TJ 74010, 28 août 2026, RG 25/01983

Expéditions le : Minute n° 26/00259

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01983 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7QA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Monsieur [W] [X], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparant en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme CHANUT, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 15 mai 1998, la S.A. HLM MONT BLANC a donné en location à Madame [L] [K] et Monsieur [Q] [S], un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Après résiliation du contrat conclu le 15 mai 1998, un nouveau contrat de bail a été conclu entre les parties, le 20 décembre 2002.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Q] [S] un commandement de payer la somme de 1 001,87 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la S.A. [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [Q] [S] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander de :
à titre principal, constater au 28 mai 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [S] ;dire et juger que Monsieur [Q] [S] est devenu occupant sans droit ni titre ;ordonner de libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 28 mai 2025 de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision à venir ;dire que, faute par Monsieur [Q] [S] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [Q] [S] à payer à la S.A. HLM MONT BLANC une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 668,04 euros pour le logement, charges comprises ;dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers que la S.A. [Adresse 1] percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués ;condamner Monsieur [Q] [S] à payer à la S.A. HLM MONT BLANC la somme de 2 717,46 euros, arrêtée au 18 septembre 2025 ;dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;condamner Monsieur [Q] [S] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [Q] [S] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts ;rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A l’audience, la S.A. [Adresse 1], représentée par Monsieur [W] [X] muni d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 2 480,73 euros au 30 novembre 2025. Elle indique que Monsieur [Q] [S] a respecté son engagement de verser 76,00 euros en sus du loyer courant, chaque mois. La société bailleresse est encline à la mise en place d’un échelonnement des paiements.

Monsieur [Q] [S] comparaît en personne. Il déclare percevoir 1 030,00 euros par mois, dont 680,00 euros de pension de retraite, le reste de son revenu provenant de l’aide ASPA.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026. Par jugement en date du 6 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé l’affaire à l’audience du 17 juin 2026, dans la mesure où il était constaté que le bail concernait 2 locataires, et que la procédure n’était engagée qu’à l’encontre d’un seul, sans explication apportée par le bailleur à ce sujet.

A l’audience de renvoi du 17 juin 2026, la SA [Adresse 1], représentée par son conseil, verse aux débats un avenant du 6 mars 2023, par lequel Madame [L] [K] a été retirée du bail. Elle actualise sa créance à la somme de 1 494,03 euros et indique que M. [Q] [S] a repris le paiement des loyers et que sa dette diminue. La SA HLM Mont Blanc est d’accord pour la mise en place de délais de paiement, en proposant un échéancier à hauteur de 50 euros par mois.

M. [Q] [S] comparaît en personne. Il déclare qu’il est le seul locataire du logement. Il expose qu’il est à la retraite et qu’il perçoit la somme totale de 1 030 euros par mois au titre de sa pension de retraite et des aides dont il bénéficie. Il demande à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose de régler 50 euros par mois en remboursement de sa dette locative, en plus des loyers courants.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 7 avril 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 septembre 2025 pour une première audience fixée au 17 décembre 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 28 mars 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 001,87 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 12 juin 2026 et l'historique des paiements permettent de constater que le 14 avril 2025, soit moins de 2 mois après la délivrance du commandement de payer, M. [S] a réalisé un virement du montant exact visé par celui-ci.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire n’ont pas été acquis.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur, arrêté au 12 juin 2026, que M. [Q] [S] s’est abstenu de payer les loyers pendant 5 mois consécutifs.

Cependant, selon ce même décompte, il a repris le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2025, augmenté d’une somme oscillant entre 42 et 76 euros.

Il ressort de son sérieux et de sa constance dans le paiement des loyers depuis le mois de septembre, une volonté manifeste de M. [Q] [S] d’apurer sa dette locative et de se maintenir régulièrement dans les lieux.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SA [Adresse 1] de sa demande de résiliation du bail, ainsi que de toutes les demandes y afférentes.

Sur la dette locative

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 12 juin 2026, M. [Q] [S] est redevable d’une somme totale de 1 494,03 euros au titre des loyers et charges, incluant l'échéance de mai 2026.

En conséquence, il sera condamné à payer à la SA HLM Mont Blanc la somme de 1 494,03 euros au titre des loyers et charges, incluant l'échéance de mai.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

La société [Adresse 1] qui succombe partiellement à ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l'instance, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS