TJ 22278, 27 août 2026, RG 23/02040

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 27 AOUT 2026

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 27 Août 2026

N° RG 23/02040 - N° Portalis DBXM-W-B7H-FLQX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame LANOIX lors des débats et Madame LE PAVOUX lors de la mise en délibéré

DÉBATS : à l'audience publique du 23 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Août 2026 et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 27 Août 2026

JUGEMENT rendu le vingt sept Août deux mil vingt six par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [K], [M], [W] [B]
née le 30 Janvier 1957 à ST BRIEUC (22000), demeurant 4 rue Roger Salengro - La Ville Jouha - 22000 SAINT-BRIEUC
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant/postulant

ET :

Madame [C] [N], demeurant 10 Loperhet - 56400 PLOUGOUMELEN
Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant/postulant

Monsieur [J] [N], demeurant 26 Rue M. Meheust - Porte 21 - 22000 SAINT-BRIEUC
Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant/postulant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2019, à effet le 1er juin 2019, Mme [K] [B] a donné à bail à M. [F] [N] une maison constituant le lot n°27 de la résidence séniors Les Hameaux du Levant à Trégueux (22950), soumise au statut de la copropriété, moyennant un loyer d’origine stipulé révisable de 570 euros par mois, une provision sur charges de 110 euros par mois, outre un dépôt de garantie de 570 euros.

M. [F] [N] est décédé le 17 mai 2023, laissant ses deux enfants Mme [C] [N] et M. [J] [N] en qualité d’héritiers.

Mme [K] [B] a réclamé le paiement des loyers jusqu’à la libération du logement par la succession le 5 juillet 2023, ainsi que la somme de 1 024,60 euros au titre de la régularisation de charges pour 2022 et 2023.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15 juillet 2023, elle a mis les héritiers en demeure de payer ces sommes.

Toutes tentatives de résolution amiable étant demeurées vaines, Mme [K] [B] a déposé le 18 septembre 2023 une requête devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en paiement de la somme de 1 024,60 euros au titre des charges, à l’encontre de la succession.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2024, Mme [K] [B] a fait citer M. [J] [N] à l’audience du 28 mars 2024, à laquelle l’affaire a été renvoyée.

Après plusieurs renvois successifs à l’initiative des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette date, Mme [K] [B] représentée par son conseil s’en est rapportée à ses écritures pour demander au Tribunal de :

-Condamner solidairement Mme [C] [N] et M. [J] [N] à lui payer la somme de 1 024,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2023 ;
-Ordonner la capitalisation des intérêts ;
-Rejeter les demandes de Mme [C] [N] et M. [J] [N] ;
-Condamner solidairement Mme [C] [N] et M. [J] [N] aux dépens ;
-Condamner solidairement les mêmes à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en paiement, Mme [K] [B] affirme, d’une part, qu’elle justifie des charges dont elle réclame le paiement, en produisant pour chacun des exercices 2021, 2022 et 2023 les états de répartition des charges, les comptes présentés à l’assemblée générale et les procès-verbaux d’assemblée générale validant les comptes. En réponse aux défendeurs, elle précise que les états de répartition des charges ne sont pas des estimations mais les quoteparts de charges de copropriété relatives aux lots loués qu’elle a réglés au syndicat des copropriétaires. Elle indique avoir également transmis les avis d’impôt pour les taxes foncières de 2022 et 2023 ainsi que le contrat de travail du régisseur de la résidence.

Elle expose, d’autre part, que les charges dont elle demande le paiement sont bien récupérables. Elle soutient que les dépenses concernant l’eau, l’électricité, l’entretien des locaux et les frais téléphoniques figurent dans la liste de l’annexe du décret du 26 août 1987.

Se fondant sur l’article 2 d) de ce décret, elle souligne que le régisseur de la résidence exerce les fonctions d’employé d’immeuble, de sorte que les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales sont récupérables.

Elle estime aussi que M. [F] [N] n’a jamais contesté de son vivant devoir la cotisation relative à l’association Amis du Hameaux, d’autant qu’il tenait son dossier à jour et qu’il a effectué un voyage en 2020 avec l’association. Elle affirme enfin que la liste des charges récupérables a été portée à la connaissance de M. [F] [N] par un document annexé au contrat de bail qu’il a paraphé.

Elle ajoute avoir restitué le dépôt de garantie au notaire chargé de la succession et qu’il n’y a pas lieu d’appliquer de pénalités de retard car cette somme a été retenue pour inviter la succession à payer ce qu’elle devait.

Enfin, pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par les défendeurs, elle affirme qu’elle agit dans son droit pour obtenir le paiement des charges qui lui sont dues en tant que bailleresse.

En défense, les consorts [N] représentés par leur conseil s’en sont rapportés à leurs dernières écritures pour demander au Tribunal de :

-Rejeter les demandes de Mme [K] [B] ;
-Condamner Mme [K] [B] à recalculer l’intégralité des charges qui ont été réclamées sur les trois dernières années d’exercice (2021 à 2023) et à leur fournir les modes de calcul et les justificatifs correspondant aux dépenses pour chacune des années ;
-Condamner Mme [K] [B] à leur fournir l’état de répartition des charges sur l’année 2023, la facture correspondant aux travaux de rénovation effectués ainsi que tout justificatif permettant de calculer le prorata de la taxe d’ordure ménagères de 2023 ;
-Condamner Mme [K] [B] à leur payer la somme de 1 368 euros arrêté au mois de juin 2024, au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre 57 euros par mois en majoration pour pénalité de retard ;
-Condamner Mme [K] [B] à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
-Condamner Mme [K] [B] aux dépens ;
-Condamner Mme [K] [B] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour demander à ce que les charges soient recalculées, les consorts [N] soutiennent d’une part que certaines charges ne sont pas récupérables, parce qu’elles ne figurent pas dans le décret du 26 août 1987 et que la bailleresse n’apporte pas la preuve des missions confiées au régisseur.

Ils soutiennent, d’autre part, que le montant de certaines charges récupérables n’est pas justifié, les tantièmes n’étant pas identiques d'un état de répartition à l'autre pour les mêmes dépenses et les charges de 2023 ayant été calculées sur la base d’estimations et non de charges réelles.

Ils sollicitent également la condamnation de Mme [K] [B] à fournir les justificatifs des sommes demandées, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de leur demande en paiement au titre du dépôt de garantie, se fondant sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, les consorts [N] soutiennent que le dépôt de garantie a été restitué au notaire plus de deux mois après l’établissement de l’état des lieux de sortie et que cette retenue abusive doit être majorée de 10% sur la base du loyer mensuel en principal soit une somme totale de 1 596 euros au jour de la restitution.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les consorts [N] estiment avoir subi un préjudice moral, résultant des tracasseries auxquelles ils ont dû faire face et de la perte de temps liée au litige.

Le délibéré, initialement fixé au 26 janvier 2026, prorogé en dernier lieu au 27 août 2026.

MOTIFS

1 - Sur la demande en paiement des charges

L’article L 631-13 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « La résidence-services est un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. Les services spécifiques non individualisables sont ceux qui bénéficient par nature à l'ensemble des occupants ».

L’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui est d’ordre public, prévoit que : « Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l'immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à l'ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés.
Les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes, au sens de l'article 14-1 ».

L’article 39-2 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Les catégories de services spécifiques non individualisables (…) sont : « 1° L’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ; 2° La mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens ; « 3° Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés ».

Aux termes de l’article L 613-15 du code de la construction et de l’habitation, « Sans préjudice de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un logement situé dans la résidence-services est mis en location :
1° Le contrat de location précise les services spécifiques non individualisables mentionnés à l'article L. 631-13, fournis au locataire ;
2° Le bailleur et le locataire sont tenus, respectivement, de fournir et de payer les services non individualisables aux termes convenus. (…)
5° La quittance mentionnée à l'article 21 de ladite loi porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant notamment le loyer, les charges et les services non individualisables ».

La liste des charges récupérables pour les baux d’habitation du secteur privé est fixée par l’annexe du décret du 26 août 1987. Cette liste est à la fois impérative et limitative, à raison du caractère d’ordre public du texte règlementaire dont il s’agit et de la loi du 6 juillet 1989 en application de laquelle il est pris. Il ne peut y être dérogé conventionnellement, sauf en application de dispositions législatives ou réglementaires y faisant exception.

Conformément à l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

***

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement loué par M. [F] [N] se situe au sein d’une résidence séniors avec services, soumise au statut de la copropriété.

Le contrat est donc soumis à un double régime : celui de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation constituant la résidence principale du preneur et celui des résidences-services en copropriété.

Mme [K] [B] réclame à la succession [N] la somme de 1 024,60 euros, détaillée dans ses conclusions comme suit :

Taxe d’ordure ménagère pour l’année 2022 (125 euros) ;

- Taxe d’ordure ménagère pour du 1er janvier au 5 juillet 2023 (64,20 euros) ;
- Régularisation de charges sur l’année 2022 (415,93 euros) ;
- Régularisation de charges du 1er janvier au 5 juillet 2023 (419,47 euros) ;

S’agissant de la taxe d’ordure ménagère
Conformément au décret du 26 août 1987, la taxe d’ordure ménagère constitue une charge récupérable par le bailleur.

Mme [K] [B] justifie des montants réclamés par l’avis de taxes foncières de 2023, qui fixe une taxe d’ordure ménagère de 125 euros pour 2022 et de 147 euros pour 2023 (soit 75,48 euros du 1er janvier au 5 juillet 2023).

Les consorts [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 200,48 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant de la régularisation de charges
La cotisation à une association ne figure pas dans la catégorie des services spécifiques non individualisables prévue par la loi, ni dans les charges récupérables du décret du 26 août 1987. Elle ne peut donc pas être réclamée à la succession.

La mise à disposition d’un employé d’immeuble attaché à la résidence senior doit être considéré comme un service spécifique non individualisable, et non une charge récupérable, conformément au régime spécial des résidences-services prévu par la loi du 10 juillet 1965, qui prévaut sur la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987.

Toutefois, les montants réclamés par Mme [K] [B] ne sont pas valablement justifiés : si le montant des charges locatives annuelles apparaît effectivement dans les états de répartition des charges 2022 et 2023, les charges déjà réglées par M. [F] [N] (que la bailleresse mentionne en page 3 de ses conclusions) ne sont justifiées par aucune des pièces produites.

En conséquence, Mme [K] [B] sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la régularisation de charges.

2 - Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts demandée en justice est de droit.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande formulée à ce titre par Mme [K] [B].

3 - Sur la demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose de restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la remise des clefs si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La majoration est calculée à partir du loyer mensuel et court, par fractions mensuelles, jusqu'à la restitution du dépôt de garantie, indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire.

***

En l’espèce, le reçu adressé à la bailleresse par Maître [A] [T], notaire en charge de la succession [N], indique que le dépôt de garantie de 570 euros a été crédité sur le compte de M. [F] [N] le 14 novembre 2024. Il a donc été restitué au locataire à cette date, même s’il n’a été remis à ses héritiers que le 7 mars 2025.

Il n’est pas contesté que la remise des clefs a eu lieu le 5 juillet 2023 ni que les constatations du commissaire de justice du 5 juillet 2023 ne sont pas conformes à celles de l’état des lieux d’entrée.

La restitution du dépôt de garantie aurait donc dû intervenir dans les deux mois suivant la remise des clefs, soit le 5 septembre 2023 au plus tard.

Une indemnité de 10% du loyer mensuel par mois de retard doit donc être appliquée, soit 850 euros (10% x 570 euros x 15 mensualités).

En conséquence, Mme [K] [B] sera condamnée à payer à Mme [C] [N] et M. [J] [N] la somme de 850 euros au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie.

4 - Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

***

En l’espèce, les consorts [N] ne justifient d’aucun préjudice moral en lien avec le retard de restitution du dépôt de garantie.

Condamnés au paiement de charges récupérables auprès de Mme [K] [B], ils ne justifient pas non plus d’un préjudice moral résultant de la procédure dont ils font l’objet.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [N] sera rejetée.

5 - Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

***

Mme [K] [B] et les consorts [N] succombant partiellement à l’instance, ils supporteront chacun la moitié des dépens. Les dépenses engagées au titre des frais irrépétibles seront laissées à la charge de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS,