TJ 33063, 27 août 2026, RG 23/06451

N° RG 23/06451 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBG7
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

71F

N° RG 23/06451 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBG7

AFFAIRE :

[V] [J] veuve [A], [X] [A] divorcée [L]

C/

A.S.L. DE L’IMMEULE [Adresse 1], S.A.R.L. JACQUART GESTION, S.C.I. [M] TOWER

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : la SELARL BALLADE-LARROUY
la SELARL CMC AVOCATS
Me Jean-Daniel SIMONET
la SCP TMV AVOCATS

N° RG 23/06451 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBG7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 7 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 prorogé au 7 juillet 2026 puis au 27 août 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSES :

Madame [V] [O] [K] [J] veuve [A]
née le 25 Février 1943 à [Localité 1]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [X] [H] [U] [A] divorcée [L]
née le 06 Janvier 1966 à [Localité 2]
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 3] (SUISSE)

Représentées par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Jean-Daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]
dont le siège social est [Adresse 1]

Représentée par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX,

La S.A.R.L. JACQUART GESTION
Dont le siège social est :
[Adresse 4]
[Localité 2]
Prise en la personne de son gérant en exercice

Représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La S.C.I. [M] TOWER
Dont le siège social est :
[Adresse 5]
[Localité 2]
Agissant poursuites et diligences de ses gérants en exercice

Représentée par Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Catherine FRANCESCHI de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 2] a fait l’objet d’une division en volumes en 2004, comprenant notamment les lots de volumes n° 100, 200 et 300. Pour gérer cet ensemble, une Association Syndicale Libre (ASL) a été constituée, ayant pour objet l'entretien, les réparations, la surveillance et la gestion des ouvrages et équipements d'intérêt collectif.
Au sein du volume n° 300, soumis au statut de la copropriété :
Madame [V] [J] (veuve [A]) et Madame [X] [A] (les consorts [A]) sont propriétaires indivises du lot n° 3006 situé au 2ème étage de l’immeuble. La SCI [M] TOWER a acquis, par acte notarié du 13 juillet 2022, les lot n°3001, 3002 et 3007 situé au 3ème étage.

En juillet 2022, la SCI [M] TOWER a constaté un affaissement du plancher arrière du 3ème étage. Des sondages structurels réalisés en septembre 2022 ont révélé un défaut de dimensionnement de la poutre maîtresse supportant le plancher, entraînant d’importants désordres structurels incompatibles avec la portance requise pour un usage de bureaux, et caractérisant un risque de « péril ordinaire ».
Le 15 mars 2023, la SARL JACQUART GESTION, agissant en qualité de gestionnaire de l’ASL, a convoqué les membres de l’association en assemblée générale pour le 20 avril 2023. Lors de cette assemblée, plusieurs résolutions ont été adoptées :
La résolution n° 8 validait la réalisation des travaux de charpente par le dessous (en passant par le 2ème étage, lot 3006), en actant le refus du propriétaire du 3ème étage de laisser exécuter les travaux par son lot. La résolution n° 9 rejetait le vote d'une provision pour les travaux induits de remise en état (plafonds, moulures, électricité) du 2ème étage. La résolution n° 11 fixait les modalités de financement de ces travaux.
Contestant la régularité de cette assemblée générale, notamment les règles de majorité appliquées lors du vote des résolutions, les modalités d’exécution des travaux ainsi que la conformité de l’usage du lot du 3ème étage au regard du règlement de copropriété, Mmes [V] [J] veuve [A] et Mme [X] [A] ont fait assigner, par actes des 25 et 28 juillet 2023, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux l’Association Syndicale Libre [Adresse 1] représentée par son président en exercice la SARL JACQUART GESTION, la SARL JACQUART GESTION en son nom personnel et la SCI [M] TOWER, aux fins d’obtenir la nullité de l’assemblée générale du 20 avril 2023, une indemnisation en se fondant sur le dol et le prononcé de l’interdiction sous astreinte de l’affectation du lot n° 3007 à l’usage de bureaux commerciaux.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 avril 2025, Mme [X] [A] et Mme [J] [V] veuve [A], demandent au tribunal, au visa de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, en vertu des statuts de l'Association Syndicale Libre de l'immeuble situé à BORDEAUX (Gironde), [Adresse 1], de :
PRINCIPALEMENT,

En vertu des articles 9 et suivants, notamment de l'article 15 des statuts de l'association syndicale libre de l'immeuble situé à [Localité 2] (Gironde), [Adresse 1], prononcer la nullité de l'assemblée générale des membres de cette ASL du 20 avril 2023, la société JACQUART GESTION,en sa fausse qualité de "syndic", l'ayant soumise aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

SUBSIDIAIREMENT, si pour des motifs qui échappent aux demanderesses le Tribunal ne prononce pas la nullité de l'assemblée générale du 20 avril 2023,

Prononcer la nullité des décisions prises par l'assemblée générale des membres de l'Association Syndicale Libre de l'immeuble situé à [Localité 2] (Gironde), [Adresse 1], du 20 avril 2023 sous l'empire de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, notamment de son article 24 :
8. Travaux de charpente
(Majorité art. 24),
9. Provision pour aléas / travaux supplémentaires
(Majorité art. 24),
11. Modalités de financement
(Majorité art. 24).

En vertu des articles 1137 et 1138 du Code civil,
En vertu des articles 1240 et 1241 du Code civil, condamner in solidum la société JACQUART GESTION et la société [M] TOWER à payer à Mesdames [A] et [A]- [L] une somme de DIX MILLE euros (10.000,00 €) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé aux demanderesses par leur collusion frauduleuse et leur dol.

Interdire à la société [M] TOWER d'affecter son lot n° 3007 à l'usage de bureaux commerciaux et ce sous astreinte de DEUX MILLE euros (2.000,00 €) par infraction constatée.

Se réserver la liquidation des astreintes.
Déclarer la société JACQUART GESTION irrecevable à agir au nom de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE de l'immeuble [Adresse 1], et la déclarer irrecevable en sa demande au profit de l'ASL au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

Débouter la société JACQUART GESTION et la SCI [M] TOWER de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Juger que l'ASL du [Adresse 1] du 29 mars 2024 s'en rapporte à justice sur la demande principale et qu'elle renonce à la demande formée en son nom par la société JACQUART GESTION, par conclusions du 13 mars 2024, au titre de l'article 700 et des dépens.

En vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner in solidum la société JACQUART GESTION et la société [M] TOWER au paiement d'une somme de QUINZE MILLE HUIT CENT QUARANTE euros (15.840,00 €).

En vertu de l'article 696 du Code de procédure civile, les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de l'instance dont Maître Pierre-Olivier BALLADE, Avocat au Barreau de BORDEAUX, sera autorisé à poursuivre directement le recouvrement contre les parties condamnées dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Juger l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir compatible avec la nature de la présente affaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, la SARL JACQUART GESTION demande au tribunal au visa de l’article 1137 du code civil et des statuts de l’ASL, de :
REJETER l’intégralité des demandes des consorts [A] [J] ;

En conséquence,

JUGER que les résolutions 8, 9 et 11 de l’assemblée générale du 20 avril 2023 sont valables;

JUGER que le SARL JACQUART GESTION n’a commis aucune faute assimilable au dol ou à la collusion frauduleuse de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

En tout état de cause,

CONDAMNER les consorts [A] [J] au paiement de la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL JACQUART GESTION, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, la SCI [M] TOWER demande au tribunal de :
DÉCLARER Mesdames [A] et [A]-[L] mal fondées en leurs demandes dirigées à l’encontre de la société [M] TOWER ;

DÉBOUTER Mesdames [A] et [A]-[L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société [M] TOWER
Les DÉBOUTER de leur demande de condamnation de la société [M] TOWER au paiement la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts en réparation d’un préjudice non démontré ;

Les DÉBOUTER de leur demande de condamnation de la société [M] TOWER au paiement de la somme de 13 440,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les CONDAMNER in solidum au paiement de la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Julie NEDELEC, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 19 mai 2025, le juge de la mise en état, saisi par la SCI [M] TOWER, a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande tendant à faire interdire l’affectation du lot n° 3007 à l’usage de bureaux commerciaux formée par Mmes [J] veuve [A] et [X] [A] et a débouté l’association syndicale libre de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande de production de pièces.

L’Association Syndicale Libre a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 février 2026.

***

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à « constater », « voir donner acte » ou encore à « voir dire et juger » qui n’ont pas force exécutoire.
En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des rappels des moyens invoqués dans le cadre du litige qui oppose les parties.
Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre, et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Lors de l’audience du 07 mai 2026, le tribunal a soulevé l’absence de conclusions déposées par le conseil de l’Association Syndicale Libre. Ce dernier, avec l’accord des conseils des autres parties, a rédigé des conclusions à l’audience.
Cependant, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Si le principe du contradictoire a été respecté, force est de constater que le conseil de l’ASL n’a développé aucune argumentation quant à l’existence d’une cause grave justifiant le rabat de l’ordonnance de clôture et que les conclusions rédigées à l’audience ne remplissent pas les conditions exigées par l’article 768 du code de procédure civile, quant au développement de moyens de fait et de droit au soutien de ses prétentions.
En conséquence, les conclusions de l’ASL sont irrecevables.

Il convient également d’indiquer que la demande des consorts [A] de déclarer irrecevable la Société Jacquart Gestion à agir au nom de l’Association Syndicale Libre de l’immeuble [Adresse 1] et la déclarer irrecevable en sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, est devenue sans objet, la Société Jacquart Gestion n’ayant formulé au dispositif de ses dernières conclusions aucune demande en qualité de représentante de l’ASL.
En conséquence, le tribunal ne répondra pas à cette demande.

-I/Sur la nullité de l’assemblée générale du 20 avril 2023 et des résolutions 8,9 et 11
Mmes [V] [J] veuve [A] et Mme [X] [A] (les consorts [A]) soutiennent à titre principal que l’assemblée générale de l’Association Syndicale Libre ( ASL) du 20 avril 2023 est entièrement nulle. La société Jacquart Gestion a appliqué à tort les dispositions et les règles de majorité de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, alors que le fonctionnement d'une ASL est exclusivement régi par ses propres statuts. Elles se prévalent de la jurisprudence constante de la Cour de Cassation aux termes de laquelle « la loi du 10 juillet 1965 est étrangère au fonctionnement d’une association syndicale libre régie par le loi modifiée du 21 juin 1865 » ( Cass 3ème Civ, 4 février 2014 n° 11-20.231). Elles indiquent que l’article 15 des statuts de l’Association Syndicale Libre de l’immeuble [Adresse 1] a été ignoré par la société JACQUART GESTION, alors qu’il prescrit une majorité simple «  représentant plus de la moitié des voix ».
Au surplus, elles rappellent qu’elles peuvent agir en nullité dans la mesure où l’action en nullité de l’assemblée d’une ASL se prescrit par cinq ans en application du droit commun ( article 2224 du code civil) et aucunement au regard de l’ article 42 alinéa 2 de la loi de 1965.
Elles concluent à la nullité de l’assemblée générale du 20 avril 2023.

A titre subsidiaire, elles demandent la nullité des résolutions n° 8, 9 et 11.

S’agissant de la résolution n° 8 ainsi rédigée et adoptée :
8. Travaux de Charpente
"(majorité art. 24)
"Projet de résolution :
"Lors de l'Assemblée générale extraordinaire du 7/11/2022, le diagnostic d'étude structurelle relatif aux "désordres du plancher bois du 3ème étage sur l'immeuble [Adresse 1], a été "présenté ; il a également été procédé à la nomination du maître d'oeuvre «Agence de l'Arsenal» dans "le cadre de la réfection du plancher bois du 3ème étage sur l'immeuble [Adresse 1].

"Il est par ailleurs à noter que le copropriétaire de l'appartement du 3ème étage a refusé que les "travaux s'effectuent par chez lui imposant ainsi de les réaliser par en dessous, c'est-à-dire "en passant par l'appartement du 2ème étage.
"L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des devis joints à la convocation et après en avoir "délibéré décide d'effectuer les travaux de charpente et retient la proposition de la société
"- 3 HERRERA pour un montant de 12 352,56 € TTC
"- BARBE pour un montant de 15 631 € TTC.

"Le coût des travaux sera réparti selon les charges générales et les tantièmes attachés au lot de chaque "copropriétaire."

Vote pour : 366
Vote contre : 0
Vote Abstention : 634

Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaire présents et représentés soit 366 tantièmes.

Les consorts [A] soutiennent que par lettre recommandée en date du 13 avril 2023, leur conseil avait notifié au Cabinet JACQUART GESTION leur désaccord quant aux travaux sollicités, ceux-ci devant être réalisés en passant par leur appartement et en l’absence de tout devis d’intervention sur le lot du 3ème étage. Elles font observer qu’en se référant délibérément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, la société JACQUART GESTION a considéré que les 366 tantièmes de la SPIIC, copropriétaire ayant voté par correspondance, constituaient à eux seuls une majorité en faveur de cette résolution ; que les règles de majorités de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas à s’appliquer au fonctionnement d’une association syndicale régie par ses statuts et notamment son article 15 qui stipule que les « décisions de l’assemblée doivent, pour être valables, être adoptées par un nombre de membre de l’Association représentant plus de la moitié des voix. Il en est notamment ainsi : des contrats ou devis concernant l’entretien, les grosses réparations,

travaux… ». Elles soutiennent qu’aux termes de cet article 15, la résolution litigieuse doit être rejetée car elle n’a pas recueilli plus de la moitié des voix, soit 501 tantièmes.
En outre, elles affirment que le secrétaire de séance a frauduleusement et unilatéralement modifié le sens du scrutin en comptabilisant leurs votes d'opposition, ainsi que ceux du propriétaire du 4ème étage, sous la qualification d'« abstentions » afin de simuler une adoption à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 ; que cette manœuvre avait pour finalité de mettre à l’abri la résolution litigieuse d’une action en contestation réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Au demeurant, elles rappellent que leur action en contestation de l’assemblée des membres d’une association syndicale est recevable, la prescription applicable étant celle de droit commun de 5 ans et non, celle de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Elles concluent à la nullité de cette résolution.

S’agissant des résolutions n° 9 et 11 ainsi rédigées :
9. Provision pour aléas / travaux supplémentaires
"(Majorité art. 25 – 25.1)

"Projet de résolution :
"La réalisation des travaux de l'appartement du 2ème étage va nécessiter des travaux de "reconstitution des plafonds, des décors moulurés, des cloisons, et d'autres divers tels que la "plomberie, la peinture, l'électricité. En l'absence de plans il est à ce jour impossible de chiffrer. A "noter également que durant la phase de travaux, l'appartement du 2ème étage devra être "vide .

"L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de voter une provision pour aléa / travaux "supplémentaires d'un montant de ………. €. Ces fonds seront appelés par le syndic et sur accord écrit du "conseil syndical.

Vote pour : 366
Vote contre : 634
Vote Abstention : 0

Cette résolution est rejetée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés soit 634 tantièmes.

11. Modalités de financement
"(Majorité art. 24).
Le syndic procèdera aux appels de fonds selon les modalités suivantes :
Juillet 2023 : 50%
Septembre 2023 : 50%
Vote pour : 1 000
Vote : 0
Abstention :0
Cette résolution est validée à l’unanimité des copropriétaires ou représentants soit 1 000 tantièmes. Ces modalités seront suspendues en cas d’action en justice contre la résolution n° 8.
Les consorts [A] dénoncent le rejet de la résolution n° 9 comme la preuve d'une volonté délibérée de leur nuire, en cherchant à leur imposer une lourde intervention structurelle par leur appartement sans aucune contrepartie financière, au mépris des règles de l'ASL. Elles font valoir que l’annulation de la résolution n° 8 implique nécessairement l’annulation de la résolution n° 11, celle-ci étant l’accessoire de la résolution principale.

La SCI [M] TOWER déclare s’en rapporter à l’appréciation du tribunal quant au bien-fondé des demandes d’annulation des résolutions n° 8,9 et 11 de l’assemblée générale de l’ASL [Adresse 1] du 20 avril 2023.

LA SARL JACQUART GESTION, en son nom personnel conclut au rejet de la demande de nullité et soutient que les résolutions n° 8, 9 et 11 adoptées lors de l'assemblée générale du 20 avril 2023 sont parfaitement valables et régulières. Elle rétorque à la partie adverse qu'aucun élément probant ne vient étayer les accusations des demanderesses selon lesquelles, pour la résolution n° 8, les votes « contre » auraient été indûment ou frauduleusement transformés en « abstentions » par le secrétaire de séance, la production du courrier de leur conseil indiquant qu’elles voteraient contre la résolution ne constitue pas un vote par correspondance qui seul fait foi, dès lors l’argument est inopérant. De même, en ce qui concerne la résolution n°9, le quorum n’ayant pas été atteint, c’est à bon droit qu’elle a été rejetée, le fait que la SCI [M] TOWER se soit abstenue de voter, n’est pas un motif d’annulation. Enfin, la résolution n° 11, en l’absence de démonstration de l’irrespect des statuts de l’ASL, ne peut être annulée, d’autant plus que les demanderesses ont voté « pour » cette résolution.

L'Association Syndicale Libre (ASL) du [Adresse 1] représentée par sa nouvelle présidente, Madame [V] [A], élue en cours de procédure par procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL du 29 mars 2024, précise que l'association s'en rapporte formellement à justice concernant la demande principale en nullité de son assemblée générale du 20 avril 2023. Elle indique renoncer de manière expresse et définitive à l'ensemble des demandes et arguments qui avaient été formulés antérieurement en son nom par son ancien gestionnaire, la SARL Jacquart Gestion.

Réponse du tribunal
Sur la demande d'annulation de la totalité de l'assemblée générale du 20 avril 2023
Les consorts [A] sollicitent à titre principal la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale du 20 avril 2023, au motif que son organisation et son déroulement ont été abusivement soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, en violation des statuts de l’Association Syndicale Libre (ASL).
Le tribunal rappelle que le prononcé de la nullité globale d’une assemblée générale revêt un caractère exceptionnel. En matière d'associations syndicales libres, régies par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, une telle sanction suppose de rapporter la preuve d'une irrégularité fondamentale affectant la validité même de la convocation, l'absence absolue de qualité de l'auteur de la convocation, ou un vice d'une gravité telle qu'il aurait totalement empêché les membres d'exercer leur droit de délibérer collectivement.
En l'espèce, s'il est constant que la SARL Jacquart Gestion a commis une erreur de droit manifeste en mentionnant les règles de la loi du 10 juillet 1965 sur les convocations et les documents de vote, il n'en demeure pas moins que les membres de l’ASL ont été valablement informés de la tenue de la réunion, de son ordre du jour, et ont été mis en mesure de s'y présenter ou de s'y faire représenter. Le vice dénoncé réside non pas dans l'existence matérielle de la réunion des membres, mais bien dans le processus décisionnel et le calcul des majorités appliqués lors du vote des motions.
Dès lors que les résolutions d'une assemblée générale sont divisibles, l'application d'un régime juridique erroné lors des opérations de vote n'emporte pas automatiquement l'anéantissement de la réunion elle-même, mais justifie seulement l'annulation des délibérations ayant méconnu les règles statutaires.
En l'absence de clause statutaire prévoyant la nullité intégrale de l'assemblée en cas de non-respect partiel des formalités, et à défaut de preuve d'un grief affectant l'ensemble des points portés à l'ordre du jour, la demande d'annulation de la totalité de l'assemblée générale du 20 avril 2023 doit être rejetée.

Sur la demande d'annulation des résolutions n° 8, 9 et 11
Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En matière d'ASL, les statuts constituent la loi des parties et s'imposent tant aux syndicataires qu'au gestionnaire, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété leur étant totalement étrangère. 
S'agissant de la résolution n° 8 (approbation des travaux de charpente par le dessous via le 2ème étage) : L'article 15 des statuts de l'ASL du [Adresse 1] impose de manière impérative que les décisions relatives aux travaux et aux devis collectifs soient adoptées à la majorité simple représentant « plus de la moitié des voix » de l'ensemble des membres de l'association, soit un seuil minimal de 501 tantièmes.
Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de l'assemblée, que la résolution n'a recueilli que 366 tantièmes de votes favorables. Pour déclarer la résolution adoptée, la SARL Jacquart Gestion a appliqué les règles de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des présents et représentés) en comptabilisant unilatéralement les votes d'opposition formels des consorts [A] et du propriétaire du 4ème étage sous la qualification d'« abstentions ».  Le seuil de 501 tantièmes n’ayant jamais été atteint, la résolution n° 8 est objectivement irrégulière et doit être annulée.
S'agissant de la résolution n° 9 (rejet d'une provision pour la remise en état du 2ème étage): Cette délibération visait à statuer sur l'indemnisation et la prise en charge des dégâts induits (plafonds, moulures, électricité) par les travaux votés à la résolution n° 8. Outre le fait qu'elle s'inscrit dans le même schéma de vote vicié par l'application de la loi de 1965, elle présente un lien de dépendance juridique direct et indissociable avec les travaux litigieux. Les travaux par le dessous étant annulés, la décision refusant de provisionner leur remise en état perd tout objet et doit être annulée par voie de conséquence.
S'agissant de la résolution n° 11 (modalités de financement des travaux) : Cette résolution fixe les conditions financières, les appels de fonds et les quotes-parts de répartition pour l'exécution des travaux de charpente approuvés à la résolution n° 8. En application du principe juridique selon lequel l'accessoire suit le principal (accessorium sequitur principale), l'annulation de la décision de réaliser les travaux (résolution n° 8) entraîne nécessairement, par voie de conséquence technique et légale, la nullité de la décision fixant leurs modalités de financement.
Par conséquent, il convient d'accueillir la demande subsidiaire des consorts [A] et de prononcer la nullité des résolutions n° 8, 9 et 11 de l'assemblée générale du 20 avril 2023.

II/ Sur la demande d’interdiction de l’usage de bureaux commerciaux
Mmes [V] [J] veuve [A] et Mme [X] [A] font valoir que le volume n° 300 est soumis au statut de la copropriété et que son règlement ( article 10 et 11) impose une clause stricte d’ « occupation bourgeoise ». L’exercice d’une activité professionnelle n’y est toléré qu’à titre exceptionnel et se limite exclusivement aux « professions libérales », sous réserve de ne causer ni bruit ni danger.

Elles démontrent que la locataire de la SCI [M] Tower, la SARL Slidor Consulting ( dont M [M] [R] et M [M] [F] sont les associés uniques), exerce une activité purement commerciale ( pièces 25 et 26, article 2 : objet social conseil, relations publiques, formation) impliquant la présence de 10 salariés. Cette activité tertiaire de type bureaux commerciaux ne relève en aucun cas d'une profession libérale et contrevient au règlement de copropriété.
Elles rétorquent à la partie adverse que dès 2004, l’état descriptif de division qui a même valeur contractuelle que le règlement de copropriété ( pièce n° 1) désigne le lot 3007 comme étant «  au niveau R+3, un ensemble de locaux à usage d’habitation » et aucunement à usage de bureaux professionnels ; qu’au demeurant, la défenderesse ne produit pas les pièces dirimantes au soutien du changement de destination du bien, seule l’autorisation unanime de l’assemblée générale des copropriétaires implique un tel changement.
En outre, Elles s'appuient sur le rapport du bureau d'études BETA pour affirmer que la surcharge d'exploitation générée par cette activité commerciale de bureaux est directement à l'origine de l'affaissement du plancher et de la mise en péril de la structure.
Elles sollicitent par conséquent l'interdiction de cette exploitation commerciale sous astreinte de 2000 euros par infraction constatée.
La SCI [M] TOWER fait valoir que le changement d’affectation n’était pas soumis à autorisation des copropriétaires de l’immeuble, réunis en assemblée, puisqu’il ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires dans la mesure où l’article 8 du règlement de copropriété stipule que « l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation et professionnel », donc à une destination mixte combinant des usages d’habitation et d’activités professionnelles. Dès lors, l’affectation du lot n° 3007 à l’usage de bureaux professionnels n’est en aucun cas incompatible avec la destination mixte de cet immeuble.
Elle soutient que l’état descriptif de division est dépourvu de toute force contraignante s’agissant d’un document établi pour les besoins de la publicité foncière et la destination contractuelle du lot n’est pas de nature à empêcher, à elle seule, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.
Elle ajoute qu’en l’absence de clause d’habitation bourgeoise « exclusive » stricte prohibant expressément une affectation autre que celle d’habitation, aucune interdiction de principe d’exercer une activité professionnelle au sein de l’immeuble ne peut être imposée aux copropriétaires, sauf à méconnaitre les dispositions d’ordre public des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle rétorque à l’argumentation de la partie adverse que la nature civile ou commerciale d’une activité dépend de son objet, indépendamment de la forme juridique de la société qui l’exerce ; que l’activité de sa locataire se limite à « des conseils en relations publiques et communication » ainsi qu’à l’utilisation des outils de présentation » ; que la réalisation de telles prestations intellectuelles ou techniques sont par nature civiles, ainsi l’objet social de la société se limite à l’exercice d’une activité libérale, bien qu’elle ne soit pas assimilée à une profession réglementée ( pièce n° 15).
Au demeurant, elle explique qu’il ressort du rapport du bureau d’études structures qu’«  une partie du plancher bas du lot n° 3007 n’est composé que d’une seule poutre porteuse pour supporter cette zone, » que cette poutre est sous dimensionnée, que les causes des désordres proviennent de défaillance structurelles qui préexistaient à la vente consentie à son profit et ne sont pas liées aux modalités d’occupation ou de jouissance du bien de la SCI.
Elle conclut au rejet de la demande des consorts [A].
Réponse du tribunal
En application des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce règlement revêt une nature contractuelle et s'impose avec la force de la loi à l'ensemble des copropriétaires et de leurs ayants droit.
Il est constant que le règlement de copropriété applicable au volume n° 300 stipule en son article 10 que les appartements doivent être « occupés bourgeoisement ». Ce même article ménage une unique exception en autorisant l'exercice des seules « professions libérales », à la condition stricte que celles-ci ne soient ni bruyantes ni dangereuses.
En droit, une clause d'habitation bourgeoise assortie d'une tolérance pour les professions libérales exclut de facto et de plein droit toute activité commerciale, artisanale ou industrielle, ainsi que l'installation de sièges sociaux ou de bureaux administratifs et commerciaux n'ayant pas un caractère strictement libéral.

Pour justifier de la conformité de l’usage, la SCI [M] TOWER produit une attestation d’immatriculation au Registre National des Entreprises qualifiant l’activité de conseil de son locataire de « libérale non réglementée ».
Toutefois, il est de jurisprudence constante que les qualifications purement administratives ne lient pas le juge civil, à qui il appartient de restituer à l’activité sa véritable qualification juridique au regard de ses conditions matérielles d’exercice.
En l’espèce l’activité est exercée par une société à responsabilité limitée, forme qui lui confère de plein droit un caractère commercial en application de l’article L 210.1 du code de commerce. De surcroît, la tolérance jurisprudentielle accordée aux professions libérales dans les immeubles bourgeois vise l’exercice individuel ou en petit cabinet, afin de préserver la tranquillité résidentielle. Or, il est établi que la SARL Slidor Consulting a implanté dans le lot n° 3007 un établissement regroupant, d’après les photos de postes de travail versées aux débats, une équipe de 10 salariés. Une telle densité d’occupation et d’organisation caractérise l’exploitation de véritables bureaux d’entreprise du secteur tertiaire. La forme commerciale de la société, couplée à l’ampleur de son organisation salariale, excède très largement la notion de profession libérale envisagée par le règlement de copropriété.
Dès lors, même si elle n’est pas à l’origine de l’affaissement de plancher, l’installation d’une entreprise commerciale de 10 salariés constitue une violation contractuelle de la clause d’habitation bourgeoise ordinaire prévue au règlement, laquelle exclut toute activité

commerciale ou bureaux administratifs de cette nature, même si les professions libérales y sont admises.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande des consorts [A] sur ce point, et d’interdire à la SCI [M] TOWER d’affecter son lot à l’usage de bureaux commerciaux sous astreinte de deux mille euros par infraction constatée.

III/ Sur la demande indemnitaire sur le fondement du dol et de la collusion frauduleuse
Mmes [V] [J] veuve [A] et Mme [X] [A] font valoir en application des articles 1240 et 1241 du code civil que la SARL Jacquart Gestion (le gestionnaire) et la SCI [M] Tower (propriétaire du 3ème étage) ont orchestré une manœuvre concertée et frauduleuse lors de l'assemblée générale du 20 avril 2023.
Elles soutiennent que le choix des règles de majorité pour les votes et la modification unilatérale de leurs votes d'opposition en « abstentions » par le secrétaire de séance n'est pas une simple erreur, mais un acte volontaire destiné à contourner les statuts de l'ASL. Elles soulignent que ce stratagème visait un but précis : entériner la volonté de la SCI [M] Tower de ne pas subir les travaux dans son lot, en faisant porter tout le poids et les nuisances de l'intervention structurelle sur leur lot du 2ème étage, sans aucune contrepartie financière.
Elles allèguent que cette machination leur a causé un préjudice certain et réclament en conséquence la condamnation in solidum des deux défenderesses à leur verser la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

La SCI [M] TOWER soutient qu'elle n'était qu'un simple membre votant lors de cette assemblée et qu'elle n'a exercé aucun contrôle sur la rédaction du procès-verbal ou sur le mode de calcul des majorités par le gestionnaire.
Elle fait valoir que son refus d'exécuter les travaux depuis son propre lot ne constitue pas une faute, mais la simple expression d'une position lors d'un débat en assemblée générale. En outre, elle fait observer l’absence de démonstration d’un éventuel abus de droit, les demanderesses n’ayant produit aucun devis démontrant la faisabilité technique d’une intervention par le 3ème étage, contrairement aux devis présentés lors de l’assemblée générale prévoyant les travaux par le 2ème étage.
Elle conclut, en l’absence de démonstration de faute et d’abus de droit, au rejet total des allégations de collusion et demande à être mise hors de cause sur la demande indemnitaire.

La SARL JACQUART GESTION fait valoir que les éléments constitutifs de la responsabilité civile ne sont pas caractérisés en l’espèce.
Elle conteste vigoureusement toute accusation de fraude ou de manœuvre dolosive. Elle fait valoir que l'application des règles de majorité de la loi du 10 juillet 1965 et la qualification des votes relevaient tout au plus d'une erreur d'appréciation juridique ou d'une maladresse dans la

tenue de l'assemblée, mais en aucun cas d'une volonté délibérée de nuire. Elle souligne qu’aucune faute qui lui serait imputable n’a été démontrée.
Elle nie toute entente secrète avec la SCI [M] Tower pour léser les intérêts des consorts [A], soulignant qu'elle n'a fait que soumettre au vote les préconisations techniques du bureau d'études. Au demeurant, aucune manœuvre n’a été caractérisée pour recueillir le consentement des demanderesses qui se sont abstenues de voter en faveur des résolutions contestées.
Enfin, elle fait observer que les demanderesses ne justifient pas de la réalité de leur préjudice qui ne peut se déduire du simple vote à réaliser des travaux qui s’avèrent nécessaires pour la pérennité des lots respectifs des parties.
Elle conclut au rejet de cette demande indemnitaire.

Réponse du tribunal
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En matière de responsabilité civile délictuelle, il incombe donc aux demanderesses de rapporter la preuve certaine et caractérisée d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité. Lorsqu'est alléguée une collusion frauduleuse ou un dol, la faute revêt une nature intentionnelle ; elle implique de démontrer l'existence d'une entente secrète, de manœuvres trompeuses et d'une volonté délibérée des coauteurs de causer un dommage.
En l'espèce, les consorts [A] fondent leur demande indemnitaire sur l'affirmation selon laquelle la SARL Jacquart Gestion et la SCI [M] Tower se seraient concertées pour truquer le résultat des votes des résolution n° 8, 9, 11 de l'assemblée générale du 20 avril 2023.
Toutefois, si l'instruction a permis d'établir que la SARL Jacquart Gestion a commis une erreur de droit en appliquant la loi du 10 juillet 1965 et en retenant une qualification erronée des votes d'opposition — justifiant l'annulation des délibérations litigieuses —, cette seule irrégularité juridique ne suffit pas à caractériser l'intention frauduleuse. Une négligence fautive, une incompétence du gestionnaire ou une mauvaise interprétation des textes ne sauraient être systématiquement assimilées à un dol en l'absence d'éléments probants démontrant une machination.
S'agissant de la SCI [M] Tower, il est constant qu'elle a exprimé, préalablement et lors de l'assemblée, son refus de voir les travaux de reprise structurelle s'effectuer par son lot privatif. Néanmoins, la défense intransigeante de ses intérêts personnels par un membre de l'ASL ne constitue pas, en soi, une faute délictuelle. Les demanderesses ne versent aux débats aucun courriel, témoignage ou document matériel susceptible d'établir que la SCI [M] Tower aurait activement participé avec la société Jacquart Gestion à la falsification du mode de scrutin ou incité ce dernier à modifier le procès-verbal.

Dès lors, les affirmations relatives à une entente frauduleuse ne reposent que sur des déductions liées à la concomitance entre le résultat du vote (favorable à la SCI) et l'erreur du gestionnaire. De simples présomptions ne sauraient pallier la carence probatoire des demanderesses quant à l'intention de nuire ou à la collusion.
La faute intentionnelle et la collusion n'étant pas établies de manière certaine par les pièces du dossier, la responsabilité délictuelle des défenderesses ne peut être retenue sur ce fondement.
Par conséquent, il convient de débouter Madame [V] [J] (veuve [A]) et Madame [X] [A] de leur demande de dommages-intérêts.

IV/Sur les demandes annexes
Par mesure d’équité, compte tenu de la solution donnée au litige, les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

En outre, compte tenu de la nature du litige, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En revanche, il y a lieu de condamner solidairement la SCI [M] Tower et la SARL JACQUART GESTION aux dépens, dont le recouvrement direct pourra être poursuivi par Maître Pierre-Olivier Ballade, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal,