TJ 06088, 28 août 2026, RG 24/01423

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [R], [G] [Z] épouse [R] c/ S.C.I. SCI DES HALLES, S.A.S.U. SF EXPERTISE

MINUTE N° 2026/482
Du 28 Août 2026

2ème Chambre civile
N° RG 24/01423 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PSNZ

Grosse délivrée à
Me Laurent TOULZE
Me Fabien GRECH
Me Frédéric VANZO

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
vingt huit Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 26 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Août 2026 après prorogations du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [J] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
Madame [G] [Z] épouse [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

SCI DES HALLES
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Fabien GRECH de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A.S.U. SF EXPERTISE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

---

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 22 mars 2024 et 4 avril 2024, M. [J] [R] et Mme [G] [Z] épouse [R] ont fait assigner la SCI DES HALLES et la SAS SF EXPERTISE devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [J] [R] et Mme [G] [Z] épouse [R] demandent au Tribunal, au visa des articles 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil, de :
CONDAMNER la SCI DES HALLES à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [G] [Z], épouse [R], la somme de 25.974,49 € au titre de la diminution du prix de vente, avec intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;JUGER que la société SF EXPERTISE a par ailleurs commis une faute délictuelle à l’égard de Monsieur [J] [R] et Madame [G] [Z], épouse [R], et sera en conséquence tenue in solidum du paiement des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI DES HALLES au profit de Monsieur [J] [R] et Madame [G] [Z], épouse [R] ;CONDAMNER in solidum la SCI DES HALLES et la société SF EXPERTISE à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [G] [Z], épouse [R] la somme de 9.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum la SCI DES HALLES et la société SF EXPERTISE aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais d’expertise judiciaire.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI DES HALLES demande au Tribunal, au visa des articles 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 1217 du code civil, de :
A titre principal :
DEBOUTER les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes ;A titre subsidiaire :
CONDAMNER la société SF EXPERTISE à lui payer toute éventuelle somme qu’elle serait elle-même condamnée à payer aux acquéreurs à titre de restitution d’une partie du prix de vente ;En tout état de cause :
CONDAMNER toute partie succombante au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SASU SF EXPERTISE demande au Tribunal, au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, 1217 et 1240 du code civil, de :
DEBOUTER les époux [R] de toutes leurs fins, prétentions et demandes telles que formulées contre la société SF EXPERTISE ;DEBOUTER la SCI DES HALLES de son appel en garantie formée contre la société SF EXPERTISE ;en conséquence, la ou les parties succombantes au versement à la société SF EXPERTISE d'une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 janvier 2026 par ordonnance du 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en réduction du prix de vente

Aux termes de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 (…).
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l'espèce, M. et Mme [R] exposent avoir acquis un lot de copropriété au sein d'un ensemble immobilier à Villefranche-Sur-Mer auprès de la SCI DES HALLES le 4 novembre 2022, pour un prix de 245 000 €. Ils indiquent que l'acte mentionne une superficie de 50,18 m², selon certificat de superficie établi par la SASU SF EXPERTISE, alors qu'un second certificat établi postérieurement à la vente mentionne une superficie de 45,6 m².

L'acte de vente signé entre les parties le 4 novembre 2022 prévoit, page 5 :
« La superficie de la partie privative des BIENS soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de :
50,18 M² pour le lot numéro UN (1)Le tout ainsi qu'il est développé à la suite de la partie normalisée.
Etant ici précisé qu'il résulte du titre de propriété du VENDEUR que ce lot avait été mesuré, ainsi qu'il résulte des énonciations de l'acte l'acquisition ci-après visé, pour une superficie de 45,59 M2.
Le VENDEUR déclare ici que cette discordance résulte du fait que le métré établi lors de l'acquisition n'a pas tenu compte d'une pièce, anciennement chambre froide à usage de débarras.
Il confirme ici et garantit qu'il n'a pas annexé de parties communes et qu'il n'a pas connaissance qu'il en ait été annexé par des précédents propriétaires ».

Les acquéreurs ont ensuite fait établir le même jour un certificat de mesurage par le cabinet [N], géomètre-expert, aux termes duquel la superficie privative totale du lot est de 46 m².

Le rapport d'expertise judiciaire daté du 20 décembre 2023 retient une superficie de 44,86 m².
Cette superficie n'est en outre pas contestée. Il en résulte une différence de plus d'un vingtième par rapport à la superficie exprimée dans l'acte.

La SCI DES HALLES fait valoir que l'attention des acquéreurs avait d'ores et déjà été attirée sur une discordance entre la superficie mentionnée dans l'acte litigieux et celle mentionnée dans l'acte d'acquisition de la venderesse. Toutefois cet argument est sans incidence. Au surplus, la SCI DES HALLES avait précisé lors de la signature de l'acte que cette différence s'expliquait par le fait qu'une pièce n'avait pas été prise en compte. Dès lors cela ne modifie en rien le fait que la superficie mentionnée à l'acte de vente est bien de 50,18 m².
Par ailleurs, la SCI DES HALLES estime également que le nombre de pièces et la configuration des lieux constituait l'élément déterminant du prix de vente, bien plus que la superficie. Ce moyen ne saurait davantage prospérer, l'article 46 précité permettant à l'acquéreur de solliciter une diminution du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'acte.

Dès lors, les acquéreurs sont fondés à solliciter du vendeur une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Il sera en conséquence fait droit à la demande en diminution du prix à hauteur de 25 974,49 € que la SCI DES HALLES sera condamnée à verser à M. et Mme [R]. Cette somme sera par ailleurs assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date de signification de l'assignation à la SCI DES HALLES.

M. et Mme [R] sollicitent que la SASU SF EXPERTISE soit condamnée in solidum au paiement des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI DES HALLES.

Toutefois, les acquéreurs ne peuvent solliciter la condamnation de la société ayant effectué le métrage, l'action en diminution du prix n'étant ouverte qu'à l'encontre du vendeur.
En conséquence, les demandes formulées par M. et Mme [R] à l'encontre de la SASU SF EXPERTISE seront rejetées.

Sur les demandes formulées par la SCI DES HALLES contre la SASU SF EXPERTISE

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, la SCI DES HALLES sollicite la condamnation de la SASU SF EXPERTISE à lui payer toute éventuelle somme qu’elle serait elle-même condamnée à payer aux acquéreurs à titre de restitution d’une partie du prix de vente. Elle expose en effet que le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
Elle estime que la superficie n'étant pas un élément déterminant du prix en l'espèce, et qu'elle aurait pu vendre le bien au même prix pour une surface de 44,86 m².

En réponse, la SASU SF EXPERTISE ne conteste pas l'erreur de métré mais rappelle que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Il est en effet de jurisprudence constante que le métreur ne peut être condamné à garantir le vendeur de la restitution d'une partie du prix, puisque cette diminution n'a pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû percevoir eu égard à la superficie réelle du bien vendu. Le métreur peut toutefois être condamné à réparer le préjudice constitué par la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre, à condition pour le vendeur de démontrer cette perte de chance.

La SCI DES HALLES fait valoir à ce titre que la superficie n'était pas un élément déterminant pour M. et Mme [R] et que la configuration des lieux l'était davantage. Aucune pièce n'en atteste et il n'est versé aux débats aucun comparatif des ventes réalisées dans le secteur. En outre, dans une ville telle que [Localité 5], la superficie constitue un élément important de la détermination du prix de vente d'un bien immobilier. Il sera par ailleurs relevé que l'écart de superficie est de plus de 10%.
En conséquence, la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre est relativement faible.

Cette perte de chance peut être évaluée à 40%. La SASU SF EXPERTISE sera en conséquence condamnée à verser à la SCI DES HALLES la somme de 10 389,79 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, la SASU SF EXPERTISE sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire. C'est en effet l'erreur commise par le métreur qui est à l'origine de la procédure judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCI DES HALLES sera condamnée à verser à M. et Mme [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.
La SASU SF EXPERTISE sera condamnée à verser à la SCI DES HALLES la somme de 5 000 € au titre de ce même article 700.
La demande formulée par la SASU SF EXPERTISE sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS