TJ 33063, 28 août 2026, RG 26/01390

Du 28 août 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/01390 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3TUM

S.A. ENTREPRENDRE POUR HUMANISER LA DEPENDANCE EHD

C/

[H] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 août 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A. ENTREPRENDRE POUR HUMANISER LA DEPENDANCE EHD
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Dominique HILL (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4] A
[Localité 2]
Ni comparant et ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 juin 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé signé le 1er août 2007, à effet de la même date, Madame [D] [V] a consenti à Monsieur [H] [I] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5], 4e étage à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 314 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 56 euros, et un dépôt de garantie de 628 euros.

Selon attestation notariée du 7 janvier 2013, Madame [D] [V] a effectué une donation du logement précité au bénéfice de l’association LA PIERRE ANGULAIRE.

Par acte notarié du 26 juin 2013, la SA ENTREPRENDRE POUR HUMANISER LA DEPENDANCE (ci-après dénommée le SA EHD) a acquis le logement précité.

Le 24 décembre 2024, la SA EHD a fait signifier à Monsieur [H] [I] un commandement de payer les loyers impayés d’un montant total de 12.916,55 euros.

Le 24 décembre 2024, la SA EHD a fait délivrer à Monsieur [H] [I] une sommation de d’avoir à justifier de l’occupation du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] dans le délai d’un mois à compter du présent acte.

Par courrier daté du 8 janvier 2025, Monsieur [H] [I] a été informé de la réalisation de l’état des lieux de sortie le 17 janvier 2025.

Le 17 janvier 2025, un procès-verbal de constat a été établi à la requête de la SA EHD.

Le 29 septembre 2025, la SA EHD a fait délivrer à Monsieur [H] [I] une sommation de lui payer la somme principale de 18.142,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2025 et des dégradations locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, la SA EHD a assigné Monsieur [H] [I], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 15 juin 2026, aux fins de :
Condamner Monsieur [H] [I] à lui payer la somme de 12.847,49 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 janvier 2025 ; Condamner Monsieur [H] [I] à lui payer la somme de 6.415,25 euros au titre des frais de remise en état du logement, décomposée comme suit : 1.400 euros pour la vidange et le débarras du logement ; 3.895 euros pour les travaux de remise en état ; 1.120,25 euros pour la remise aux normes électriques. Condamner Monsieur [H] [I] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [H] [I] aux entiers dépens.
A l’audience du 15 juin 2026, la SA EHD, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son assignation, valant conclusions. Elle précise que Monsieur [H] [I] n’est plus dans les lieux.

Elle se prévaut de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que Monsieur [H] [I] est redevable d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 17 janvier 2025 inclus de 12.847,49 euros. Elle ajoute que le logement a été laissé dans un état d’encombrement et d’insalubrité incompatible avec la relocation immédiate, les frais engagés étant nécessaires, justifiés et directement imputables au comportement fautif de Monsieur [H] [I].

En défense, Monsieur [H] [I], assigné le 23 décembre 2025 avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n'a ni comparu ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIVATION DU JUGEMENT :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES LOYERS ET PROVISIONS SUR CHARGES IMPAYÉS :
L’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, la SA EHD produit un décompte arrêté au 17 janvier 2025, montant que Monsieur [H] [I] est redevable de la somme de 12.847,49 euros au titre des loyers et charges impayées et de la somme de 5.295 euros au titre des dégradations locatives, qui sera examinée ci-après.

Monsieur [H] [I], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Néanmoins, le montant du dépôt de garantie s’élevant, selon les stipulations du contrat de bail, à la somme de 628 euros, il doit être déduit du montant total des impayés dus par Monsieur [H] [I].

Par conséquent, en l'absence de preuve du paiement, Monsieur [H] [I] sera condamné à payer à la SA EHD la somme de 12.219,49 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

SUR LES DÉGRADATIONS LOCATIVES :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 3-2 de la même loi prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

L’existence de dégradations locatives est appréciée en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, la SA EHD ne produit aux débats aucun état des lieux d’entrée, de sorte que le logement loué par Monsieur [H] [I] est présumé avoir été pris à bail en bon état, conformément à l’article 1731 du code civil précité.

La SA EHD verse également aux débats un procès-verbal de constat en date du 17 janvier 2025.

Il ressort du courrier en date du 8 janvier 2025, envoyé en recommandé avec avis de réception et par lettre simple, que Monsieur [H] [I] a été avisé de la tenue de l’état des lieux de sortie fixé le 17 janvier 2025, au moins 7 jours avant. Le procès-verbal de constat, bien que non contradictoire, a cependant été soumis à la libre discussion des parties puisque figurant parmi les pièces communiquées dans le bordereau de pièces de l’assignation délivrée à Monsieur [H] [I] le 23 décembre 2025. Le procès-verbal de constat en date du 17 janvier 2025, respecte les formalités de l’article 3-2 alinéa 2 et lui est opposable.

La SA EHD sollicite la somme de 1.400 euros pour la vidange et le débarras du logement.

Si l’état des lieux de sortie indique la présence de livres, sacs poubelles, boites de conserve, bibelots et vêtements vétustes, et décrit le logement comme encombré et envahi de sacs poubelles, ce qui constitue un manquement à l’obligation de libération des lieux et de restitution du logement vide de tout encombrant, ni facture, ni devis ne sont produits par la SA EHD de nature à justifier et corroborer la somme demandée.

Bien que l’indemnisation du bailleur ne soit pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, il ne peut retenir une somme établie par ses soins, sans y joindre les devis ou les factures afférents.

Dès lors, il apparaît que la somme de 1.400 euros, n’est pas vérifiable ni démontrée, et ne peut être mise à la charge de Monsieur [H] [I].

La SA EHD sollicite la somme de 3.895 euros TTC selon facture n°FC1156 établie le 7 mars 2025 par l’entreprise ATOUT TRAVAUX au titre de divers travaux.

S’agissant du nettoyage et de la désinfection du logement, l’état des lieux de sortie indique la présence de traces de salissures sur les murs, ce qui constitue une dégradation locative. En outre, l’état d’encombrement généralisé du logement a nécessairement rendu les opérations de nettoyage plus complexes, il y a donc lieu d’en tenir compte. Monsieur [H] [I] est donc redevable de la somme de 485 euros.

S’agissant de la moquette, du meuble de la cuisine, de l’étanchéité de la baignoire et du lavabo de la salle de bains et des portes l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention de leur état, de sorte que la SA EHD ne rapporte pas la preuve de dégradations imputables à Monsieur [H] [I]. Aucune somme ne peut être allouée à ce titre.

S’agissant des murs et plafonds, l’état des lieux de sortie se borne à indiquer qu’ils sont particulièrement jaunis et que des traces de salissures sont visibles sur les murs.
Toutefois, il ressort de la facture produite qu'une mise en peinture complète du logement a été réalisée avec deux couches de peinture. Une telle prestation ne saurait être intégralement justifiée au regard du seul désordre constaté (traces de salissures) qui appelle essentiellement un nettoyage, lequel est d’ores et déjà indemnisé.
Par ailleurs, le logement ayant été occupé pendant plus de 17 ans et aucune grille de vétusté n’étant annexée au bail, il convient de tenir compte de l’usure normale affectant les peintures. Compte tenu de leur ancienneté à la date de restitution des lieux, les peintures, doivent être regardées comme ayant atteint un niveau de vétusté de 100%, ne conservant aucune valeur résiduelle. Aucune somme ne sera allouée à ce titre.

S’agissant de la pose d’un lino, l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention de son état, de sorte que la SA EHD ne rapporte pas la preuve de dégradations imputables à Monsieur [H] [I]. Aucune somme ne peut être allouée à ce titre.

La SA EHD sollicite la somme de 1.120,25 euros selon facture n°05-10/25 établie le 25 octobre 2025 par l’entreprise RIEUBLANC ELECTRICITE au titre de travaux remise aux normes et réfection du tableau électrique, et changement d’appareillage et de chauffage électrique.

Or, ces travaux de mise aux normes et de changement d’appareillages constituent des travaux qui relèvent de grosses réparations, incombant au bailleur, sauf à rapporter la preuve d'une dégradation imputable au locataire, ce que la SA EHD ne fait pas puisque l’état des lieux de sortie se borne à indiquer que l’appartement n’est pas alimenté en électricité. Aucune somme ne peut être allouée à ce titre.

Monsieur [H] [I] est donc redevable de la somme de 485 euros au titre des dégradations locatives.

Par conséquent, Monsieur [H] [I] sera condamné à payer à la SA EHD la somme de 485 euros au titre des dégradations locatives laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

SUR LES FRAIS DU PROCES :
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [H] [I], condamné aux dépens, devra payer à la SA EHD, au titre des frais exposés par elle et non compris dans ceux-ci, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

PAR CES MOTIFS :