CA Amiens, 18 juin 2026, RG 25/02798

ARRET

N°

[C] [P] [D]

C/

[J]

[J]

[J]

[J]

Copie exécutoire

le 18 juin 2026

à

Me WACQUET

Me DELAHOUSSE

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/02798 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JMYC

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1] DU SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

Madame [H] [C] [P] [D]

née le 11 Avril 1927 à [Localité 2] (59)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Christophe WACQUET de la SELAS CODEX WACQUET AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS

APPELANTE

ET

Madame [Y] [V] [E] [J] épouse [O]

née le 05 Août 1948 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [U] [V] [W] [J] épouse [Z]

née le 01 Août 1952 à [Localité 4] (22)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [S] [X] [T] [V] [J]

né le 20 Juillet 1956 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [L] [V] [Q] [J] épouse [B]

née le 04 Janvier 1965 à [Localité 9] (60)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentés par Me Audrey MARGRAFF substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l'audience publique du 30 avril 2026, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2026.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L'ARRET :

Le 18 juin 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Flore GUEZOU, greffière.

*

* *

DECISION :

Par un acte authentique du 12 octobre 2015, [G] [J] a donné à bail à Mme [H] [C] née [D] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 6], appartement n°17, à [Localité 1] (80).

La location comprenait un appartement d'une superficie de 127 mètres carrés, un box fermé et une cave. Les parties ont fixé un loyer mensuel initial de 1 000 euros, auquel s'est ajoutée une provision sur charges de 257,38 euros. Ce contrat a pris effet le 1er novembre 2015 pour une durée initiale de trois ans, et s'est ensuite tacitement renouvelé.

[G] [J] est décédée le 12 août 2022 et ses ayants droit, Mmes [Y] [J], [U] [J], [L] [J] et M. [S] [J] ont recueilli le bien dans le cadre d'une indivision successorale.

Envisageant de vendre le logement, les consorts [J] ont sollicité, en mars 2023, une première évaluation du bien immobilier auprès de l'agence Sergic. En avril 2024, ils ont fait réaliser une nouvelle estimation par l'agence qui a estimé la valeur de l'appartement à la somme de 450 000 euros net vendeur.

Par un acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, les consorts [J] ont fait signifier à Mme [H] [C] un congé pour vendre qui a fixé la date de résiliation du bail au 31 octobre 2024. Cet acte contenait une offre de vente formelle au prix de 450 000 euros pour l'appartement et de 15 000 euros pour le box. Lors de son passage au domicile de la locataire, le commissaire de justice n'a pas pu remettre l'acte en mains propres ; il a laissé un avis de passage et a conservé la copie de la signification en son étude.

Le 25 avril 2024, une personne que Mme [H] [C] a expressément mandatée s'est présentée à l'étude du commissaire de justice et a retiré la copie de l'acte de congé.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 18 juin 2024, Mme [H] [C] a fait assigner Mme [Y] [J], Mme [U] [J], M. [S] [J] et Mme [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins d'annulation du congé délivré le 23 avril 2024.

En première instance, elle demandait à la juridiction de :

À titre liminaire, enjoindre aux consorts [J] de produire l'acte de donation du 22 novembre 1997 et la déclaration de succession de feue [G] [J] ;

À titre principal, annuler le congé portant sur le bail d'habitation du 12 octobre 2015 ;

À titre subsidiaire, surseoir à statuer et ordonner une mesure d'expertise aux fins d'évaluation de la valeur réelle des locaux objets du contrat de bail et de vérifier si les prix de vente proposés (450 000 euros et 15 000 euros) sont excessifs ;

En tout état de cause, débouter les consorts [J] de leurs demandes reconventionnelles, les condamner in solidum à verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les condamner aux entiers dépens et écarter l'exécution provisoire du jugement.

Mme [H] [C] a soutenu que l'offre de vente était imprécise car le prix du lot correspondant à la cave n'a pas été mentionné dans l'offre détaillée. Elle a fait valoir que l'acte de signification du congé a manqué de précisions et de date certaine, la privant de la possibilité de calculer de façon certaine le point de départ du délai de préavis de six mois ainsi que le délai d'option de deux mois. Elle a affirmé qu'aucune offre de relogement ne lui a été soumise en dépit de son grand âge (97 ans) et de son handicap. Enfin, elle a plaidé que le prix réclamé a été fixé à un niveau manifestement excessif et de façon volontairement dissuasive, dans une intention frauduleuse de faire échec à son droit de préemption.

En réponse, les consorts [J] ont demandé au juge de valider le congé, de débouter Mme [H] [C] de l'ensemble de ses demandes, de la condamner aux entiers dépens ainsi qu'à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et de rappeler l'exécution provisoire du jugement.

Ils ont soutenu que l'offre a été suffisamment précise car la désignation globale des locaux dans la première page de l'acte a suffi à rendre l'offre parfaitement claire et non équivoque et que l'absence de ventilation du prix sur la cave n'a causé aucun grief.

Ils ont exposé que la signification a été régulière et que la locataire a eu pleinement connaissance des délais, puisqu'elle a donné procuration à un tiers pour retirer l'acte le 25 avril 2024.

Sur l'obligation de relogement, ils ont indiqué en être exonérés puisque tous les bailleurs indivisaires ont dépassé l'âge de 65 ans.

Sur la fraude, ils ont exposé que le prix n'a pas été dissuasif mais s'est basé sur des évaluations professionnelles objectives reflétant le prix du marché.

Par jugement du 7 avril 2025, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] a :

Rejeté la demande d'injonction de production de pièces ;

Validé le congé délivré le 23 avril 2024 par Mme [Y] [J], Mme [U] [J], M. [S] [J] et Mme [L] [J] concernant l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 7] à [Localité 11] ;

Débouté Mme [H] [C] née [D] de sa demande subsidiaire d'expertise;

Dit que le contrat de bail consenti à Mme [H] [C] née [D] sur ce logement est résilié à compter du 31 octobre 2024 ;

Condamné Mme [H] [C] née [D] aux dépens ;

Condamné M. [H] [C] née [D] à payer à Mme [Y] [J], Mme [U] [J], M. [S] [J] et Mme [L] [J] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Écarté l'exécution provisoire de droit ;

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 13 mai 2025, Mme [H] [C] a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 1er août 2025 par lesquelles Mme [H] [C] demande à la cour de :

Déclarer Mme [H] [C] recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, à titre principal, Annuler le congé pour vendre délivré à Mme [H] [C] le 23 avril 2024 et portant sur le bail d'habitation du 12 octobre 2015 ;

Surseoir à statuer, à titre subsidiaire, et ordonner une mesure d'expertise en nommant tel expert qu'il lui plaira avec faculté de s'adjoindre, en cas de nécessité, tout spécialiste de son choix, avec mission :

* de recueillir, se faire communiquer tous renseignements utiles à charge d'en indiquer la source, * d'entendre tout sachant, sauf à ce que soient précisés leur identité, et s'il y a lieu, leur lien de parenté, d'alliance, de subordination ou de communauté d'intérêts avec les parties, à l'effet de se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;

* se rendre [Adresse 6] à [Localité 12], visiter l'appartement n° 17 situé au deuxième étage, le box fermé formant le numéro 71 de la copropriété et la cave formant les lots 170 et 171 de la copropriété ;

* réaliser une estimation de la valeur réelle de chacun de ces lots à la date du congé ;

* rechercher si les prix mentionnés dans l'offre de vente, soit 450 000 euros pour l'appartement et 15 000 euros pour le box, correspondaient aux prix pratiqués sur le marché à la date du congé ou s'ils sont excessifs ;

* soumettre aux parties son pré-rapport, susciter leurs dires et y répondre ;

Disant que l'expert commis établira un rapport définitif, le déposera au greffe et à chacune des parties ;

Condamner solidairement Mme [Y] [J], Mme [U] [J], M. [S] [J] et Mme [L] [J] à verser à Mme [H] [C] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Sur l'imprécision de l'offre de vente, Mme [H] [C] fait valoir :

que le congé pour vendre doit comporter précisément la désignation du bien proposé à la vente et que l'offre contenue dans ce congé ne peut porter que sur les locaux loués sans en ajouter ou en omettre, que le congé litigieux rappelle que le bien comprend un appartement, un box fermé et une cave, mais que l'offre de vente détaillée en deuxième page ne porte que sur l'appartement et le box et omet la cave, que cette imprécision prive la locataire d'une information complète et l'empêche de se déterminer en connaissance de cause, que la jurisprudence annule les congés en cas d'omission d'éléments du logement donnés en location comme la cave ou le parking, qu'il est indifférent qu'elle n'ait pas sollicité de précisions auprès des bailleurs pendant le délai d'option de deux mois.

Sur le délai du congé, Mme [H] [C] fait valoir :

que la signification du congé n'a pas été faite à personne et que le commissaire de justice n'a relaté dans l'acte aucune des diligences accomplies pour tenter d'effectuer la signification en mains propres, ni les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification, qu'aucune date ne figure sur le document annexé à l'unique exemplaire de la copie du congé qui a été conservée en l'étude, qu'il est de ce fait impossible de déterminer la date certaine de signification de l'acte et, par conséquent, le point de départ du délai de préavis de six mois ainsi que la fin du délai d'option de deux mois, que cette situation lui cause nécessairement un grief constitué par la perte de chance de lever l'option d'achat dans le délai imparti, que le seul fait d'avoir donné procuration à un tiers pour retirer l'acte à l'étude le 25 avril 2024 ne démontre pas sa bonne compréhension des mentions de l'avis de passage ni des délais applicables, eu égard à son grand âge.

Sur l'obligation d'émettre une proposition de relogement, Mme [H] [C] fait valoir :

qu'elle est âgée de près de 98 ans et se trouve en situation de handicap, que son état de santé, corroboré par un certificat médical, n'est pas compatible avec un déménagement, qu'aucune offre de relogement correspondant à ses besoins n'a été émise par les bailleurs depuis la notification du congé.

Sur le prix volontairement dissuasif de l'offre de vente, Mme [H] [C] fait valoir :

qu'une offre de vente formulée pour un prix volontairement dissuasif et excessif dans l'intention évidente de faire échec au droit de préemption du locataire traduit une intention frauduleuse et justifie l'annulation du congé, que l'offre formulée par les consorts [J] à hauteur de 450 000 euros pour l'appartement et 15 000 euros pour le box est manifestement surévaluée par rapport à la valeur réelle du bien, qu'elle a fait réaliser une estimation par une agence immobilière en octobre 2024 évaluant le bien à 360 000 euros, soit une différence de 30 % avec l'offre reçue, que le prix excessif demandé l'empêche d'accepter l'offre.

Sur la demande d'expertise, Mme [H] [C] fait valoir :

que si la cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée sur la valeur réelle du bien immobilier, il conviendrait d'ordonner une mesure d'expertise pour réaliser une estimation précise des lots et déterminer si les montants de l'offre sont excessifs au regard du marché.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 29 octobre 2025 par lesquelles Mme [Y] [J], Mme [U] [J], M. [S] [J] et Mme [L] [J] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 7 avril 2025 en ce qu'il a rejeté la demande d'injonction de production de pièces, validé le congé délivré le 23 avril 2024 par Mme [Y] [J], Mme [U] [J], M. [S] [J] et Mme [L] [J] concernant l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 8] à [Localité 12], débouté Mme [H] [C] née [D] de sa demande subsidiaire d'expertise, dit que le contrat de bail consenti à Mme [H] [C] née [D] sur ce logement est résilié à compter du 31 octobre 2024, condamné Mme [H] [C] née [D] aux dépens, condamné Mme [H] [C] née [D] à payer à Mme [Y] [J], Mme [U] [J], M. [S] [J] et Mme [L] [J] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Débouter Mme [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant et reconventionnellement,

Condamner Mme [C] au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.

Sur la validité du congé au regard de la précision de l'offre de vente, les consorts [J] font valoir :

que le congé comporte bien l'offre de vente des locaux loués en précisant expressément que ceux-ci comprennent un appartement, un box fermé et une cave, que la ventilation du prix de vente pour l'appartement et la cave à hauteur de 450 000 euros et du box pour 15 000 euros, caractérise une offre suffisamment précise sur l'ensemble des lots, que la locataire n'a jamais interrogé le commissaire de justice ni les bailleurs pour obtenir des précisions pendant le délai de préemption, démontrant son absence d'intention d'acquérir le bien, que l'appelante ne justifie nullement d'un grief.

Sur la régularité du délai de notification du congé, ils font valoir :

que le procès-verbal de signification indique précisément les diligences entreprises par le commissaire de justice qui a tenté de signifier l'acte à personne et a laissé un avis de passage le 23 avril 2024, que Mme [C] a eu effectivement connaissance de l'acte puisqu'une personne spécialement mandatée par elle en a retiré la copie à l'étude dès le 25 avril 2024, que le délai légal de préavis de six mois entre la date de signification et l'échéance du bail prévue le 1er novembre 2024 a par conséquent été largement respecté.

Sur l'obligation d'émettre une proposition de relogement, ils font valoir :

que l'appelante se prévaut de son âge mais ne démontre pas remplir la condition de ressources exigée cumulativement pour bénéficier du droit au relogement, que les bailleurs sont tous nés entre 1948 et 1956 et sont donc âgés de plus de 65 ans à l'échéance du bail, circonstance qui les exonère expressément de l'obligation de relogement selon la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'absence de fraude et le prix prétendument dissuasif, ils font valoir :

que le propriétaire est libre de déterminer le prix de vente de son bien et qu'il incombe au preneur de rapporter la preuve formelle d'un prix frauduleux ou volontairement dissuasif, que le prix demandé n'est pas excessif puisqu'il a été fixé à 450 000 euros après des évaluations confiées à l'agence immobilière gérant le bien en 2023 et 2024, que l'appartement présente des atouts rares tels que sa situation et ses prestations spécifiques, que le prix proposé correspond aux prix du marché immobilier local.

Sur la demande subsidiaire d'expertise, ils font valoir :

qu'une mesure d'instruction ne peut pallier la carence d'une partie dans l'administration de sa preuve, que l'appelante dispose d'éléments suffisants et peut faire elle-même évaluer le bien, démarche qu'elle a d'ailleurs déjà entreprise.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 18 février 2026 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'annulation du congé pour vendre du 23 avril 2024 :

Aux termes de l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Il en résulte que l'offre de vente comprise dans le congé pour vendre ne peut porter que sur les locaux loués, sans en ajouter ni en omettre.

L'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public et que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

Ces règles sont applicables au congé pour vendre délivré sur le fondement de l'article 15-II précité.

Il incombe en ce cas au locataire d'établir avoir subi un préjudice concret, soit une atteinte effective à sa faculté d'exercer le droit de préemption.

Par ailleurs et aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé délivré par le bailleur est de six mois et court à compter de la signification de l'acte. L'article 655 du code de procédure civile dispose que, si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré à domicile ou à résidence, le commissaire de justice devant relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne du destinataire ainsi que les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. L'article 656 du même code précise que, lorsque personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et qu'il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Conformément à une jurisprudence constante, la nullité d'un acte de commissaire de justice pour vice de forme reste subordonnée à la preuve d'un grief.

En outre, aux termes de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Le second alinéa du même paragraphe prévoit toutefois que ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond précité, l'âge du bailleur étant apprécié à la date d'échéance du contrat.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que, du côté du locataire, les deux conditions tenant à l'âge (plus de 65 ans) et aux ressources (en dessous du plafond) sont cumulatives, tandis que, du côté du bailleur, les deux conditions tenant à l'âge ou aux ressources sont alternatives. En outre, en présence d'une pluralité de bailleurs indivisaires, l'exonération de l'obligation de relogement s'applique dès lors que l'un d'eux satisfait à la condition d'âge.

Enfin, aux termes des articles 15-I et 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre suppose une décision sérieuse et réelle du bailleur de vendre le logement et doit comporter une offre de vente à un prix et selon des conditions effectivement praticables. L'offre notifiée par le bailleur ne peut être fixée à un prix volontairement dissuasif, dans l'intention manifeste d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption. Cependant la fixation du prix de vente reste libre et il appartient au locataire qui invoque la fraude d'en rapporter la preuve ; le caractère frauduleux du congé pouvant résulter de l'écart entre le prix proposé et celui du marché.

En ce qui concerne l'imprécision de l'offre de vente alléguée, il est constant que le bail authentique du 12 octobre 2015 a porté sur un appartement portant le numéro 17 situé au deuxième étage formant les lots 16 et 17 de la copropriété, un box fermé formant le lot 71 et une cave formant les lots 170 et 171. La consistance exacte du bien donné à bail est ainsi parfaitement définie et n'a jamais été équivoque pour la locataire qui l'occupe depuis plus de neuf années.

L'acte de commissaire de justice du 23 avril 2024 portant congé pour vendre, produit par les deux parties, rappelle expressément en première page que le bien loué et offert à la vente « comprend un appartement, un box fermé et une cave ». L'offre de vente proprement dite, figurant en deuxième page, est rédigée dans les termes suivants : « En application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le présent congé comporte offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au prix de quatre cent cinquante mille euros en principal hors éventuels frais de négociation et hors frais de notaire pour l'appartement et quinze mille euros en principal hors éventuels frais de négociation et hors frais de notaire pour le box ».

Il est exact que la ventilation chiffrée ne mentionne expressément ni la cave, ni les lots 170 et 171 qui la composent. Pour autant, l'offre porte sur « les locaux objets de la location », expression qui, lue en regard de la description figurant en première page de l'acte, renvoie sans ambiguïté à l'appartement, au box et à la cave. La consistance du bien offert à la vente correspond ainsi à celle du bien loué.

Les jurisprudences produites par l'appelante au soutien de sa demande d'annulation concernent des offres ne comportant aucune mention à aucun moment des accessoires restés étrangers à la rédaction du congé pour vendre ou une mention trop générique (« divers locaux ») ne permettant aucune identification. Ces jurisprudences ne saurait être transposées au cas d'espèce dans la mesure où le congé délivré par les consorts [J] mentionne expressément la cave dans la description du bien rappelée en première page et porte l'offre sur l'ensemble « des locaux objets de la location », eux-même décrit dans l'acte notarié de location.

Au surplus, la locataire, assistée d'un conseil dès la délivrance du congé, a fait délivrer assignation aux fins d'annulation les 17 et 18 juin 2024, soit pendant le délai d'option de deux mois courant à compter du 23 avril 2024. Elle n'a, à aucun moment manifesté, fût-ce conditionnellement, l'intention de se porter acquéreur ou d'exercer le droit de préemption attaché à l'offre.

Ainsi, l'absence de ventilation d'un prix distinct pour la cave ne l'a pas placée dans l'impossibilité de connaître la consistance du bien offert ni d'apprécier l'opportunité d'exercer son droit.

Enfin, aucun élément concret du dossier n'établit que Mme [C] aurait été privée d'une information utile à l'exercice de son droit de préemption.

En ce qui concerne le moyen tiré de l'irrégularité de la signification du congé et de l'incertitude affectant le point de départ des délais, deux exemplaires distincts du congé pour vendre sont versés aux débats : celui produit par l'appelante (pièce n°2 de son dossier) et celui produit par les intimés (pièces n°2 et 3 de leur dossier).

L'exemplaire détenu par la locataire comporte, en dernière page, un acte de remise ne mentionnant ni date, ni détail des diligences, mais seulement la mention typographique cochée selon laquelle la copie a été remise par le commissaire de justice « en son étude ».

L'exemplaire détenu par les bailleurs comporte en revanche le procès-verbal complet de signification daté du 23 avril 2024 et relatant précisément les diligences accomplies par le commissaire de justice : absence de la destinataire lors du passage, absence de toute autre personne au domicile, confirmation du domicile par le gardien et par le bailleur, sonnerie à l'interphone restée sans réponse, présence du nom de la locataire sur l'interphone et sur la boîte aux lettres.

Cette pièce démontre que le commissaire de justice a satisfait aux exigences de l'article 655 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les intimés produisent :

- un écrit du 23 avril 2024, sur lequel figure la signature mention manuscrite suivante de la locataire : « Je soussignée [C] [H] donne procuration à Mme [N] [A] afin de retirer la copie qui m'est destinée » ;

- le récépissé de retrait à l'étude délivré le 25 avril 2024 à la personne de Mme [A], mandataire de Mme [C].

Ces deux documents dont la véracité n'est pas contestée établissent sans contestation possible, d'une part, que Mme [C] a eu connaissance de l'existence de l'acte signifié, de l'identité de son rédacteur et de la possibilité d'en retirer copie à l'étude et d'autre part, qu'elle a effectivement disposé de la copie de l'acte par le truchement de sa mandataire à compter 25 avril 2024 .

Dès lors, le délai légal de six mois courant jusqu'à l'échéance du bail fixée au 31 octobre 2024 a été respecté. La locataire a en outre disposé d'une période effective de plus de deux mois pour exercer son droit de préemption, dont elle n'a au demeurant pas usé.

Aucune irrégularité et a fortiori aucun grief ne sont ainsi démontrés.

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut d'offre de relogement, il résulte des indications concordantes des conclusions des deux parties et des actes de l'état civil produits aux débats que les quatre indivisaires bailleurs sont respectivement nés le 5 août 1948 pour Mme [Y] [J], le 1er août 1952 pour Mme [U] [J], le 20 juillet 1956 pour M. [S] [J] et le 4 janvier 1965 pour Mme [L] [J].

À la date d'échéance du bail fixée au 31 octobre 2024, trois des quatre indivisaires bailleurs étaient ainsi âgés de plus de soixante-cinq ans, respectivement 76 ans, 72 ans et 68 ans.

Cette circonstance suffit donc à exonérer les bailleurs en indivision de l'obligation de relogement.

Au surplus et à titre surabondant, Mme [C], qui justifie de la condition d'âge en versant aux débats les actes de l'état civil établissant qu'elle est née le 11 avril 1927 et qu'elle était âgée de 97 ans à la date d'échéance du contrat, n'a cependant produit, ni en première instance, ni en cause d'appel, le moindre élément relatif à la seconde condition cumulative ayant trait à ses ressources.

En ce qui concerne le moyen tiré du caractère prétendument frauduleux et dissuasif du prix de vente, le congé du 23 avril 2024 fixe le prix de vente à

450 000 euros pour l'appartement et à 15 000 euros pour le box, soit un total de 465 000 euros.

L'appelante produit :

- une étude d'évaluation établie par l'agence Sainte [W] Immo le 22 octobre 2024, soit six mois après la délivrance du congé, qui chiffre la valeur totale du bien à 360 000 euros, soit 2 820 euros le mètre carré. Cette étude, fondée sur des éléments géographiques, démographiques et statistiques sérieusement présentés, intègre l'appartement, le box et la cave dans une valorisation globale, sans en détailler la ventilation,

- une étude comparative établie par la même agence à partir de la base de données gouvernementale des demandes de valeur foncière (DVF), portant sur les ventes immobilières réalisées dans les secteurs « Pléiade » et « Oratoire » au cours des cinq années précédentes et retenant un prix moyen de 2 697 euros le mètre carré pour le secteur Oratoire, soit appliqué à la surface litigieuse une estimation brute de 347 886 euros pour l'appartement seul.

Les intimés produisent pour leur part :

- deux évaluations distinctes élaborée à un an d'intervalle diligentées par l'agence Sergic, gestionnaire de la résidence, établie antérieurement à la délivrance du congé et fixant à chaque fois la valeur du bien à 450 000 euros net vendeur libre de toute occupation,

- l'acte de donation entre vifs des 30 octobre et 22 novembre 1997 reçu par Me [I], qui fait apparaître que le bien a été acquis le 8 janvier 1991 pour la somme de 1 442 000 francs, soit 219 831,48 euros ainsi que l'indexation de cette somme à la valeur de 371 028,80 euros en 2023 et à 389 101,72 euros en 2024 selon les tableaux de l'Insee et de l'inspection générale de l'environnement et du développement durable,

- l'estimation du site « Meilleurs Agents » au 19 décembre 2024 portant fourchette d'estimation basse à 367 036 euros, moyenne à 427 800 euros et haute à 488 526 euros,

- l'estimation du site « Figaro Immobilier » du 14 décembre 2024 retenant pour un cinq-pièces ancien un prix moyen de 3 174 euros le mètre carré dans le secteur,

- deux annonces immobilières publiées par l'agence Sergic respectivement en mai 2025 et en août 2025, portant sur deux autres appartements situés dans la même résidence « [Adresse 9] ». La première annonce concerne un appartement de 77,4 mètres carrés proposé au prix de 362 100 euros, soit 4 678 euros le mètre carré. La seconde annonce concerne un appartement de 62 mètres carrés proposé au prix de 218 000 euros, soit 3 516 euros le mètre carré.

Le prix demandé pour l'appartement occupé par Mme [C], ramené au mètre carré, s'établit à 3 543 euros (450 000 euros pour 127 mètres carrés), ce qui le situe en deçà des prix au mètre carré demandé pour les autres appartements vendus dans la même résidence.

Ce prix proposé par les bailleurs se situe en outre au sein des estimations professionnelles et ne dépasse pas la fourchette haute. De ce point de vue, les photos de l'appartement en cause produites aux débats révèle un bien de standing offrant de très belles prestations (parquet massif, double vitrage, grande terrasse, luminosité) dans un bon état général, situé de plus dans immeuble de caractère sécurisé avec ascenseur. L'immeuble se situe lui-même dans un emplacement recherché du centre d'[Localité 1]. Ces éléments mélioratifs justifient donc pleinement l'évaluation du bien dans la fourchette haute du marché.

Ainsi, l'écart de l'ordre de 30 % invoqué par l'appelante n'est exact qu'en référence à sa propre estimation de 360 000 euros réalisée par l'agence Sainte [W] Immo, laquelle est nettement inférieure à l'ensemble des autres valorisations professionnelles versées aux débats.

Il en ressort que le prix proposé ne saurait à lui seul caractériser une quelconque intention frauduleuse, dès lors qu'il est conforme au prix du secteur et que les bailleurs ont étayé leur prix par deux évaluations professionnelles antérieures au congé, émise par l'agence même qui gère la résidence et qui dispose d'une connaissance directe du bien.

Il y a lieu d'observer en outre qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir une fraude des bailleurs.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande d'annulation du congé et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé pour vendre du 23 avril 2024.

Sur les demandes subsidiaires de sursis à statuer et d'expertise :

Aux termes de l'article 144 du code de procédure civile, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. L'article 146, alinéa 2, du même code dispose qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, la demande d'expertise présentée à titre subsidiaire par l'appelante a pour objet de faire évaluer la valeur réelle de l'appartement, du box et de la cave à la date du congé et de rechercher si les prix mentionnés dans l'offre de vente correspondaient aux prix pratiqués sur le marché.

La cour dispose, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, d'un faisceau particulièrement riche d'éléments d'évaluation concordants :

- deux estimations professionnelles diligentées antérieurement au congé par l'agence gestionnaire de la résidence (450 000 euros en mars 2023 et en avril 2024),

- une estimation contradictoire diligentée par l'appelante (360 000 euros en octobre 2024),

- une indexation officielle du prix d'acquisition de 1991 selon les indices de l'inspection générale de l'environnement et du développement durable (389 101,72 euros en 2024),

- une fourchette d'estimations Meilleurs Agents au 19 décembre 2024 (367 036 à 488 526 euros),

- une estimation Figaro Immobilier du 14 décembre 2024,

- une étude comparative DVF portant sur le secteur Oratoire,

- deux annonces immobilières portant sur des biens situés dans la même résidence (3 516 euros et 4 678 euros le mètre carré).

Ces éléments multiples sont amplement suffisants pour permettre à la cour d'apprécier la valeur de marché du bien à la date du congé et de se prononcer sur le prétendu caractère excessif du prix de l'offre de vente, ainsi qu'elle l'a déjà fait.

Le premier juge a, de ce point de vue, retenu à juste titre que la validation du congé rendait sans objet la demande d'expertise.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter les demandes subsidiaires de sursis à statuer et d'expertise et la décision entreprise sera confirmée sur ces points.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [C] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L'équité commande de condamner Mme [C] à payer aux consorts [J] à la somme de 2 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile et sa propre demande présentée sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS