TJ 62119, 28 août 2026, RG 25/02092
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Texte de la décision
MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/02092 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-I3S5
AFFAIRE : [C] [N], [T] [X] épouse [N] / S.A. 3F NOTRE LOGIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
JUGEMENT avant dire droit DU 28 AOUT 2026
Copie(s) délivrée(s)
à
Me DEVAUX
Me MERVAILLE
Expert
Régie
le 28/08/2026
LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,
LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie
DEMANDEURS
Monsieur [C] [N],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Eric DEVAUX, avocat au barreau de BETHUNE
Madame [T] [X] épouse [N],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eric DEVAUX, avocat au barreau de BETHUNE
DEFENDERESSE
S.A. 3F NOTRE LOGIS,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er mars 2013 la SA 3F NOTRE LOGIS a donné à bail à monsieur [C] [N] et madame [T] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant de 526 euros hors charges pour le logement et 39, 02 euros hors charges pour le parking.
Dès leur entrée dans les lieux, les locataires ont relevé une importante humidité et ont sollicité du bailleur qu’il réalise les travaux nécessaires pour y remédier.
Le bailleur a plusieurs fois fait procéder au remplacement d’une VMC, au détalonnage des portes intérieures, à la mise en place d’une douille de ventilation sur la couverture et d’une isolation au niveau des menuiseries de l’étage de l’immeuble.
Les travaux n’ont pas permis de supprimer l’humidité.
Monsieur [C] [N] et madame [T] [X] ont saisi leur assurance protection juridique.
Une expertise amiable a été réalisée. L’expert a déposé son rapport le 10 décembre 2024. Il a conclu à la nécessité de permettre une ventilation efficace du logement, de procéder à une révision de la toiture, de procéder à l’entretien des gaines et des conduits de ventilation, de maintenir les clapets d’arrivée d’air ouverts autour des fenêtres, et d’assurer la bonne chauffe des lieux.
Le bailleur est à nouveau intervenu sur le logement en raison de l’humidité persistante malgré le respect des préconisations de l’expertise amiable.
Invoquant le caractère infructueux des tentatives de résolution amiable, monsieur [C] [N] et madame [T] [X] ont par acte du 20 août 2024, fait assigner la SA 3F NOTRE LOGIS devant le tribunal de proximité de LENS. Ils demandent au tribunal de :
Ordonner à la SA 3F NOTRE LOGIS d’avoir à réaliser les travaux suivants dans un délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard :Démontage des parties attaquées par l’humidité dans la partie arrière de la maison et évacuation,Mise en place d’une isolation adéquate avec membrane si nécessaire, remise en place du placo, des enduits et de la peinture,Remplacement de la VMC,Reprise des dommages liés à l’humidité dans les pièces concernées,
Dire et juger que jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, monsieur [C] [N] et madame [T] [X] seront dispensés du règlement du loyer courant,A titre subsidiaire, monsieur [C] [N] et madame [T] [X] sollicitent la possibilité de consigner le montant du loyer entre les mains de monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de BETHUNE en qualité de séquestre,A titre très subsidiaire, si l’obligation de faire n’était pas retenue par le tribunal, condamner la société 3F NOTRE LOGIS en qualité de bailleur, au paiement de la somme de 5 739, 80 euros augmentée des intérêts courus et à courir jusqu’au parfait paiement,A titre infiniment subsidiaire, mettre en œuvre une expertise judiciaire avec mission de :
Décrire l’état du logement loué à monsieur [C] [N] et madame [T] [X] et dire s’il répond au critère de décence et de salubrité prescrit par la réglementation,Apprécier la valeur locative eu égard à l’état du logement,Examiner les désordres invoqués par monsieur [C] [N] et madame [T] [X] et repris dans le rapport d’expertise amiable, les décrire, préciser leur origine et fournir tous éléments permettant au tribunal de connaître les modalités de remise en état et d’apprécier les préjudices,Dire que l’expert pour remplir sa mission, devra se faire remettre l’ensemble des documents concernant le litige et le cas échéant, se rendre sur place [Adresse 3],Du tout dresser rapport pour permettre la saisine éventuelle de la juridiction,
En tout état de cause, condamner la société 3F NOTRE LOGIS aux entiers frais et dépens de l’instance.
Le 10 juillet 2025, le tribunal de proximité de LENS s’est déclaré incompétent pour connaître du litige, a renvoyé l’affaire devant la chambre des contentieux de la protection de BETHUNE, a ordonné le transfert du dossier à ladite chambre et a sursis à statuer sur les dépens.
L’affaire a été entendue à l’audience du 21 mai 2026.
Monsieur [C] [N] et madame [T] [X] représentés par leur conseil, ont demandé au tribunal de :
Mettre en œuvre une expertise judiciaire avec mission de :
Décrire l’état du logement loué à monsieur [C] [N] et madame [T] [X] et dire s’il répond aux critères de décence et de salubrité prescrits par la réglementation,Apprécier la valeur locative eu égard à l’état du logement,Examiner les désordres invoqués par monsieur [C] [N] et madame [T] [X] et repris dans le rapport d’expertise amiable, les décrire, préciser leur origine et fournir tout élément permettant au tribunal de connaître les modalités de remise en état et d’apprécier les préjudices,Dire que l’expert pour remplir sa mission, devra se faire remettre l’ensemble des documents concernant le litige et le cas échéant, se rendre sur place [Adresse 3],Du tout dresser rapport pour permettre la saisine éventuelle de la juridiction.
Ils ont indiqué maintenir à titre subsidiaire l’ensemble de leurs demandes telles que formées aux termes de l’assignation du 20 août 2024.
La SA 3F NOTRE LOGIS représentée par son conseil, a demandé au tribunal de :
Désigner un expert avec mission de :Se rendre sur place [Adresse 3] après y avoir convoqué les parties, Se faire communiquer tout document et pièce utile à l’accomplissement de sa mission,Examiner les désordres d’humidité allégués dans l’assignation ainsi que dans les pièces versées aux débats par les demandeurs,Les décrire, en indiquer la nature, l’importance et en particulier le nombre de pièces affectées,En déterminer la ou les causes en ce compris les causes pouvant résulter des conditions d’occupation des locaux, Fournir à la juridiction saisie tous les éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues au regard des travaux réalisés à la demande du bailleur et d’évaluer le cas échéant les préjudices subis, Indiquer la nature des travaux éventuellement nécessaires à la suppression des désordres et le cas échéant, en chiffrer le coût ainsi que la durée,Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et répondra aux dires et observations des parties formulées dans le délai imparti par l’expert, Dire que préalablement au dépôt de son rapport l’expert déposera un pré-rapport,Dire que l’expert déposera son rapport dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises,Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et répondra aux dires et observations des parties formulées dans le délai imparti par l’expert,Fixer le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de monsieur [C] [N] et madame [T] [X],Surseoir à statuer pour le surplus dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.
MOTIFS
La demande d’expertise
Il résulte des articles 143, 144 et 145 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.
L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.
Enfin, l’article 232 du code de procédure civile précise que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise, sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.
Il ressort des débats et des pièces communiquées que la mesure d’expertise telle que sollicitée par les parties, a vocation à déterminer l’origine des désordres et les éventuelles responsabilités.
En effet, il ressort des éléments versés au débat que monsieur [N] et madame [X] ont constaté une humidité importante dans certaines pièces de leur habitation. Le bailleur a vainement réalisé divers travaux afin de remédier à ce dysfonctionnement. Les pièces communiquées ne permettent pas de déterminer la responsabilité de l’une ou l’autre des parties et de chiffrer le coût des travaux de reprise. En l’absence d’éléments suffisants, il convient d’ordonner une mesure d’expertise.
Les demandes accessoires
Les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.
Les dépens sont réservés.
Les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Surseoit à statuer sur les frais irrépétibles dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.
L’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement avant dire droit rendu contradictoirement et en premier ressort ;
ORDONNE une mesure d’expertise et DESIGNE en qualité d’expert :
Monsieur [J] [S], Architecte [Localité 1], [Adresse 4], qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :
Se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé [Adresse 3] après y avoir convoqué les parties ;
Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;Examiner les désordres allégués dans l’assignation; les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions;Examiner les désordres repris au rapport d’expertise amiable, les décrire, préciser leur origine et fournir tous éléments permettant au tribunal de connaître les modalités de remise en état et d’apprécier les préjudices ;Dire si les travaux effectués à la demande du bailleur ont été réalisés conformément aux règles de l’art;Décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux ;Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;Apprécier la valeur locative de l’immeuble au vu de son état ;Donner son avis sur les comptes entre les parties ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leur conseil ;
Recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;Se faire remettre notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;Si nécessaire faire la description des lieux, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;Définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
En les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des expertises quant aux demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du code de procédure civile ;En fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
Adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables :
Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
Rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport dans le délai de HUIT mois, à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises;
DIT que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par monsieur [C] [G] et madame [T] [X] qui devront consigner la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l'expert auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de BETHUNE, dans un délai d’UN mois à compter du présent jugement étant précisé qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime ;
DIT que dans l’hypothèse où monsieur [C] [G] et madame [T] [X] sont admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor Public conformément à l’article 116 du décret du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.
DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance sur requête du juge chargé du contrôle des expertises ;
SURSEOIT à statuer sur les demandes subsidiaires de monsieur [C] [N] et madame [T] [X] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;
RENVOIE l’affaire sur ce point à l’audience du tribunal judiciaire de BETHUNE siégeant en son annexe, du 17 décembre 2026 à 9 heures (audience relai pour faire le point sur l’état d’avancée des opérations d’expertise) ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RESERVE les dépens ;
SURSEOIT à statuer sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
Le présent jugement a été signé par le Juge, et la Greffière, le 28 août 2026.
LA GREFFIÈRE LE JUGE
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