CA Amiens, 7 mai 2026, RG 24/03534

ARRET

N°

Syndic. de copro. LE CYGNE ROYAL

C/

[Z]

[W]

Copie exécutoire

le 07 mai 2026

à

Me GARNIER

Me LE ROY

GH/SB/IM/DPC

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03534 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JFGI

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Syndic. de copro. LE CYGNE ROYAL représenté par son Syndic en execice, la société [V] Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 487 530 099, ayant siège [Adresse 1], en son agence sise [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

APPELANT

ET

Monsieur [T] [Z]

né le 14 Juillet 1986 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [I] [W]

née le 07 Octobre 1990 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Thierry PAIRON, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS substituant Me Philippe de LAGREVOL, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

DEBATS :

A l'audience publique du 12 février 2026, l'affaire est venue devant Mme Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 mai 2026.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L'ARRET :

Le 07 mai 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Madame Isabelle MARQUANT, greffière.

*

* *

DECISION :

Le 23 septembre 2021, un avis de mutation a été adressé par l'étude notariale de Me [B] au syndic de copropriété de l'immeuble à la suite de la vente de deux lots par M. [T] [Z] et Mme [I] [W] au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (60).

Une opposition a été notifiée le 28 septembre 2021 par huissier de justice à l'initiative du syndic de copropriété de l'immeuble pour un montant de 9 227,40 euros au notaire chargé d'établir l'acte de vente de ces lots.

Par acte d'huissier en date du 28 décembre 2021, M. [T] [Z] et Mme [I] [W] ont donné assignation devant le tribunal judiciaire de Senlis au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble, représenté par son syndic, aux fins de contester cette opposition tant sur le fond que sur la forme.

Par jugement rendu le 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

Déclaré nulle l'opposition notifiée le 28 septembre 2021 à M. [T] [Z] et Mme [I] [W],

Condamné le syndicat des copropriétaires de l`ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (60), représenté par son syndic la société anonyme Nexity [V], à payer à M. [T] [Z] et Mme [I] [W] une somme provisionnelle à valoir sur le décompte de régularisation de 5 000 euros au titre des charges de chauffage,

Dit que cette somme provisionnelle se compensera à due concurrence avec les sommes réclamées au titre des autres charges de copropriété,

Déboute M. [T] [Z] et Mme [I] [W] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (60), représenté par son syndic la société anonyme Nexity [V], aux entiers dépens de l'instance,

Condamné le syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (60), représenté par son syndic la société anonyme Nexity [V] à payer à M. [T] [Z] et Mme [I] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 23 juillet 2024, le syndicat de copropriété Le Cygne royal a relevé appel de cette décision.

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires Le Cygne royal demande à la cour de :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [T] [Z] et Mme [I] [W] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et M. [T] [Z] et Mme [I] [W] de toute prétention contraire,

Valider l'opposition article 20 de la loi du 10 juillet 1965 notifiée par la SELARL [J] [R] [U], le 28 Septembre 2021 ;

Condamner in solidum M. [T] [Z] et Mme [I] [W] à régler au syndicat des copropriétaires Le Cygne royal, représente par son syndic, nexity [V], la somme de 9 227, 40 euros, majorée des intérêts de droit à compter de l'opposition, soit le 28 septembre 2021 ;

Si l'opposition devait être regardée comme irrégulière, rappeler qu'elle restera produire effet à titre chirographaire pour la somme y mentionnée ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner in solidum M. [T] [Z] et Mme [I] [W] aux dépens et à la somme de 3 000 euros au fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat soutient que le décompte joint à l'opposition présente le détail de la dette sans répartir entre les deux lots n°16 et 17 détenus, puisqu'ils constituent en réalité un même ensemble unique pour l'habitat de mêmes copropriétaires qui ne saurait se dissocier matériellement ou juridiquement. Il estime que les lots étant indivisibles, ils ne peuvent faire l'objet que d'un appel de provision unique auquel renvoie dès lors le décompte annexé à l'opposition.

Il fait valoir que l'annulation de l'opposition n'empêche pas la copropriété de valoir son droit à paiement sur le prix de la vente mais la relègue au rang chirographaire.

Il soutient que l'assemblée générale a arrêté les comptes de la copropriété sur la base desquels a été arrêté le compte individuel des intimés, que le prestataire chargé de procéder au relevé individuel a communiqué les relevés individuels de consommation, même si le nom du nouveau copropriétaire, [H] à qui les intimés ont vendu leur bien, apparaît sur les relevés, qu'il n'existe aucune incohérence entre les années 2020 et 2021.

Le syndicat explique que M. [T] [Z] et Mme [I] [W] ne justifient pas de l'accord écrit du prestataire en vue de la dépose de tout ou partie des répartiteurs installés en 2016, que n'est que le 1er septembre 2023, soit postérieurement à la vente par les intimés qu'il a été procédé à la dépose de deux répartiteurs, les faisant passer de 9 à 7 et qu'ainsi la répartition a été faite à partir de cette date sur la base de 7 répartiteurs. .

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2025, M. [T] [Z] et Mme [I] [W] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires Le Cygne royal au paiement d'une somme provisionnelle de 5 000 euros,

Confirmer le jugement en ce qu'il dit que cette somme provisionnelle se compensera à due concurrence avec les sommes réclamées au titre des autres charges de copropriété,

Débouter le syndicat de toutes ses autres demandes,

Déclarer M. [T] [Z] et Mme [I] [W] recevables et bien fondés en leur demande incidente au titre des dommages et intérêts,

Réformer le jugement en ce qu'il a débouté M. [T] [Z] et Mme [I] [W] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamner le syndicat des copropriétaires Le Cygne royal à payer à M. [T] [Z] et Mme [I] [W] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Le condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [Z] et Mme [I] [W] soutiennent que l'opposition du syndicat est irrégulière à défaut d'identification des sommes dues pour chacun des lots. Ils prétendent qu'elle est mal fondée pour comporter la facturation de frais de fonctionnement et de gestion pour neuf radiateurs alors que leur appartement n'en comporte que six et que les consommations des radiateurs ne pouvaient qu'être résiduelles pour l'hiver 2019-2020 en raison de leur absence de novembre 2019 à septembre 2020.

Ils soutiennent que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale a pour résultat de constituer le titre en vertu duquel le syndic peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges cette assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. Ils estiment être fondés à contester les comptes individuels qui sont erronés pour ce qui a trait au nombre de répartiteurs/radiateurs et incohérents au regard de la surface des pièces et de leur inoccupation des lieux de novembre 2019 à septembre 2020.

Sur leur appel incident, ils soutiennent que l'attitude du syndicat est inamissible, a remis en cause leur honneur par une attitude méprisante et en refusant d'accéder à leur juste demande de régularisation.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2026 et l'affaire fixée à l'audience du 12 février 2026.

SUR CE :.

1. Les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 régissant l'opposition mis en oeuvre par le syndicat de copropriété sur le prix de vente du bien pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire, ont par une exacte appréciation des éléments versés au débat, non utilement remise en cause en appel, à bon droit retenu que l'opposition formée le 28 septembre 2021était insuffisamment détaillée pour ce qui a trait au montant des sommes réclamées.

En effet, le relevé de compte annexé, outre qu'il ne permet pas de ventiler les charges dues au titre de chacun des appartements avant leur réunion, ne révèle pas non plus la régularisation pourtant annoncée par le courriel du 26 mars 2021 de Mme [X], responsable du service de copropriété du syndic Nexity, adressé au prestataire Ocea, sur le nombre de radiateurs/répartiteurs. Les intimés ont démontré, sans être utilement contestés, que lors de l'acquisition du logement en avril 2017 il y avait que 7 radiateurs et non 9, comme indiqué par erreur, et qu'au début de l'année 2020 un des radiateurs a été retiré comme le révèle la facture de AD services du 16 janvier 2020 (pièce n°17 des intimés). Enfin, l'appelante reconnaît qu'au jour de l'opposition, aucune régularisation n'a été effectuée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que l'opposition irrégulière devait être annulée et rejeté les demandes en paiement et en capitalisation des intérêts formées par le syndicat.

2. Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger ou encore rappeler figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développés par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.

Tel est le cas de la demande de l'appelant sollicitant de la cour, dans le cas où l'opposition était irrégulière, qu'elle 'rappele qu'elle restera produire effet à titre chirographaire pour la somme y mentionnée'.

3. Les premiers juges ont, par une exacte appréciation des éléments du dossier, à bon droit retenu que les intimés étaient fondés à réclamer une provision à valoir dans l'attente du décompte rectifié prenant en compte les charges de chauffage pouvant être réclamées aux anciens propriétaires sur la base du nombre réel de radiateurs/répartiteurs.

Cependant, à l'exception de cette erreur, le montant alloué à titre provisionnel ne peut, comme le soutiennent les intimés, s'élever à une somme aussi importante que 5 000 euros pour tenir comme ils le prétendent, sans le démontrer, que leur consommation de chauffage aurait dû être résiduelle du mois de novembre 2019 au mois de septembre 2020 en raison de leur absence des lieux.

Il doit être aussi relevé qu'une part non négligeable de la somme réclamée aux anciens propriétaires correspond aux trois appels de fonds de mai, juillet et septembre 2021 pour un total de 6 990,72 euros pour des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble, sans rapport avec le litige né des charges de chauffage.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a alloué une provision de 5 000 euros.

La cour dispose des éléments pour fixer la provision à la somme de 1 500 euros.

4. Les intimés ne démontrent pas davantage qu'en première instance avoir subi un préjudice moral lié à l'opposition formée par le syndicat de copropriété, étant au surplus rappelé qu'ils sont toujours débiteurs et ce depuis 2021 des appels de fonds dus au titre des travaux.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

5. Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

L'appelant, qui succombe au principal, sera condamnée à supporter les dépens d'appel et à verser à M. [T] [Z] et Mme [I] [W] 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :