TJ 87085, 28 août 2026, RG 26/00151

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00151 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GT4B

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM

C/

[Z] [N] [T] épouse [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 28 Août 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Juillet 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 28 Août 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Z] [N] [T] épouse [L]
née le 15 Août 1986 à [Localité 2] (SÉNÉGAL)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Carole PAPON, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 01 Juillet 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 28 Août 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné en location à [Z] [N] [T] épouse [L] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 405 €.

Le 5 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a fait délivrer à [Z] [N] [T] épouse [L] un commandement de payer la somme de 4 116,59 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 février 2026, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a assigné [Z] [N] [T] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
l'expulsion de [Z] [N] [T] épouse [L] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 4 385,28 € au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2026 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A l'audience du 1er juillet 2026, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT), représenté par son conseil, précise que la dette locative actualisée au 24 juin 2026 s’élève à la somme de 3 873,20 €. Il indique que le montant du loyer et des charges s’élève désormais à la somme de 685,17 €. Il a fait connaître son accord quant à l’éventuel octroi de délais de paiement à hauteur de 60 € par mois en sus du loyer courant. Il a finalement précisé que la locataire a fourni son attestation d’assurance contre les risques locatifs à jour.

[Z] [N] [T] épouse [L], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux par l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60 € par mois en sus du loyer courant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 5 novembre 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [Z] [N] [T] épouse [L], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de six semaines suivant la délivrance de cet acte.
Ainsi, le manquement de la locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 18 décembre 2026, soit six semaines après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [Z] [N] [T] épouse [L] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [Z] [N] [T] épouse [L], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [Z] [N] [T] épouse [L] s’élève désormais à la somme de 3 857,96 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mai 2026 incluse.
En effet, il n’y a pas lieu de tenir compte des frais de dossier intitulés « SLS OPS » d’un montant cumulé de 15,24 € dont ni la nature exacte ni le fondement ne sont justifiés par le bailleur.

Ainsi, il y a lieu de condamner [Z] [N] [T] épouse [L] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l'espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant par la locataire ainsi que l’accord du bailleur, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder à la locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [Z] [N] [T] épouse [L] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [Z] [N] [T] épouse [L] selon les modalités précitées, cette dernière devant payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [N] [T] épouse [L], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [Z] [N] [T] épouse [L] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS