TJ 16015, 27 août 2026, RG 19/01122

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :
JUGEMENT du 27 Août 2026
N° RG 19/01122 - N° Portalis DBXA-W-B7D-ETPF
30A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président
Assesseur : Louise BECK,
Assesseur : Claire BAYLAC,
Greffier : Kamayi Valérie MUKADI,

JUGEMENT :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2026, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Réputée Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :
S.A.R.L. LES DELICES DE LIANA, immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n° 513 111 435, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Grégory ANTOINE, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

[M] :

DEFENDERESSES :
S.A.R.L. OLERON TP, immatriculée au RCS [Localité 3] sous le n°817 960 446, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Denise BOUDET, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

E.U.R.L. COORPIBAT, immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n° 788 858 421, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Vanessa POISSON, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

COMMUNE DE [Localité 6], prise en la personne de son maire
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Gabrielle GERVAIS DE LAFOND, avocat au barreau de CHARENTE, avocat postulant, Me Jean-Philippe LACHAUME, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

SELARL [E] [M] [Z] [S] Liquidateur judiciaire de la Sté ET2C
Mandataires Judiciaires [Adresse 5]
[Localité 7]
défaillant

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Assureur RC déennale de la Sté ET2C
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Me Jean-michel CAMUS, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Société API STRUCTURES
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Me Vanessa POISSON, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Société SMABTP Assureur de la Sté API STRUCTURES
[Adresse 8]
[Localité 10]
représentée par Me Vanessa POISSON, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 3 juillet 2009, reçu par Maître [V] [L], notaire à [Localité 11] (16) Madame [X] [K] a donné à bail commercial à la SARL LES DELICES DE LIANA un immeuble à usage de commerce (boulangerie pâtisserie) et d’habitation situé à [Localité 11] (16) pour un loyer annuel de 4.560 euros.

Les locaux ont été cédés à la commune de [Localité 11] à une date non communiquée aux débats.

Le 4 janvier 2016, la SARL LES DELICES DE LIANA a sollicité une réduction de 50 % du montant de son loyer compte tenu de la vétusté des lieux.

Par avenant au contrat de bail en date du 15 février 2016, les parties ont convenu de la baisse du loyer au montant de 2 404,08 euros, loyer susceptible d’être revu à la hausse dans le cadre d’un second avenant en fonction des travaux de réhabilitation menés par le bailleur.

Par délibération en date du 12 février 2016, le conseil municipal de la ville de [Localité 11] a décidé de travaux visant « à la mise en sécurité du logement et de l’immeuble ».

Par acte du 3 octobre 2018, la commune de [Localité 11] et la société LES DELICES DE LIANA ont convenu du renouvellement du bail commercial.

La commune de [Localité 11] a entrepris des travaux d’aménagement d’une place se trouvant dans le centre bourg de la commune. Ces travaux comprenaient la démolition de bâtiments mitoyens de celui dans lequel était exploitée la boulangerie de la SARL LES DELICES DE LIANA. Le lot démolition a été confié à la société OLERON TP et la maîtrise d’œuvre à la société COORPIBAT et la société ET2C en qualité de bureau d’étude de structure.
Le bureau d’études techniques en charge du projet ayant averti la commune d’un risque avéré d’effondrement du mur et de la charpente de la boulangerie, le maire de la commune de [Localité 11] a pris un arrêté de police générale par lequel il constatait que le local commercial exploité par la SARL LES DELICES DE LIANA présentait d’importants risques structurels et que son état de délabrement constituait un péril grave et imminent imposant de prescrire des mesures d’évacuation de l’immeuble susvisé.

La société ET2C a été placée en liquidation et été remplacée par la société API STRUCTURES.
Par courrier recommandé en date du 17 avril 2019, la SARL LES DELICES DE LIANA a indiqué à son bailleur qu’elle entendait solliciter la résolution judiciaire du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Soutenant que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance et que les travaux réalisés à proximité des locaux loués n’avaient fait que révéler l’existence d’un état délabré antérieur de l’immeuble loué qui présente des risques d’écroulement des charpentes et de la tête de mur, par acte d’huissier en date du 23 mai 2019, la SARL LES DELICES DE LIANA a fait assigner à jour fixe à l’audience du 13 juin 2019 devant le Tribunal de grande instance d’ANGOULÊME la commune de ROULLET SAINT ESTEPHE aux fins de voir, sur le fondement des articles 1217, 1224, 1227, 1228, 1229, 1719 et 1741 du Code civil :
Juger que la commune de [Localité 11] a commis un manquement avéré, répété et grave à l’obligation essentielle de délivrance des locaux commerciaux loués par la SARL LES DELICES DE LIANA ;Juger que cette faute justifie la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la commune de [Localité 11] ;En conséquence,
Prononcer à compter du 29 mars 2019 la résolution judiciaire du bail commercial du 03 octobre 2018 à effet du 1er juillet 2018, aux torts exclusifs de la COMMUNE DE [Localité 11] ;Condamner celle-ci à lui payer :Les frais par elle exposés du 29 mars 2019 jusqu’à son départ des lieux soit le 18 avril 2019 pour un montant de 6.729,50 € ;La perte de marge pour cette même période pour un montant de 5 127,00 € ;Des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, à savoir la perte d’investissements constituée par la perte d’exploitation du fonds de commerce, soit un montant de 105.000,00 € ;Condamner celle-ci à lui payer la somme de 4.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure ;Ordonner l’exécution provisoire de droit.
Par acte d’huissier de justice du 3 juillet 2019, la commune de [Localité 11] a fait assigner en garantie les sociétés TP OLERON et COORPIBAT et a sollicité la jonction des deux procédures.

Par jugement en date du 14 novembre 2019, le Tribunal de grande instance d’ANGOULÊME a prononcé un sursis à statuer sur les demandes et a ordonné une expertise confiée à Monsieur [B] [C].

Par actes d’huissier de justice en date des 22, 25 et 27 janvier 2021, la commune de ROULLET SAINT ESTEPHE a fait assigner devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME Maître [S] en qualité de liquidateur de la société ET2C, la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société ET2C, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES es qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société ET2C, la société API STRUCTURES et la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société API STRUCTURES.

Suivant avis du 19 mars 2021, les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2021, le Juge de la mise en état a dit que l’expertise ordonnée le 14 septembre 2019 serait étendue à ces parties nouvellement assignées.

Monsieur [C] a déposé son rapport d’expertise le 16 mars 2023.

Par ordonnance en date du 4 mars 2025, le Juge de la mise en état a principalement condamné la commune de [Localité 11] à payer à la SARL LES DELICES DE LIANA les sommes de 62.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, toutes causes de préjudices confondues, et de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il a également débouté la commune de [Localité 11] de ses demandes tendant à voir condamner in solidum la SARL OLERON TP, l’EURL COORPIBAT et les sociétés MMA ès qualité d’assureur de responsabilité de la société ET2C à la garantir de et relever indemne de toutes sommes qui viendraient à être mises à sa charge au titre des réclamations de la SARL LES DELICES DE LIANA et à lui régler une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, condamné la commune de [Localité 11] à payer à la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamné la commune de [Localité 11] à payer à la SARL OLERON TP la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamné la commune de [Localité 11] à payer à l’EURL COORPIBAT, la Société API STRUCTURES et la SMABTP la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; réservé les dépens de l’incident et dit qu’ils suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 15 janvier 2024, la SARL OLERON TP demande au Tribunal de céans de :
REJETER l’intégralité des demandes dirigées contre la société OLERON TP ; CONDAMNER la commune de [Localité 12] à payer à la société OLERON TP 8.000€ en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées électroniquement le 16 février 2024, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au Tribunal de céans de :
DECLARER recevables mais mal fondées les demandes présentées par la commune de [Localité 11]. DEBOUTER la commune de [Localité 11] des demandes présentées par cette dernière à l’encontre de la société MMA es qualité d’assureur de la société ET2C ;A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse d’une condamnation, PRECISER que les sociétés MMA pourront opposer à la Commune la franchise contractuelle de 1.310 € revalorisée en fonction de l’indice BT01 ;CONDAMNER la commune de [Localité 11] à verser aux sociétés MMA prises comme une seule et même partie la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la commune de [Localité 11] aux entiers dépens afférents à la mise en cause des sociétés MMA prises comme une seule et même partie.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées électroniquement le 3 octobre 2024, la société COORPIBAT, la société API STRUCTURES et la SMABTP demandent au Tribunal de céans de débouter la commune de ROULLET SAINT ESTEPHE de l’ensemble de ses demandes à leur encontre et de la condamner à leur verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 11 août 2025, la SARL LES DELICES DE LIANA demande au Tribunal de céans de :
JUGER que la commune de [Localité 11] a commis un manquement avéré, répété et grave à l’obligation essentielle de délivrance des locaux commerciaux loués par la SARL LES DELICES DE LIANA. JUGER que cette faute justifie la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs la commune de [Localité 13]
PRONONCER, à compter du 29 mars 2019, la résolution judiciaire du bail commercial du 03 octobre 2018 à effet du 1er juillet 2018 pour défaut de délivrance conforme, aux torts exclusifs la commune de [Localité 11]. CONDAMNER la commune de [Localité 11] à payer à la SARL LES DELICES DE LIANA toutes causes de préjudices confondus la somme de 170.121 € déduction à faire de la provision de 62.000 € à laquelle a déjà été condamnée la Commune de [Localité 11] par ordonnance du JME du 4 mars 2025 CONDAMNER la commune de [Localité 11] à payer à la SARL LES DELICES DE LIANA la somme de 15.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.ORDONNER l’exécution provisoire de la présente décision.
Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 28 août 2025, la commune de ROULLET SAINT ESTEPHE demande au Tribunal de céans de :
LIMITER l’indemnité allouée à la SARL LES DELICES DE LIANA à la somme de 62.000 euros toutes causes de préjudices confondues ;DEBOUTER la société LES DELICES DE LIANA de ses autres demandes, fins et conclusions, les jugeant mal fondées ;SURSEOIR A STATUER à l’égard de la société SMABTP, ès-qualités d’assureur de la société API STRUCTURES, dans l’attente du jugement du tribunal administratif de Poitiers.
La société [E] [M] [Z] [S], liquidateur de la société ET2C, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 19 février 2026, fixée à l’audience du 2 avril 2026 et mise en délibéré au 02 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le Tribunal constate qu’aucune demande de condamnation ne persiste de la part de la demanderesse à l’encontre des sociétés OLERON T.P, COORPIBAT, ET2C, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et API STRUCTURES devant la juridiction de céans.

1°/ Sur la demande de sursis à statuer à l’encontre de l’assureur SMABTP

La commune de ROULLET SAINT ESTEPHE sollicite le sursis à statuer à l’égard de la société SMABTP, assureur de la société API STRUCTURES, contre laquelle une procédure est en cours devant le Tribunal administratif dans le cadre du marché public la liant à la commune.

Compte tenu de l’incidence que l’issue de cette procédure est susceptible d’entraîner sur la possibilité de la Commune de [Localité 11] de se retourner contre l’assureur de la société API STRUCTURES en cas de condamnation de cette dernière, il y a lieu de faire droit à cette demande.

2°/ Sur la résolution judiciaire du bail commercial

Le Tribunal constate que la commune de ROULLET SAINT ESTEPHE ne s’oppose pas à la demande de résolution judiciaire du bail commercial la liant à la société LES DELICES DE LIANA en application des articles 1217, 1224, 1227 à 1229 et 1741 du Code civil, et au regard du rapport du rapport d’expertise judiciaire.

En conséquence, ladite résolution judiciaire du bail commercial conclu le 03 octobre 2018 est ordonnée à la date du 29 mars 2019, à laquelle la demanderesse a été contrainte de quitter les lieux objets du bail.

3°/ Sur les conséquences de la résolution judiciaire du bail commercial

Dans son rapport du 14 mars 2023, l’Expert judiciaire estime que les préjudices de la société LES DELICES DE LIANA sont les suivants :
Une perte de résultat du 28/03/2019 au 30/09/2020 pour un montant de 46.825 euros ;Une perte du fonds de commerce estimée à 115.984 euros ;Les loyers dus jusqu’au 30/09/2020 à hauteur de 3.606 euros ;Les cotisations URSSAF pour les années 2019 et 2020 à hauteur de 3.706 euros ;Soit un total de 170.121 euros.

La demanderesse sollicite la condamnation de la commune de [Localité 11] à l’indemniser à hauteur de cette somme globale, déduction faite de la provision ordonnée par le Juge de la mise en état du 04 mars 2025 à hauteur de 62.000 euros.

La commune de [Localité 11] propose une indemnisation unique correspondant selon elle à la valeur du fonds de commerce qu’elle estime à la somme de 62.000 euros.

Sur la perte de résultat alléguée
La commune de [Localité 11] se fonde sur l’article L. 145-14 du Code de commerce pour faire valoir que le préjudice subi par la demanderesse en raison de la disparition de son fonds de commerce est réparé par le versement d’une indemnité d’éviction qui tient compte des résultats d’exploitation.

Elle s’appuie notamment sur l’analyse financière de Monsieur [Y], sapiteur missionné par l’Expert judiciaire, qui intègre le résultat de la société LES DELICES DE LIANA à l’évaluation du poste de préjudice lié à la perte du fonds de commerce.

Elle estime ainsi que la demanderesse ne peut être indemnisée à la fois pour la perte de résultat et pour la perte du fonds de commerce.

La demanderesse indique au contraire que ces deux postes de préjudices sont bien distincts, tel qu’il ressort notamment selon elle de la note communiquée par l’Expert de la défenderesse qui aurait reconnu un gain financier à compenser pour elle de 6.300 à 7.500 euros sur une période de deux à trois mois.

Or, il est acquis en jurisprudence qu’en cas de perte du droit au maintien dans les lieux du fait du comportement fautif du bailleur, le préjudice causé au preneur est distinct du trouble commercial et peut faire l'objet d'une demande de dommages et intérêts distincte de l’indemnité pour la perte du fonds de commerce.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail commercial est résolu aux torts du propriétaire, lequel n’a pas réalisé les travaux prévus par ledit bail qui ont notamment eu pour conséquence l’édiction d’un arrêté de péril imminent par la Commune interdisant toute occupation des locaux.

Par ailleurs, le fait que le résultat de la société ait été pris en compte par le sapiteur en tant qu’indicateur permettant de calculer la valeur du fonds de commerce n’a pas pour conséquence d’indiquer que la perte de résultat liée à la résolution fautive du bail est incluse dans ce calcul.

Dès lors, il sera fait droit à la demande d’indemnisation de la société LES DELICES DE LIANA au titre de la perte de résultat, laquelle sera cantonnée à la période comprise entre l’arrêté du 29 mars 2019 et la date de résolution judiciaire du bail.

En conséquence, conformément à ce qui a été estimé par l’Expert judiciaire ayant eu recours à un sapiteur, et dans la limite de la demande réalisée par la société locataire, le préjudice de perte de résultat de la société LES DELICES DE LIANA sera indemnisé par la Commune de [Localité 11] à hauteur de 46.825 euros.

Sur la perte du fonds de commerce
La société LES DELICES DE LIANA sollicite l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce à hauteur de 115.984 euros, tel qu’évalué par l’Expert judiciaire dans son rapport et limité par la demanderesse.

La défenderesse conteste cette valeur qui correspondrait à plus de 70% du chiffre d’affaires de la société pour l’année 2017/2018. Elle compare la valeur retenue par l’Expert à la valeur du fonds de commerce d’une boulangerie voisine plus grande et mieux placée selon elle, lequel aurait été vendu en février 2019 pour la somme de 160.000 euros, dont 130.000 euros pour les éléments incorporels, soit 43% de son chiffre d’affaires annuel.

En conséquence, la Commune de [Localité 11] estime la valeur du fonds de commerce de la société LES DELICES DE LIANA à 62.000 euros, soit 40% de son chiffre d’affaires moyen sur les trois dernières années d’exploitation.

Selon la demanderesse, sa situation et la valeur du fonds de commerce ne peuvent être comparées avec la boulangerie voisine dès lors que la qualité des produits n’était pas la même, que celle-ci subissait un roulement de personnel important et que l’excédent brut d’exploitation ainsi que le résultat réalisé étaient deux fois plus importants sur l’année 2016 que ceux de sa concurrente. Elle conteste par ailleurs le fait de se fonder sur le chiffre d’affaires de sa concurrente de 2016 pour en tirer une conclusion s’agissant d’une vente réalisée en 2019, sans que les éléments sur la situation financière postérieure de celle-ci ne soient connus. Enfin, elle fait valoir que l’emplacement de la boulangerie LES DELICES DE LIANA permettait un chiffre d’affaires important, compte tenu de sa proximité avec d’autres commerces et de son adresse sur la place de l’église.

Le Tribunal constate que les remarques relatives à la valeur du fonds de commerce LES DELICES DE LIANA, notamment par rapport à sa concurrente, ont été intégrées par l’Expert judiciaire dans son rapport. Il maintient qu’il est usuel d’évaluer la valeur du fonds de commerce entre 70% et 120% du chiffre d’affaires annuel, ce qui correspond à la demande faite par la société LES DELICES DE LIANA.

Par ailleurs, les éléments de comparaison avec la boulangerie concurrente ne sont pas suffisamment détaillés et actualisés au jour de l’estimation de la valeur du fonds de commerce de la demanderesse pour en tirer une quelconque conséquence, a fortiori compte tenu du caractère fortement personnel du succès d’un commerce de boulangerie, qui n’est pas interchangeable avec un autre.

En conséquence, la valeur proposée par l’Expert judiciaire dans son estimation du fonds de commerce de la société LES DELICES DE LIANA sera retenue et la commune de [Localité 11] sera condamnée à lui verser la somme de 115.984 euros à titre d’indemnisation de la perte de son fonds de commerce.

Sur les loyers dus jusqu’au 30/09/2020 et les cotisations URSSAF pour les années 2019 et 2020
La société LES DELICES DE LIANA sollicite que soit intégrée à son préjudice indemnisable la somme de 3.606 euros correspondant aux loyers dus à compter du 1er avril 2019 à raison de 200,34 euros par mois, ainsi que la somme de 3.706 euros au titre des cotisations URSSAF pour les années 2019 et 2020.

L’Expert judiciaire indique que les loyers ont été versés jusqu’au mois de septembre 2020 et que le montant dont le remboursement est sollicité est donc justifié. Il confirme par ailleurs que le montant sollicité au titre des cotisations URSSAF est également justifié.

En conséquence, compte tenu de l’arrêté de péril pris par la Commune de [Localité 11] et de la résolution judiciaire du bail, il y a lieu de faire droit aux demandes de la société LES DELICES DE LIANA et de condamner la défenderesse à lui rembourser les loyers versés sur la période considérée, soit la somme de 3.606 euros, ainsi que la somme de 3.706 euros au titre des cotisations URSSAF pour les années 2019 et 2020.

4°/ Sur les autres demandes
Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la Commune de [Localité 11], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et ceux relatifs aux procédures d’incident et de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La société demanderesse sollicite la condamnation de la Commune de [Localité 11] à lui verser la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la Commune de [Localité 11] à verser la somme de 5.000 euros à la société LES DELICES DE LIANA sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS