TJ 68066, 28 août 2026, RG 26/00093

N° RG 26/00093 - N° Portalis DB2F-W-B7K-FX4Z

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Service civil
Sous-section 4

N° RG 26/00093 - N° Portalis DB2F-W-B7K-FX4Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
DU 28 AOUT 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

[...],
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE,

À l'encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [O],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
comparant en personne

Madame [P] [J],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
comparante en personne

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Denis TAESCH, Vice-Président,
juge des contentieux de la protection
Greffière : Christelle VAREILLES
DÉBATS

À l'audience publique du mardi 19 mai 2026, en présence de [G] [B], greffière stagiaire.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,
prononcé par mise à disposition publique au greffe le 28 août 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Denis TAESCH, président, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :
[Q] [O]
Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN
[P] [J]

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 juin 2021, la [...] a donné à bail à Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuelle révisable de 372,03 euros ainsi qu’une somme provisionnelle mensuelle de 20 euros au titre des charges récupérables.

Le 6 février 2025, la [...] a fait signifier à Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] un commandement de payer visant la somme résolutoire, leur réclamant le paiement de la somme en principal de 3992,62 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, la [...] a fait assigner Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 28 juin 2021 consenti à Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] pour les locaux sis [...], est acquise ;
- Constater la résiliation du bail à compter du 6 avril 2025 et en tout état de cause,
- Subsidiairement, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J],
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] et du parking, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Dire qu’en tant que besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la Force Publique et d’un serrurier,
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] à payer à la [...], à compter du 6 avril 2025 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte des charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] à payer à la [...] la somme de 3562,16 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 29 janvier 2026 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 février 2025 sur la somme de 3992,62 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 6 février 2025 pour un montant de 184,80 euros, ainsi que tous les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice,
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] au paiement de la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Rappeler que l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du Code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 mai 2026.

La [...], représentée par son conseil, a indiqué que la dette était totalement réglée et qu’elle renonçait à la demande financière. Elle a précisé que l’arriéré avait été réglé hors délai et que les demandes d’expulsion et d’acquisition de la clause résolutoire étaient maintenues.

Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] étaient présents. Ils ont indiqué que la dette était réglée et qu’ils ne souhaitaient pas être expulsés. Ils ont précisé qu’ils avaient eu des difficultés financières à un moment mais que la situation s’était améliorée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige et tel que prévu dans le bail signé par les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, le paragraphe V de ce texte, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Le paragraphe VII de ce même article ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, la [...] a fait délivrer à Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 3992,62 euros, somme arrêtée au 3 février 2025.

Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] n’ont pas payé à la [...] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Il conviendrait donc de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 28 juin 2021 entre la [...] et Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] ont été acquis le 6 avril 2025.

Cependant, il résulte des pièces produites aux débats et notamment du décompte actualisé au 13 mai 2026 que Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] ont effectué des virements régulièrement depuis le mois de février 2026 et ont intégralement apuré leur dette locative, respectant le plan d’apurement mis en place par le bailleur.
Le décompte mentionne même un solde négatif, de sorte que Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] bénéficient d’un trop-payé de 781,39 euros.

Si les locataires s’étaient abstenus de tout remboursement avant la date d’audience, ils auraient pu demander des délais de paiement et en bénéficier, et ainsi voir les effets de la clause résolutoire suspendus pendant le cours des délais accordés.

En vertu de l’esprit de la loi du 6 juillet 1989, il convient de ne pas placer les locataires dans une situation moins favorable que celle dont ils auraient bénéficié en n’apurant pas leur dette locative avant l’audience.

En effet, les causes du commandement de payer sont éteintes et il convient à ce titre de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de la [...] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de rejeter la demande tendant au prononcer de la résiliation judiciaire du contrat bail, l’arriéré locatif étant intégralement apuré.

Il y a également lieu de dire que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a pu exposer à l'occasion de la présente instance.

L'équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la [...] a été dans l’obligation d’engager des frais pour faire valoir ses droits. Il y a ainsi lieu de condamner in solidum Monsieur [Q] [O] et Madame [P] [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 6 février 2025 et sans qu’il soit dérogé aux règles applicables en la matière.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Il y a lieu de le rappeler.

PAR CES MOTIFS