TJ 74281, 28 août 2026, RG 25/01859

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01859 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGP2
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” représenté par son syndic en exercice la SAS BARNOUD IMMOBILIER / [Q] [J], [F] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 05 Décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” situé [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS BARNOUD IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 2],
représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [J], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Corine BIGRE de la SELAS AGIS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ

Madame [F] [C] [X] épouse [J] et Monsieur [Q] [J] sont propriétaires des lots n°27, 54 et 72 au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” situé [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au régime de la copropriété.

Dans le cadre de la procédure de divorce initiée par Monsieur [Q] [J], le Juge aux affaires familiales de [Localité 4] a attribué la jouissance du domicile conjugal à Madame [F] [C] [X] épouse [J], selon son ordonnance de non-conciliation du 29 juillet 2021.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, une sommation de payer leur ont été notifiée le 4 décembre 2024.

Par actes séparés de Commissaire de Justice en date du 29 juillet 2025, remis à l’étude, à Madame [F] [C] [X] épouse [J] et Monsieur [Q] [J], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” , représenté par son syndic en execice, la société par actions simplifiée BARNOUD IMMOBILIER, les a assignés devant le Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS afin :
- d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer :
• la somme en principal de 4 047, 97 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 juin 2025,
• la somme de 689,79 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant le coût des commandements de payer du 4 décembre 2024,
• le montant des autres appels de fonds non encore échus mais qui deviendront exigibles à la date de l’audience de plaidoirie,
• outre les intérêts au taux légal à compter des commandements de payer du 4 décembre 2024 sur la somme de 2 416, 67 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus et jusqu’à parfait paiement,
• la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- de voir ordonner la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- de condamner in solidum Madame [F] [C] [X] épouse [J] et Monsieur [Q] [J] au paiement de la somme de 1 080 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;
- de juger, uniquement en cas de contestation, que la décisionsera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2025. Les parties ont comparu, représentées par leur Conseil. L’affaire a ensuite fait l’objet de deux renvois pour leur permettre d’échanger leurs écritures.

Lors de la dernière audience de renvoi, le 14 novembre 2025, les parties ont déposé leurs dernières écritures en en réitérant oralement les termes.

Le syndicat des copropriétaires a renouvelé ses demandes initiales actualisant, à la date du 13 octobre 2025, le montant de sa créance à la somme de 6 294, 53 euros, au titre des charges impayées, et à la somme de 686, 79 euros, au titre des frais de contentieux. Il a fait valoir qu’en dépit de leur séparation et de l’attribution du domicile conjugal à l’une d’elles par le Juge aux affaires familiales, les parties défenderesses étaient solidairement tenues au paiement des charges de copropriété en vertu de l’article 220 du code civil, puisqu’elles constituent des dettes ménagères.

Aux termes de ses conclusions, Madame [F] [C] [X] épouse [J] a demandé au Tribunal à être autorisée à acquitter la somme due dans un délai de 24 mois, le débouté de Monsieur [Q] [J] pour toutes ses demandes à son encontre, en raison de sa bonne foi, ainsi que la condamnation de Monsieur [Q] [J] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a exposé avoir conscience de l’inopposabilité de l’ordonnance de non-conciliation au syndicat des copropriétaires soulignant que cette décision faisait supporter le paiement des charges de l’appartement à Monsieur [Q] [J]. Elle a fait valoir que celui-ci ne les acquittant pas, elle avait demandé au syndic, en décembre 2020, qu’elles soient prélevées mensuellement sur son compte, avait ensuite dû informer le syndic de difficultés de paiement en 2023 puis avait sollicité un échelonnement des charges en 2024. Au regard de ces circonstances, Madame [F] [C] [X] épouse [J] a soutenu ainsi être de bonne foi.

Selon ses conclusions au fond, Monsieur [Q] [J] a demandé au Tribunal, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment en son article 10-1,
-de juger que les frais de contentieux sont illicites car non prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et en tout état de cause, redondants avec les dépens ;
-d’expurger le décompte du syndicat des copropriétaires de la totalité des frais abusifs et notamment les deux frais de mise en demeure supplémentaire des 26 août 2024 et 28 novembre 2024 ainsi que les frais de rejet bancaire ;
-de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Monsieur [Q] [J] ;
-de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes les autres demandes ;
-de ramener la demande de condamnation au titre des frais de procédure au profit du syndicat des copropriétaires à de plus justes proportions.

Monsieur [Q] [J] demande que soient retirés des frais de contentieux relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de transmission, les frais de commandement de payer qui constituent des dépens, deux des mises en demeure puisque trois mises en demeure ont été adressées par le syndic, ce qui est excessif, ainsi que les frais bancaires.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 28 août 2026 après prorogations.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales et du décompte actualisé à la date du 13 octobre 2025 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que Madame [F] [C] [X] épouse [J] et Monsieur [Q] [J] sont redevables, à cette date, de charges de copropriété impayées (dépenses réelles et appels de fonds) d’un montant de 6 294, 53 euros.

Le syndicat sollicite également le règlement de la somme de 686, 79 euros, arrêtée à la date du 1er octobre 2025, correspondant aux frais de contentieux, ainsi que des frais bancaires de 15, 60 euros.

Monsieur [Q] [J] conteste trois postes de ces frais et, en premier lieu, les frais de contentieux facturés 250 euros correspondant à la transmission des dossiers au Commissaire de Justice et à l’avocat.

Cependant, il se déduit de la lecture combinée des articles 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 et L. 111-8, 3ème alinéa, du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel les frais de recouvrement sans titre exécutoire de la créance restent à la charge du créancier sauf s’il justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance, que ces frais de communication correspondant à la constitution, par le syndic, d’un dossier complexe nécessitant, comme en l’espèce, de réunir de nombreuses pièces pour justifier le bien-fondé de la créance, puisque la situation d’impayé court depuis l’exercice 2022, sont à supporter directement et exclusivement par le copropriétaire débiteur lors de la répartition des charges communes, étant entendu que ce second texte prévu pour le contentieux de l’exécution s’applique nécessairement lorsqu’il s’agit d’établir un titre exécutoire.

Le syndic a, par ailleurs, mis en demeure, à quatre reprises, Madame [F] [C] [X] épouse [J] et Monsieur [Q] [J] les 4 décembre 2023, 23 février 2024, 27 mai 2024 et 26 août 2024, par lettres recommandées avec accusé de réception. Selon la grille des frais et honoraires jointe au contrat de syndic, cette prestation est facturée 56 euros TTC, par mise en demeure. Si la succession des mises en demeure, tous les deux mois, pourait apparaître abusive, elle s’avère néanmoins justifiée dés lors que des règlements partiels ont ensuite été encaissés laissant le syndic escompter qu’une procédure judiciaire ne serait pas ensuite nécessaire. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter les frais de mises en demeure réclamés.

Enfin, les frais bancaires correspondant à des frais de rejet de prélèvement, sont forcément imputables aux parties défenderesses. Il ne serait, en effet, pas justifié qu’ils soient supportés par la copropriété.

Monsieur [Q] [J] sera donc débouté de ses demandes afférentes aux frais contentieux.

Dès lors, en l’absence de justification d’un paiement libératoire de leur part, il conviendra de condamner solidairement Madame [F] [C] [X] épouse [J] et Monsieur [Q] [J] à payer au syndicat des copropriétaires :
- 6 294, 53 euros, au titre des charges de copropriété impayées, assorties des intérêts au taux légal sur la somme de 2 277, 06 euros à compter du 4 décembre 2024, date de la sommation de payer, et à compter du 27 février 2026, date initiale du prononcé du jugement, et jusqu’à parfait paiement
- 689, 79 euros, au titre des frais de contentieux, et de 15, 60 euros, au titre des frais bancaires, assorties des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2026, date initiale du prononcé du jugement, et jusqu’à parfait paiement.

Par ailleurs, le fait, pour un copropriétaire, de s'abstenir de régler à leur date d'exigibilité l’intégralité des charges de copropriété cause nécessairement au syndicat un préjudice distinct du seul retard dans le paiement d'une somme d'argent puisque cela affecte sa trésorerie, même si le syndicat n’a pas besoin d’emprunter, et l'oblige à effectuer des relances et à engager une procédure judiciaire. Cependant, au regard des éléments rapportés par Madame [F] [C] [X] épouse [J] pour justifier sa demande de délais de paiement, il conviendra de ne condamner que Monsieur [Q] [J] à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts, lesquels seront fixés à 200 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2026 et jusqu’à parfait paiement. En effet, bien que l’ordonnance de non-conciliation ait prévu la mise à disposition gratuite du domicile conjugal à Madame [F] [C] [X] épouse [J], Monsieur [Q] [J] n’a pas assumé les charges de copropriété, Madame [F] [C] [X] épouse [J] ayant seule maintenu un paiement partiel des échéances.

Enfin, la capitalisation des intérêts légaux, dont sont assortis les condamnations, dus pour une année entière sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

2. Sur la demande de délais de paiement de Madame [F] [C] [X] épouse [J]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur t en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans.

En l’espèce, Madame [F] [C] [X] épouse [J] sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette envers la copropriété. Si elle ne justifie pas de sa situation, elle indique, ce qui n’est pas discuté, avoir maintenu le règlement incomplet des charges et être demeurée en relation avec le syndic pour honorer la dette commune, ce qui démontre sa bonne foi. En vertu de l’ordonnance de non conciliation, elle perçoit une pension alimentaire, au titre du devoir de secours, de 1 564 euros, ce qui signale la différence entre la situation respective de chaque époux. Par conséquent, un délai de grâce lui sera accordé selon les modalités définies dans le dispositif du jugement, sur le montant total des sommes dues, à charge pour elle, le cas échéant, d’appeler ensuite en garantie Monsieur [Q] [J].

3. Sur les mesures accessoires

ll convient de rappeler aux parties que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Les parties défenderesses succombant, elles seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard des éléments retenus pour octroyer un délai de grâce à Madame [F] [C] [X] épouse [J], il n’y a pas lieu de la condamner au paiement de l’indemnité judiciaire réclamée par le syndicat des copropriétaires. Monsieur [Q] [J] sera, en revanche, condamné à lui payer, au titre de l’article 700 du même code, la somme de 1 080 euros en raison des frais que la présente procédure a rendu nécessaire, non compris dans les dépens.

Par ailleurs, considérant que Madame [F] [C] [X] épouse [J] a tenté d’éviter l’engagement de la présente procédure que les défauts répétés de paiement de Monsieur [Q] [J] ont rendus inévitables, celui-ci sera condamné à lui payer une partie des frais de procédure, non compris dans les dépens, qu’elle a supportés et qu’il est équitable de fixer à la somme de 750 euros.

PAR CES MOTIFS