TJ 13001, 27 août 2026, RG 22/00223

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

27 août 2026

ROLE : N° RG 22/00223 - N° Portalis DBW2-W-B7G-LFCA

AFFAIRE :

[B] [D]

C/

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA REYNARDE

GROSSE(S) et (COPIES) délivrées(s)
le
à
SCP LIZEE- PETIT- TARLET
Me Stéphane PAILHE
Me Julien AYOUN

N°2026/ CH CONSTRUCTION

DEMANDERESSES

Madame [B] [N] épouse [D], née le 17 juin 1937 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Madame [K] [D], née le 29 juillet 1962 à [Localité 2] (92)
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
représentées et plaidant à l’audience par Maître Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [V] [L], née le 07 septembre 1935 à [Localité 3],de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
représentée et plaidant à l’audience par Me Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LA REYNARDE, dont le siège social est sis [Adresse 1], [Adresse 3] EN PROVENCE, représenté par son syndic en exercice la société PHILIPPE MATHIEU &ASSOCIES (AGENCE DU SUD EST),
représenté et plaidant à l’audience par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame PECOURT, Greffier
En présence de M [F] auditeur de justice
DEBATS
A l’audience publique du 19 mai 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 puis prorogée au 27 août 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame DELSUPEXHE Laure, vice-présidente
assistée de Madame MILLET, greffière

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La copropriété LA REYNARDE, sise [Adresse 1] et [Adresse 3] est soumise au régime de la copropriété et représentée par son Syndic en exercice, la société PHILIPPE MATHIEU & ASSOCIÉS (AGENCE DU SUD EST).

Cette résidence est composée de cinq bâtiments A, B, C, D sis [Adresse 1] et du bâtiment E sis [Adresse 3], séparé du reste de la résidence par [Adresse 3].

Madame [V] [L] est propriétaire des lots n°6 et 12 consistant en une cave et un appartement au deuxième étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4].

Madame [B] [N] épouse [D] et Madame [K] [D] sont propriétaires des lots n°3 et 11 outre un emplacement de parking dans l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4].

Un projet de fermeture de la résidence a été soumis au vote des copropriétaires de la résidence LA REYNARDE lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 28 juin 2021.

Par courrier du 30 avril 2021, la Présidente du Conseil Syndical, Madame [A] [Y], avait transmis à chacun des copropriétaires une lettre explicative du projet ainsi qu’un plan des travaux, modifications et travaux à réaliser.

En raison du manque d’équipement électronique de certains copropriétaires et de l’épidémie de COVID-19, le vote a été réalisé par correspondance.

Il a ainsi été voté le principe de ces travaux par la résolution n°8 ainsi que le choix du prestataire en présentant distinctement les trois devis par trois résolutions différentes.

Ces résolutions ont été votés à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée générale du 28 juin 2021, les copropriétaires ont voté en faveur de la réalisation de ce projet de fermeture. Le devis de la société EFAC a également été choisi et les devis des sociétés KONE et AFDA ont été écartés.

La copropriété a également renouvelé le mandat du syndic, la société AGENCE DU SUD EST.

Par assignations en date des 10 et 25 août 2021, Mesdames [D] et [L] ont fait valoir des contestations sur la régularité de l’Assemblée Générale et des résolutions votées.

La copropriété a organisé une assemblée générale extraordinaire de la copropriété le 1er décembre 2021 afin de refaire voter ces travaux ainsi que le contrat du syndic.

La copropriété s’est ainsi prononcée de nouveau en faveur de la réalisation de ces travaux de fermeture de la résidence, outre la création de trois places de parking et la définition des emplacements à moto et containers.

Mesdames [D] ont assigné la copropriété par exploit en date du 26 janvier 2022 afin de contester cette assemblée.

Madame [L] a également de nouveau assigné la copropriété par exploit en date du 8 février 2022.

Par jugement en date du 28 novembre 2023, le Tribunal Judicaire d’AIX-EN-PROVENCE a annulé l’assemblée générale du 28 juin 2021 du fait du défaut des scrutateurs.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 février 2024, Madame [Q] [N] épous [D] et Madame [K] [D] sollicitent du tribunal de :

DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins, prétentions et conclusions comme irrecevables et infondées ;
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 1 er décembre 2021 ainsi que la convocation et les
pièces jointes,
Vu les nombreuses illégalités affectant l’assemblée du 1 er décembre 2021 et le caractère illégal
des résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13 et 14,
DIRE ET JUGER nulle et non-avenue l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence la Reynarde sise [Adresse 1] à [Localité 4] intervenue en date du 1 er décembre 2021 ;
Et en tout état de cause, DIRE ET JUGER nulles et de nul effet les résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14 de l’assemblée générale intervenue en date du 1 er décembre 2021 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence la Reynarde sise [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Mesdames [D] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence la Reynarde sise [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Mesdames [D] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
DISPENSER Mesdames [D] de toute participation à ces condamnations par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de son assignation en date du 8 février 2022, Madame [V] [L] demande au tribunal de :
Vu les articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 7, 9, 11, 14 et 17 du décret du 17 mars 1967,
- ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] [Localité 4] tenue le 1er décembre 2021,
- ANNULER la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] [Localité 4] tenue le 1er décembre 2021,
- ANNULER la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] [Localité 4] tenue le 1er décembre 2021,
- ANNULER la résolution n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] tenue le 1er décembre 2021,
- ANNULER la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] [Localité 4] tenue le 1er décembre 2021,
- ANNULER la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] [Localité 4] tenue le 1er décembre 2021,
- ANNULER la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] [Localité 4] tenue le 1er décembre 2021,
- ANNULER la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] tenue le 1er décembre 2021,
- ANNULER la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE sis [Adresse 1] [Localité 4] tenue le 1er décembre 2021,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,
- CONDAMER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA REYNARDE au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LA REYNARDE aux entiers dépens,
- DISPENSER Madame [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par conclusions en date du 14 mai 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les articles 17-1, 18-1, 21 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 9, 11 et 19-2 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1240 et 1353 et suivants du Code civil,
DÉCLARER IRRECEVABLE la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2021 pour défaut de qualité à agir ;
DÉCLARER IRRECEVABLE la demande de Madame [V] [L] d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2021 pour défaut de qualité à agir ;
Subsidiairement,
DÉBOUTER Mesdames [V] [L], [B] [N] épouse [D] et [K] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel,
CONDAMNER in solidum Mesdames [V] [L], [B] [N] épouse [D] et [K] [D] au paiement de la somme à la somme de 5.540,70 € en réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires du la résidence LA REYNARDE sise [Adresse 1] et [Adresse 3] ;
En tout état de cause,
CONDAMNER in solidum Mesdames [V] [L], [B] [N] épouse [D] et [K] [D] au paiement de la somme à la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l’instance.
NE PAS ÉCARTER l’exécution provisoire ;

Par ordonnance du 26 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 21 avril 2026 et a renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 19 mai 2026.

Lors de l'audience du 19 mai 2026, le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2026.

Le délibéré a été prorogé au 27 août 2026.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Il sera relevé à titre liminaire que l’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Or, le tribunal ne peut que constater que si les conclusions des consorts [D] sont bien pourvues d’un dispositif, il n’y a dans leur corps aucune distinction entre l’exposé des faits, la discussion et l’articulation des moyens au soutien de chaque prétention. Le tribunal ne pourra dès lors que faire son possible pour répondre aux moyens qu’il identifiera.

Sur la fin de non recevoir

L'article 789 nouveau du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 - art. 5 applicable en l'espèce, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(...)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L'article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Ensuite, l'article 791 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768.

Il résulte de la combinaison de ces articles que si elles ne les ont pas soulevées devant le juge de la mise en état, les parties ne sont plus recevables à soulever les fins de non-recevoir, à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’est plus recevable à soulever l’irrecevabilité des demandes de Mesdames [L] et [D].

Toutefois, la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, le tribunal doit s’assurer que les conditions d’application sont bien respectées.

L’article 42 de cette loi dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Il est constant que tant les consorts [D] que Madame [L] ont voté pour certaines résolutions.

Elles ne sont dès lors pas recevables en leur demande tendant à voir annuler la totalité de l’assemblée générale extraordinaire du 1er décembre 2021.

Sur des résolutions relatives à la sécurisation de la résidence

La résolution n°5 portait sur la fermeture de la résidence par la pose d’un portail automatique, d’un portillon, d’un barreaudage fermant la face est du patio, d’un grillage à droit du marronier et d’une petite longueur de barreaudage reliant ces divers éléments (majorité de l’article 25).
La résolution n°6 portait sur la suppression d’une partie de la haie végétale d’une longueur de 7 m et son déplacement jusqu’au niveau du barreaudage du patio et création de trois places de parking en épis sur le devant du patio de la résidence, côté [Adresse 1] et à usage commun (majorité article 25).
La résolution n°7 portait sur la définition et attribution de l’espace parking moto (majorité article 25).
La résolution n°8 portait sur la définition et attribution de l’emplacement de stockage pour les conteneurs à ordures les jours de ramassage (majorité article 25).
Les résolutions n°9 à 11 portaient sur la proposition des différents devis n° et n°12 et 13 sur le financement des travaux.

Mesdames [D] et [L] ont voté contre ces résolutions.

Madame [L] reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir soumis au vote ces quatre résolutions alors qu’il s’agirait de résolutions de principe.

Toutefois, ces résolutions ne sont pas seulement des résolutions portant sur le principe des travaux, mais détaillent de manière extrêmement précise lesdits travaux. Dès lors, elles n’ont pas à être annulées.

Elle fait également valoir qu’il n’y a pas eu de réelle mise en concurrence, les devis portant sur des prestations différentes.

Mesdames [D] arguent du fait que le plan fourni pour présenter les travaux ne peut refléter l’effet final des transformations, et que dès lors les copropriétaires n’ont pu être mis en mesure d’exprimer un consentement éclairé en l’absence d’information sur les conditions essentielles relatives aux travaux. Elles soutiennent également que la mise en concurrence est inexistante.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la mise en concurrence exigée par la loi de 1965 consiste en la production de plusieurs devis de plusieurs entreprises, ce qu’il a fait en produisant trois devis, qui portent sur le même objet à savoir la fermeture de la résidence, chaque entreprise ayant proposé des solutions différentes.

Il résulte des pièces produites que la mise en concurence a bien été effective, le syndicat des copropriétaires ayant demandé à trois entreprises différentes des solutions pour procéder à la fermeture et à la sécurisation de la résidence. La circonstance que les solutions différent n’est évidemment pas de nature à faire échec à la mise en concurrence, qui porte également sur les solutions proposées qui auront parfois des coûts différents.

L’absence de visuel de l’ensemble du projet n’est pas de nature à vicier le consentement des propriétaires, qui sont suffisamment informés par le détails des travaux et les différents projets contenus dans chacune des résolutions.

Madame [L] reproche également l’absence d’avis du conseil syndical, exigé par le décret de 1967.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’aucune sanction n’est prévue par la loi ou le décret concernant l’absence d’avis du conseil syndical.

Il ne résulte pas de la lecture de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 que cet avis du conseil syndical soit exigé à peine de nullité, et dans quelle mesure sa consultation était obligatoire avant le vote de ces résolutions.

Madame [L] reproche à la résolution n°9 de contenir plusieurs objets, et dès lors d’être nulle.

Cependant, la résolution n°9 ne portant que sur le devis de la société EFAC, elle a bien un objet unique.

Madame [L] et les consorts [D] reprochent au projet de ne pas être suffisamment précis quant aux prestations retenues, des options étant insérées dans les devis sans avoir donné lieu à des votes, et que la nature exacte de la modification des espaces n’est pas connue, notamment en ce qui concerne les maronniers situés à l’entrée de la résidence.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réponse que la société EFAC a précisé les caractéristiques et dimensions des grilles et portails et a distingué tous les postes d’intervention avec un chiffrage précis du coût des prestations.

Il résulte des éléments produits que les devis produits étaient suffisamment détaillés, même en l’absence de visuel, pour avoir une bonne information du projet et ainsi permettre aux copropriétaires de s’exprimer librement sur le choix de procéder aux travaux de sécurisation.

Enfin, les consorts [D] et Madame [L] reprochent aux résolutions votées de dénaturer l’esthétique de la copropriété et de constituer un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires réplique que ces résolutions ont été votées à deux reprises par une large majorité des copropriétaires, dans un souci de sécurisation de la résidence.

Si la modification esthétique de la résidence est évidente au regard des travaux projetés, celle-ci est justifiée par la nécessité de sécuriser la résidence qui en l’état est totalement ouverte. De même, la création de place de parking, nécessaire pour remédier au manque de places de stationnement au sein de la résidence, n’est pas plus inesthétique que les gravillons en place.

Par conséquent, les demanderesses échouent à démontrer qu’il y aurait eu un défaut d’information suffisante des copropriétaires, qui ont voté par deux fois pour le même projet à une large majorité, de même qu’il existerait un abus de majorité.

L’esthétisme particulier de la résidence, qui pour autant n’est pas classée, doit s’adapter aux nécessités des temps présents de sécurisation.

Les consorts [D] et Madame [L] seront dès lors déboutées de leur demande d’annulation des résolutions 8 à 13 du procés-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 1er décembre 2021.

Sur l’annulation de la résolution n°15

La résolution n°15 a pour objet la signature du contrat-type de syndic.

Madame [L] s’étant abstenue, elle n’est pas recevable à en demander l’annulation.

Sur l’annulation de la résolution n°14

Mesdames [D] sollicitent l’annulation de la résolution n°14.

Toutefois, elles ont voté pour cette résolution présentée à leur initiative. Elles sont donc irrecevables, ne développant en outre aucun moyen identifiable quant à cette prétention.

Sur les demandes de préjudices moraux

Les demanderesses échouant dans l’ensemble de leurs prétentions, elles ne peuvent légitimement prétendre à un quelqu’un préjudice moral.

Elles seront dès lors déboutées de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [N] épouse [D], Madame [K] [D] et Madame [V] [L], qui perdent à l'instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

En considération de l'équité, elles seront également condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire, qui n'est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS