TJ 62765, 27 août 2026, RG 24/00571

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 24/00571 - N° Portalis DBZ4-W-B7I-B3QS

N° de Minute : 26/00214

JUGEMENT

DU : 27 Août 2026

[X] [W]

C/

[K] [L]
ASRL SERVICE TUTELAIRE ET DE PROTECTION
[E] (Décédée) [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [X] [W]
né le 29 Juin 1972 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Guy LENOIR, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEURS

M. [K] [L]
né le 01 Mai 1962 à [Localité 4], domicilié : chez Madam [E] [B], [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

ASRL SERVICE TUTELAIRE ET DE PROTECTION,
dont le siège social est sis [Adresse 4] -
[Localité 5]

Non comparante, non représentée

Mme [E] (Décédée) [B]
née le 27 Mars 1940 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Elodie HANNOIR, avocat au barreau de BETHUNE

INTERVENTION VOLONTAIRE

M. [V] [Q]
né le 19 Juillet 1947 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5]

Représenté par Me Elodie HANNOIR, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Mélanie ROUSSEL, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 prorogée au 27 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2019, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Monsieur [K] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6], rez-de-chaussée, appartement 1, à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 365 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 avril 2024, Monsieur [X] [W] a fait assigner d'une part Monsieur [K] [L] et d'autre part Madame [E] [B] en qualité de caution, l'Association ASRL Service Tutélaire et de Protection ès qualité de curateur renforcée de cette dernière, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afn d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de Monsieur [L] et le paiement de diverses sommes.

Après huit renvois à la demande de l'une au moins des parties, dont cinq ensuite du décès de Madame [B], l'affaire a été évoquée à l'audience du 9 avril 2026.

Par conclusions reprises à l'audience, Monsieur [X] [W], représenté, demande la condamnation solidaire de Monsieur [K] [L] et de Monsieur [V] [Q] à lui payer les sommes suivantes :
1 507,23 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges,
5 147 euros au titre des réparations locatives,
2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les dépens, en ce compris la sommation d'entretenir le logement loué et à cesser les nuisances du 25 octobre 2023, le procès-verbal de reprise des lieux du 2 mai 2024 et l'état des lieux du 18 juin 2024.

Par conclusions n°2 reprises à l'audience, Monsieur [V] [Q], intervenant volontaire représenté :
soulève la nullité de l'acte de cautionnement effectué par Madame [B] et demande par conséquent de débouter Monsieur [X] [W] de l'ensemble des demandes formées à son encontre en sa qualité de caution, ainsi que la condamnation de Monsieur [X] [W] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
à titre infiniment subsidiaire, il demande :
-
de fixer à la somme de 546 euros le montant de la dette locative de Monsieur [L] pour la période de novembre 2023 à avril 2024,
- de débouter Monsieur [X] [W] de ses demandes formulées à son encontre quant aux réparations locatives,
d'écarter l'exécution provisoire et de laisser à chacune des parties la charge de ses frais et dépens.

Monsieur [K] [L], comparant à l'audience du 13 juin 2024, ne comparaît pas et n'est pas représenté.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'intervention volontaire de Monsieur [V] [Q]

Il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de Monsieur [V] [Q] ès qualité d'héritier de Madame [B], assignée le 11 avril 2024 et décédée le 12 décembre 2024.

Sur la validité et la portée de l'acte de cautionnement

Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, l'engagement de caution n'est manifestement pas rédigé de la main de Madame [B] au regard de la simple comparaison de l'écriture de l'acte et de celle de la signature apposée.

L'article 22-1 susvisé dans sa version applicable au litige ne prévoit toutefois aucune mention manuscrite de la main de la personne s'engageant en qualité de caution en sorte que cela ne constitue pas une cause de nullité.

S'il est par ailleurs exact que l'engagement de caution ne mentionne pas l'adresse objet du bail, les éléments repris apparaissent suffisants pour être certain de l'objet de l'engagement en ce qu'est repris le nom complet du bailleur, celui du locataire et l'objet du cautionnement à savoir le bail conclus entre les deux intéressés.
Encore, si le montant de l'échéance mensuelle garantie est reprise comme d'un montant de 375 euros de loyers alors que le montant correspond en réalité à 365 euros de loyer et à 10 euros de charges, l'indication globale reste correcte et permet à la personne s'engageant d'avoir une connaissance de l'étendue mensuelle de son obligation.

Si Madame [B] a été placée sous mesure de curatelle renforcée le 21 octobre 2022, aucun élément produit ne démontre une altération ou ne serait ce qu'un début d'altération au moment de l'engagement pris.

Les imprécisions de l'acte ne remettent ainsi pas en cause la validité de l'acte en ce qu'ils ne compromettent pas la connaissance par la caution de l'engagement pris et de son étendue.

Partant, il n'y a pas lieu à nullité de l'acte de cautionnement et la demande de ce chef sera rejetée.

Toutefois, l'acte de cautionnement n'est pas signé. Il comporte toutefois une mention qui permet d'identifier le point de départ de l'engagement, à savoir le 4 octobre 2019. Cette date, qui ne peut être celle du bail signé le 1er septembre 2019, correspond nécessairement à la date de début de l'engagement. Il s'évince par ailleurs des termes de l'acte que l'engagement pris par Madame [B] comporte une durée, à savoir trois ans :
"Je, soussignée [B] [E] (...) me porte caution de Monsieur [L] [K] avec renonciation au bénéfice de discussion et de division pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti par M. [W] [X] demeurant à (...), propriétaires des locaux, pour une durée de 3 ans (durée du bail, renouvellement éventuel) à compter du 04/10/2019."

La construction de la phrase et l'emplacement des ponctuations conduisent nécessairement à comprendre que la durée de l'engagement est de trois ans à compter du 4 octobre 2019. La mention du "renouvellement éventuel" figure entre parenthèse après la durée indiquée de trois ans, et avant la date de début de l'engagement, en sorte qu'elle a uniquement vocation à définir la nature possible des trois ans garantie et non à prévoir une extension de la durée de l'engagement.

Partant, l'engagement de caution, d'une durée de trois ans à compter du 04/10/2019, a couru jusqu'au 04/10/2022, date à laquelle il s'est éteint à minuit.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que les impayés de loyers objet du litige sont ceux correspondant aux échéances de novembre 2023 à avril 2024, soit postérieurement à l'extinction de l'engagement de caution.

Il en est de même des dégradations locatives, celles-ci ayant été constatées lors de la reprise des lieux par remise des clefs intervenue le 30 avril 2024 puis par procès-verbal de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, là encore après l'extinction de l'engagement de caution.

Partant, il convient de débouter Monsieur [W] de l'ensemble des demandes formées à l'encontre de Monsieur [V] [Q] venant aux droits de Madame [E] [B].

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [L]

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du même article, le locataire est également obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, en vigueur au 8 août 2015, dispose encore :
“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (...)”.

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public.

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [K] [L] reste devoir à Monsieur [X] [W] la somme de 1 310 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêtés à avril 2024 inclus, déduction faite de l'ensemble des provisions sur charges de 2023 et 2024 à défaut pour Monsieur [W] de produire les pièces justificatives des montants de charges retenus alors même que l'une des partie soulève le défaut de force probante de la seule feuille manuscrite établie par lui.

Cette somme portera intérêts à compter du 11 avril 2024, date de l'assignation valant mise en demeure.

S'agissant des réparations locatives, l'état des lieux d'entrée n'est pas produit en sorte que ceux-ci sont réputés avoir été pris en bon état. Monsieur [L] n'allègue ni moins ne démontre d'élément de nature à contester cet état de fait.

Or, le procès-verbal de reprise des lieux établi le 2 mai 2024, complété du procès-verbal par commissaire de justice le 18 juin 2024, mettent tous deux en évidence que le logement composé d'un séjour-cuisine, d'une chambre, de WC et d'une salle de bain pour une surface totale de 25,4 m2 tel que mentionné au bail, est extrêmement sale et très encombré, des détritus et affaires en tas jonchant le sol.

Monsieur [L] est resté plus de quatre ans et demi .

S'agissant des frais de débarrassage, de nettoyage et de remplacement de certains éléments, dont les WC, il sera fait droit intégralement à la demande au regard de l'état des lieux au moment de leur restitution.

S'agissant des revêtements muraux et de sol, il sera fait droit au coût de lessivage demandé. Les sommes demandées au titre de la remise en peinture et de l'entretien du jardin seront minorées en ce qu'il ni allégué ni établi que les lieux étaient dans un état neufs au départ, en sorte qu'il convient de prendre en compte l'état d'usage d'origine et la vétusté normale inhérente à quatre et demi d'occupation.

Une somme de 2 900 euros sera ainsi allouée à Monsieur [W].

S'agissant de la porte d'entrée, le commissaire de justice qui a dressé le procès-verbal de reprise des lieux le 2 mai 2024 ne mentionne pas qu'elle soit cassée et indique même avoir refermé les lieux à la fin de ses opérations. Ainsi, l'état de la porte constatée le 18 juin 2024, soit un mois et demi plus tard et hors la présence de Monsieur [L] ne peut être imputé à ce dernier. Il ne sera par conséquent pas fait droit à la demande formée au titre du remplacement intégrale de la porte.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [X] [W] d'une part la somme de 1310 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à avril 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, et d'autre part la somme de 2 900 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [L] sera condamné aux dépens, à l'exclusion des frais lié au procès-verbal de reprise des lieux du 2 mai 2024, dont la nécessité n'est pas établi l'intéressé ayant volontairement rendu les clefs le 30 avril 2024, et des frais l'état des lieux du 18 juin 2024 à laquelle il n'est pas démontré que Monsieur [L] ait été convoqué ou qu'il y était représenté.

Monsieur [K] [L] sera en outre condamné à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS