TJ 33063, 28 août 2026, RG 26/00778

Du 28 août 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00778 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3QCC

[Q] [O] [I], [W] [O] [I]

C/

[M] [B], [F] [A] [N] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 août 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [O] [I] AGISSANT POURSUITES ET DILIGENCES DE LA SAS LAMY -51 [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Richard BRUMM (avocat au barreau de LYON) substitué par Me Lara TAHTAH (avocate au barreau de BORDEAUX)

Madame [W] [O] [I] AGISSANT POURSUITES ET DILIGENCES DE LA SAS [Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Richard BRUMM (avocat au barreau de LYON) substitué par Me Lara TAHTAH (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSES :

Madame [M] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Comparante

Madame [F] [A] [N] [X]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Non comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 juin 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 11 mai 2023 prenant effet au 15 mai 2023, Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] ont consenti un bail d'habitation à Mme [M] [B] et Mme [F] [X] sur des locaux situés au [Adresse 7], à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2025, les bailleresses ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9502,46 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [B] et Mme [F] [X] le 28 juillet 2025.

Par assignations du 9 octobre 2025, Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [B] et Mme [F] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 12 655,85 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal,
- 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

À l'audience du 15 juin 2026, Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er juin 2026, s'élève désormais à 21306,17 euros échéance de juin 2026 comprise. Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [M] [B] expose qu'elle n'a pas pu reprendre le paiement du loyer courant. Elle sollicite néanmoins un maintien dans les lieux. Elle précise qu'elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement de la Gironde le 30 décembre 2025. Elle ajoute que sa fille [F] [X] co-titulaire du bail a quitté le logement depuis deux ans.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [F] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 9502,46 euros n'a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l'article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que Mme [M] [B] et Mme [F] [X] n'ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience et que la dette locative ne fait qu'augmenter depuis la délivrance de l'assignation. Par suite, il ne convient pas d'appliquer les dispositions du texte sus-visé et la demande de suspension de la clause résolutoire de Mme [B] sera rejetée.

Par ailleurs, les revenus du foyer de Mme [M] [B] et Mme [F] [X] ne leur permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juin 2026, Mme [M] [B] et Mme [F] [X] leur devaient la somme de 21306,17 euros, échéance de juin 2026 comprise, soustraction faite des frais de procédure.

Il ressort des déclarations de Mme [B] que [F] [X] a quitté ce logement depuis 2 ans. Néanmoins, il n'est justifié d'aucun congé valablement délivré au bailleur concernant Mme [X], de sorte que celle-ci reste tenue solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation.

Mme [M] [B] et Mme [F] [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées à payer cette somme aux bailleresses avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due à compter du 1er juillet 2026. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1061,02 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [B] et Mme [F] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [W] [O] [I] et Monsieur [Q] [O] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :