TJ 74010, 28 août 2026, RG 25/01821

Expéditions le : Minute n° 26/00242

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01821 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7AC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [S] [P] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS - 46

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme CHANUT, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 28 novembre 2017, M. [S] [H] a donné en location à M. [Q] [C] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 149,91 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, M. [S] [H] a fait assigner M. [Q] [C] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
à titre principal, constater le 4 novembre 2024 la résiliation du bail consenti à M. [Q] [C] par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié au locataire le 4 septembre 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail précité consenti à M. [Q] [C], aux torts exclusifs de ce dernier,déclarer M. [Q] [C] occupant sans droit ni titre de l’appartement et du garage objets du bail,condamner M. [Q] [C] à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef,juger que M. [S] [H] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,condamner M. [Q] [C] à payer à M. [S] [H] la somme de 5 207,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 4 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente citation,fixer l’indemnité d’occupation due par M. [Q] [C] à M. [S] [H], à compter du 4 novembre 2024, à une indemnité d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les disposition de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux et condamner M. [Q] [C] au paiement de ladite somme,condamner M. [Q] [C] à payer à M. [S] [H] une indemnité de 1 080 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [Q] [C] en tous les dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2024 et sa dénonciation à la CCAPEX,juger, uniquement en cas de contestation, que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2026.

A l’audience, M. [S] [H], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 406,91 euros au 11 juin 2026. Il indique M. [Q] [C] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers, raison pour laquelle un commandement de payer lui a été signifié, resté infructueux. Il explique que le locataire a repris le paiement des loyers courants et qu’il est donc d’accord pour la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
L’assignation délivrée à M. [Q] [C] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et l’intéressé n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 septembre 2025 pour une première audience fixée au 17 juin 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 3 juillet 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 4 149,91 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 11 juin 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 3 juillet 2025 et le 4 septembre 2025, le locataire a payé la somme totale de 2 115,20 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 4 septembre 2025 et que M. [Q] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 1 406,91 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de juin.

En conséquence, M. [Q] [C] sera condamné à payer à M. [S] [H] la somme de 1 406,91 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 11 juin 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [Q] [C] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [Q] [C] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 70 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [Q] [C] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [Q] [C] sera également condamné à payer à M. [S] [H] une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS