devis acceptés du foreur ne prévoient en effet rien d'autre que la prestation de forage.

Au surplus, ils mentionnent expressément la clause d'exclusion de responsabilité suivante : « le débit ou la qualité de l'eau sont fonction de la perméabilité locale de la formation aquifère et ne peuvent être garantis ».

Comme le relève à juste titre le premier juge, en présence d'une clause limitative de responsabilité quant à la qualité de l'eau, la société Ruckebusch, qui n'était tenue qu'à une obligation de moyens, ne peut être tenue pour responsable, même partiellement, des désordres ayant affecté les pompes lors du forage.

Dans ces conditions, la responsabilité de la société Ruckebusch n'est pas engagée dans le présent litige.

La société [E] et les MMA seront donc déboutées de leur appel en garantie et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur le chiffrage des préjudices :

S'agissant du coût des travaux de reprise de l'installation de chauffage :

L'expert judiciaire, assisté de son sapiteur thermicien a conclu que l'installation réalisée par la société [E] était « non réutilisable » en raison d'un sous-dimensionnement notoire et de l'inadéquation de la source d'eau (ferrugineuse).

L'expert a validé la nécessité de déposer l'installation existante et de la remplacer intégralement.

En l'absence de devis contradictoire fourni par les défendeurs durant l'expertise, l'expert a retenu le devis de l'entreprise FICTAC pour chiffrer les travaux de reprise.

La société [E] et les MMA soutiennent que le montant porté au devis FICTAC est excessif car il concerne la réfection du système de chauffage de l'ensemble du domaine, soit le château proprement dit mais au surplus le moulin et les gîtes. Cette évaluation ne correspondrait donc pas à la prestation qui a été commandée à la société [E], à savoir le système de chauffe du seul château, le contrat initial ne concernant que le chauffage du château. La société [E] estime donc que la réparation ne devrait pas excéder le montant de son propre marché initial, soit 128 752,53 euros.

Pour autant, le devis initial de la société [E] (n°4836) prévoyait bien une chaufferie centrale unique dimensionnée pour chauffer à terme l'ensemble du domaine.

En effet, ce devis mentionne explicitement des « départs en attente » et des groupes hydrauliques pour le circuit « gîte » et le circuit « moulin ».

La prestation de la société [E] incluait donc un projet d'extension du circuit de chauffe aux gîtes et au moulin, dans un second temps.

Par conséquent, pour réparer exactement le préjudice, la nouvelle installation doit offrir la même capacité à chauffer l'ensemble.

Le devis FICTAC s'élève à 240 964,75 euros TTC. Il est scindé en deux postes distincts, le premier s'intitule « château PAC air/eau » pour un montant de 115 372,42 euros HT, le second "PAC air/air-Ecs-moulin & gites émetteurs/attente" pour un montant de 77 304,10 euros HT.

Ce devis concerne l'installation complète pour le château et des départs en attente pour chauffer les gîtes et le moulin, ce qui explique pourquoi la deuxième partie du devis, moins élevée, ne prévoit pas de radiateurs ni accessoires.

L'expert a identifié des coûts annexes pour un montant total de 29 735,32 euros TTC. Ces frais incluent des coûts rattachables aux désordres tels que la maîtrise d''uvre pour les travaux de reprise, les surconsommations électriques ainsi que divers travaux de maçonnerie ou raccords.

En revanche, l'expert a relevé que la SCI devra déplorer des fuites d'eau sur le réseau qu'il évalue à titre provisionnel à 10 000 euros, incluse dans le total des surcoûts de 29 735,32 euros TTC.

Cependant et comme le relève à juste titre le premier juge, ces fuites potentielles relèvent de l'aléa ou de la vétusté du réseau du château et ne sont pas rattachables à une faute de l'installateur de la chaufferie. Le poste de préjudice éventuel de 10 000 euros ne sera donc pas retenu.

Il résulte donc de tout ce qui précède que le préjudice financier de la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] en lien avec le coût des travaux de reprise de l'installation de chauffage s'établit à la somme de 260 700,07 euros TTC au total.

Il y aura donc lieu de condamner solidairement la société [E] et ses assureurs MMA au paiement à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] du coût des travaux de reprise de l'installation de chauffage sur le fondement de la garantie décennale et la décision entreprise sera infirmée sur ce point. Il conviendra également de dire qu'il sera tenu compte de la provision déjà versée par la société [E] Énergie de 133 965,90 euros en exécution de l'ordonnance du 10 février 2022 et les MMA seront tenus à garantir la société [E] du paiement du coût des travaux de reprise, déduction faite de la franchise, comme il sera vu plus loin.

Sur le préjudice financier lié à l'impossibilité de développer l'activité :

En ce qui concerne ce poste, l'expert judiciaire a indiqué ne pas disposer d'éléments pour l'apprécier et a indiqué qu'il appartiendra à la juridiction d'analyser cet aspect qui dépasse les capacités des techniciens, expert et sapiteur, dans leurs spécialités respectives.

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] produit une étude de marché. Celle-ci détaille un projet qui ne se limitait pas à la location de chambres, mais visait à créer un pôle touristique.

Les activités qui n'ont pas pu démarrer étaient les suivantes :

En phase 1 :

- hébergement (chambres d'hôtes) : 4 chambres haut de gamme situées dans les dépendances ([G] XIII, Mlle [A], [P] [K], le [Localité 8]). La tarification prévue était de 97 euros TTC en basse saison et 125 euros TTC en haute saison. Le taux d'occupation prévisionnel était estimé à 30% la première année (contre 50% de moyenne départementale).

- restauration et boutique :

* assiettes gourmandes : vente de dîners (produits locaux) à environ 1/3 des hôtes pour 35 euros,

* boutique / salon de thé : vente de produits du terroir (miel, cidre) et petite restauration pour les visiteurs du site (estimés à 3 000 puis 5 000 visiteurs/an) avec un panier moyen de 10 euros.

En phase 2 :

- l'événementiel : location de salles de réception : deux salles de 90m² dans le moulin pour mariages (3 000 euros par week-end) ou séminaires d'entreprises (1 000 euros par jour),

- gîte de groupe : aménagement d'un gîte de 12 personnes dans les étages du moulin,

- visites touristiques : accueil de groupes autocaristes et scolaires.

Cette étude de marché prévoit les chiffres d'affaires suivants :

- année 2018 (démarrage prévu en juin) :

* chiffres d'affaires des chambres : ~29 086 euros,

* chiffres d'affaires boutique/repas : ~38 024 euros,

Total 2018 : 67 110 euros.

L'année 2019 devait marquer une exploitation en année pleine et l'ouverture du moulin et des réceptions de mariages :

* chiffre d'affaires prévu pour 2019 : 218 415 euros,

* chiffre d'affaires prévu pour 2020 : 232 165 euros.

Le chiffre d'affaires non réalisé de 2018 à 2020 s'élèverait ainsi théoriquement à 517 690 euros.

Cette approche comptable prévisionnelle est ensuite complétée par une analyse postérieure de statistique de marché produite par la SCI qui tient compte d'un taux prudent d'occupation des chambres, de la période du Covid et exclut les activités boutique/restauration/événementielles pour aboutir sur la période 2018-2020 à une fourchette de chiffre d'affaire globale de 154 500 euros - 231 750 euros, avec une estimation finale à 225 312 euros.

La demande indemnitaire de la SCI au titre de la perte d'exploitation s'élève à la somme de 270 700,07 euros, correspondant en son montant au coût des travaux de reprises chiffrés par l'expert.

Cependant et comme le relève le premier juge, la SCI ne produit aucun élément de nature à justifier qu'elle aurait engagé les travaux d'aménagement des chambres d'hôtes dans les délais prévus (1er semestre 2018).

Par ailleurs, le chiffre d'affaire ne constitue en aucun cas une marge d'exploitation et ne peut être apprécié qu'en considération des charges qu'il induit nécessairement.

De ce point de vue, aucun élément comptable permettant de déterminer l'excédent brut d'exploitation n'est produit aux débats. En tout état de cause, ce dernier ne saurait raisonnablement excéder 35 % du chiffre d'affaire, soit en l'espèce 78 959 euros selon les indications financières pondérées produites (225 312 euros X 0,35).

En tout état de cause , le préjudice de la SCI Domaine de [Adresse 7] s'analyse nécessairement en une perte de chance d'avoir pu démarrer son activité dans les délais escomptés et la poursuive dans des conditions acceptables.

Il sera donc fait une appréciation de cette perte de chance en la fixant à 80 % de l'excédent brut d'exploitation retenu, en considération des projections réalistes et prudentes communiquées qui ne reposent que sur l'activité de chambre d'hôte, elle-même établie en retenant un taux de fréquentation légèrement inférieur (- 10%) à la moyenne départementale.

Le préjudice lié à l'impossibilité de développer l'activité sera donc fixé à la somme de 63 000 euros que la société [E] sera entièrement condamnée à payer à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7]. Ses assureurs seront en outre solidairement condamnés à payer à la SCI Domaine de [Adresse 7] cette somme et à garantir la société [E], déduction faite de la franchise contractuelle, comme il sera vu plus loin. La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance invoqué par la SCI :

Il est constant que le chauffage et l'eau chaude du château étaient hors service. La SCI [Adresse 6] [Adresse 7], produit à ce titre un relevé de température à 13,8°C. Le couple propriétaire de cette SCI familiale est constitué de M. et Mme [Q], co-gérants, parents de deux petites filles qui sont désormais scolarisées sur place.

Il est allégué que cette famille dispose d'un logement au [Adresse 4] à [Localité 9] et que seul M. [Q] a passé l'hiver 2017/2018 sur place, en attendant l'arrivée du reste de sa famille.

Par ailleurs, l'absence objective d'habitabilité du château dont est propriétaire la SCI selon des normes de confort minimales a nécessairement occasionné un trouble de jouissance qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 18 000 euros que la société [E] sera entièrement condamnée à payer à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7]. Ses assureurs seront en outre solidairement condamnés à payer à la SCI Domaine de [Adresse 7] cette somme et à garantir la société [E], déduction faite de la franchise contractuelle, comme il sera vu plus loin. Il sera donc ajouté sur ce point à la décision entreprise.

Sur le préjudice de perte de location des chambres :

La SCI réclame 30 275 euros correspondant au manque à gagner résultant de l'occupation pendant 173 jours par la famille elle-même de trois des chambres d'hôtes situées dans les dépendances et destinées à la location, occupation rendue nécessaire par l'inhabitabilité du château mais rendant indisponibles ces chambres à la location pour des tiers.

La SCI a facturé la somme de 30 275 euros à M. et Mme [Q], après application d'un abattement de 50 %.

La société [E] fait pour sa part valoir que la période hivernale durant laquelle la famille a occupé les lieux ne correspond pas à la saison touristique et que cette occupation n'a donc pas chassé une clientèle réelle.

En tout état de cause, le préjudice lié à la perte de chance d'exploitation de ces chambres et au trouble de jouissance a déjà été indemnisé et ne saurait l'être de nouveau.

La demande sera donc rejeté et il sera ajouté au jugement entrepris de ce chef.

Sur le préjudice lié aux tracasseries et aux temps perdus :

La SCI [Adresse 1] ne démontre ni la réalité ni le quantum de ce poste de préjudice spécifique dont elle sera par conséquence déboutée et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

Sur la garantie des assureurs :

L'article L 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il n'est pas discuté que la responsabilité décennale de la société [E] fait bien l'objet d'une garantie contractuelle offerte par MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard au titre du chantier litigieux.

La réception étant acquise, les conditions de mise en jeu de la garantie décennale du constructeur et de mobilisation de la garantie des assureurs se trouvent donc réunies et la décision entreprise sera infirmée sur ces points.

En ce qui concerne l'application de la franchise, en matière d'assurance de responsabilité décennale obligatoire, la stipulation d'une franchise est licite dans les rapports entre l'assureur et l'assuré mais elle est inopposable au maître de l'ouvrage, bénéficiaires de l'indemnisation.

L'assureur devra donc indemniser intégralement le préjudice matériel de la SCI [Adresse 1] soumis à garanties obligatoires, en l'espèce le coût des travaux de reprise de l'installation de chauffage et la franchise sur ce poste de préjudice ne concernera que l'assuré, en l'occurrence la société [E].

En ce qui concerne les garanties facultatives, soit les dommages immatériels tels que le préjudice financier lié à l'impossibilité de développer l'activité ou le préjudice de jouissance, les limites contractuelles, telles que la franchise, sont également opposables au maître de l'ouvrage.

L'hypothèse que l'assureur ait pris la direction du procès n'a d'incidence que sur les exclusions ou déchéances de garantie et ne concerne nullement les modalités d'application des garanties telles que les franchises et les plafonds.

Dans ces conditions et en ce qui concerne les garanties facultatives, les assureurs MMA ne seront donc condamnées solidairement à indemniser la Sci [Adresse 6] [Adresse 7] puis à garantir la société [E] que déduction faite de la franchise prévue contractuellement au contrat d'assurance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les sociétés [E], MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, qui succombent, seront condamnées aux dépens et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens. Il conviendra également d'autoriser le recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la société [E] à payer à la société Ruckebusch la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner les sociétés [E], MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les sociétés [E], MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard seront déboutées de leurs propres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS