TJ 13001, 27 août 2026, RG 22/02682

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

27 août 2026

RÔLE : N° RG 22/02682 - N° Portalis DBW2-W-B7G-LK2D

AFFAIRE :

[Y] [P]

C/

S.D.C. [Adresse 1]

GROSSE(S) ET COPIE (S) délivrées(s)
le
à
SELAS BRUZZO DUBUCQ
Me Benjamin NAUDIN
SELARL ABEILLE

N° 2026 CH. CONSTRUCTION

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [P]
né le 04 novembre 1990 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
représenté et plaidant à l’audience par Maître Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.D.C. [Adresse 1], syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son syndic en exercice la société ERILIA enseigne CARRE SYNDIC, SA immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 058811670 ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLEsubstitué à l’audience par Me CAMBIER, avocat

S.A. LOGIREM immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 060804770, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
et la SOCIETE ERILIA SA
immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 058811670, dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège venant aux droits de la société LOGIREM suite à l’acte de fusion absorption intervenu au profit de la société ERILIA
représentées par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant à l’audience par Me Carla ROUQUIER, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame PECOURT, Greffier
En présence de M [D], auditeur de justice

DEBATS

A l’audience publique du 19 mai 2026, après dépôt par le conseil du demandeur du dossier de plaidoirie, la défenderesse n’étant pas représentée par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 puis prorogée au 27 août 2026, en raison de la surcharge de travail du greffe, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 26 juillet 2013, Monsieur [Y] [P] et son épouse ont acquis un appartement situé [Adresse 3].

L’appartement est situé dans une copropriété gérée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1].

Le vendeur était la société LOGIREM, ancien Syndic de copropriété.

Monsieur [P] se plaignait de dégâts des eaux à répétition, lesquels proviendraient de parties communes.

Par assignation en date du 7 novembre 2019 il sollicitait de la juridiction de céans qu’elle enjoigne le syndicat des copropriétaires d’entreprendre toute mesure qui s’impose pour effectuer les réparations nécessaires à la cessation des dommages qu’il dit subir du fait d’un défaut d’étanchéité sur les parties communes.

Il demandait également la désignation d’un expert avec pour mission de déterminer les causes et origines desdits dégâts des eaux.

Par ordonnance en date du 19 mai 2020, le juge des référés a désigné un expert.

Un rapport a été rendu le 12 septembre 2021

Par assignation du 24 mai 2022, Monsieur [P] a introduit une action en justice à l’encontre de la société LOGIREM et du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice.

En cours d’instance, la société LOGIREM a fait l’objet d’une fusion-absorption par la société ERILIA qui vient reprendre l’instance en cours.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 juin 2024, Monsieur [Y] [P] sollicite du tribunal de :
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces visées,

- DIRE ET JUGER recevables les demandes de Monsieur [P] fondées sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 1240 du Code civil ;
- DÉCLARER l’ensemble des conditions à la mise en œuvre de la responsabilité extracontractuelle réunies au sens des articles 1240 et s. du Code civil,

En conséquence ;
- CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] et son syndic, la SA LOGIREM au paiement de la somme de onze mille cent neuf euros et zéro un centime (11.109,01 €) au titre des préjudices matériels subis par Monsieur [P] et sa famille,
- CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] et son syndic, la SA LOGIREM au paiement de la somme de trente-huit mille cent quarante-huit euros (38.148 euros) au titre du préjudice de jouissance subi par Monsieur [P] et sa famille, (six mille neuf cent trente-six euros (6.936 euros) à titre subsidiaire),
- CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] et son syndic, la SA LOGIREM au paiement de la somme de quinze mille euros (15.000 €) au titre du préjudice moral subi par Monsieur [P] et sa famille,
- DÉBOUTER l’ensemble des Défendeurs, à savoir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] et son syndic, la SA LOGIREM, de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :
- CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] et son syndic, la SA LOGIREM à payer à Monsieur [P] la somme de deux mille euros (2 000 €) sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 3] a déposé des conclusions le 10 mars 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application,
Vu les articles 1353 et suivants du code civil,
Vu les articles 9, 514-1, 696 et 700 du code de procédure,
Vu les pièces versées,
Vu la jurisprudence citée,

A TITRE PRINCIPAL
- DÉBOUTER Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE
- MINORER ET RAMENER A DE PLUS JUSTES PROPORTIONS les demandes pécuniaires formulées par Monsieur [P] ;
- CONDAMNER la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre au profit de Monsieur [P] en principal, intérêts, frais et dépens.

EN TOUT ETAT DE CAUSE
- CONDAMNER toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 3] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’instance visés par l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens visés par l’article 696 du même code, dont distraction sera faire au profit de Maître Benjamin NAUDIN.
- ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions du 11 juillet 2024, la société ERILLA, venant aux droits de la société LOGIREM, sollicite du tribunal de :
Vu les articles 325 et 329 du Code de procédure civile,
Vu le rapport d’expertise judiciaire,
Vu les pièces versées,
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,
Vu tout ce qui précède,

- ACCUEILLIR l’intervention volontaire de la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM.
- DÉBOUTER Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM en sa qualité d’ancien syndic jusqu’au 25 juillet 2022, dès lors que ses demandes ne sont pas fondées ni justifiées.
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’être relevé et garanti par la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM.
- CONSTATER les nombreuses démarches entreprises par la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM pour assurer l’entretien des parties communes et résoudre les désordres rencontrés par Monsieur [P] pendant l’exercice de ses fonctions de syndic jusqu’au 25 juillet 2022.
- CONSTATER l’absence de matérialité des sinistres déclarés par Monsieur [P], dès lors que le rapport d’expertise judiciaire n’a pu s’appuyer uniquement sur des clichés photographiques pour apprécier l’origine et la nature des désordres allégués.
- CONSTATER l’absence de faute établie à l’encontre de la société LOGIREM en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété.
- CONSTATER que seuls persistent une reprise des embellissements.
- CONSTATER que Monsieur [P] est seul responsable de l’étendue des préjudices qu’il invoque dès lors que l’expert judiciaire a circonscrit la perte de jouissance à 1 mois seulement.
- CONDAMNER toute partie succombant à verser la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 26 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 21 avril 2026 et a renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 19 mai 2026.

Lors de l'audience du 19 mai 2026, le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2026.

Le délibéré a été prorogé au 27 août 2026.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au préalable, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

1. Sur l’intervention volontaire de la société ERILLA

La société ERILLA, qui vient aux droits de la société LOGIREM, à la suite d’un acte de fusion-absorption, sera acceptée en son intervention volontaire.

2. Sur les demandes en réparation de Monsieur [P]

- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Monsieur [P] soutient que le syndicat des copropriétaires a commis une faute engageant sa responsabilité, en raison de l’absence de prise en charge des dégâts des eaux provoqués par les parties communes dans son appartement.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conteste la réalité des désordres subis par Monsieur [P], l’expert n’ayant pris ses constatations que sur de simples photographies et n’a pu constater personnellement la matérialité des désordres ; qu’en outre, les désordres trouvent leur origine selon l’expert dans le local des compteurs d’eau potable, le garage à vélos et le collecteur des eaux usées du bâtiment, soit dans des parties communes spéciales, qui ne peuvent engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes.

Il résulte du règlement de copropriété en date du 3 avril 2008 que celui-ci s’applique à l’ensemble immobilier [Adresse 1], composé de quatre bâtiments. Un seul syndicat des copropriétaires est pour autant constitué au TITRE IV du même règlement.

Si la répartition des charges afférentes aux parties communes spéciales ne peut se faire qu’entre les copropriétaires concernés par celles-ci, elles demeurent de la responsabilité juridique du syndicat des copropriétaires, en l’absence constitution d’un syndicat des copropriétaires secondaire pour chaque bâtiment.

Il est constant que dans les procés-verbaux d’assemblée générale produits, c’est bien à l’initiative du syndicat des copropriétaires que les travaux concernant des parties communes spéciales ont été votés.

Il est en outre établi en procédure que les dégâts des eaux subis par Monsieur [J], qui sont incontestablement établis par le rapport d’expertise contradictoire, trouvent tous leur origine dans une partie commune, quand bien même elle serait spéciale.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser les préjudices subis par Monsieur [J].

- Sur la responsabilité du syndic de copropriété la société ERILLA

Monsieur [P] dénonce l’inertie fautive du syndic de copropriété qui a engagé sa responsabilité, ayant attendu plus de quatre années pour remédier aux désordres liés au débordement de la descente d’eaux pluviales, qui n’a pas fait procéder à l’entretien régulier des canalisations, nécessitant des débouchages réguliers et qui au lieu de procéder une mise ne conformité globale n’a effectué que des travaux éphémères.

Le syndic en exercice fait valoir en réplique que la matérialité des désordres n’est pas établie, les constatations de l’expert reposant sur les seuls clichés photographiques pris par Monsieur [P] ; que jusqu’à la fin de son mandat, elle a justifié de l’entretien régulier des canalisations et de la réfection de l’étanchéité du local vélos ; que Monsieur [P] ne justifie pas de la raison pour laquelle il a refusé l’indemnisation de son assureur pour le remplacement du parquet, et qu’il est dès lors seul responsable de l’aggravation de son préjudice.

Il résulte des éléments produits que le syndic en exercice a effectué différentes diligences à la suite des dégâts des eaux dénoncés par Monsieur [P], qui ne permettent pas de caractériser de faute dans l’exécution de son mandat de gestion. La seule circonstance que des dégâts soient intervenus n’est pas suffisante à caractériser cette faute, dès lors que le syndic démontre avoireffectué des démarches de manière diligente pour y remédier.

Dès lors, Monsieur [P] sera débouté de ses demandes à l’égard de la société ERILLA.

En l’absence de responsabilité de la société ERILLA, la demande de relevé et garantie du syndicat des copropriétaires est sans objet.

- Sur l’indemnisation des préjudices de Monsieur [P]

Sur le préjudice matériel, Monsieur [P] soutient qu’il n’a pas été indemnisé du prix de reprise des sols à hauteur de 5.657,40 €, correspondant au devis de la société ANI FAN SERVICES ; que celle-ci étant désormais en liquidation judiciaire, il ne peut obtenir de facture quant à l’avance de ces frais.

En réplique, le syndicat des copropriétaires argue du fait que Monsieur [P] ne justifie pas d’avoir effectivement réalisé ces travaux.

Toutefois, en application du principe de réparation intégrale, le débiteur de l’obligation n’a pas à justifier d’avoir effectivement engagé les frais. Dès lors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est reconnue, il doit réparation, le débiteur étant libre de disposer de cette indemnisation, qu’il n’a pas pour obligation d’affecter aux travaux de rénovation.

Monsieur [P] produit un devis relatif à la réfection totale des sols, qui correspond aux constatations de l’expert.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à lui payer la somme de 5.657,40€ en réparation de son préjudice matériel.

Sur les dépenses de loyer, Monsieur [P] ne justifie pas avoir dû quitter son logement pour faire procéder aux travaux. Il en sera dès lors débouté.

Sur le préjudice de jouissance, il résulte de l’expertise judiciaire que Monsieur [P] a dû quitter son logement pendant un mois en raison des désordres. Il est également constant que les différents dégâts des eaux ont affecté à plusieurs reprises le bien de Monsieur [P] entre 2019 et 2022.

Dès lors, Monsieur [P] justifie d’un préjudice de jouissance qui peut être évalué à la somme de 6.000 euros.

Sur le préjudice moral, il ne peut être caractérisé par la seule longueur de la procédure engagée, Monsieur [P] ne justifiant pas dans quelle mesure les dégâts ont causé un préjudice distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé. Il sera dès lors débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], qui perd à l'instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En considération de l'équité, il sera également condamné à payer à Monsieur [P] la somme de 2.000 € et à la société ERILLA la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire, qui n'est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS