TJ 62765, 27 août 2026, RG 26/00378

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 26/00378 - N° Portalis DBZ4-W-B7K-CCCD

N° de Minute : 26/00231

JUGEMENT

DU : 27 Août 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Fleur BRIDOUX, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

M. [D] [I], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Frédérique VUATTIER, avocat au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juillet 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2024, Monsieur [K] [M] et Madame [K] née [E] [X], ont donné à bail à Monsieur [I] [D], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel payable d'avance d'un montant initial de 450 euros, outre 30 euros à titre de provision sur charges.

Par acte sous seing privé conclu le 20 juin 2024, Monsieur [K] [M] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement en garantie du paiement des loyers et des charges de Monsieur [I] [D].

Par acte notarié en date du 15 octobre 2024, l’immeuble a été vendu par les époux [K] aux consorts [G] et [O]. Le bénéfice de la garantie VISALE a été automatiquement transféré aux nouveaux propriétaires, les consorts [G] et [O].

Suite au non-paiement par Monsieur [I] [D] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par le bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit signifié le 26 décembre 2025 fait commandement à Monsieur [I] [D] d'avoir à lui payer la somme principale de 3 001,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 12 décembre 2025, outre 153,64 euros de frais et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux en se prévalant des dispositions des articles 24 et 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives dans le Pas de [Localité 4] par voie électronique (EXPLOC) le 26 décembre 2025.

Par acte d'huissier signifié le 03 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [D] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-OMER aux fins de voir :

• déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et par conséquent de constater la résiliation du bail, et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

• ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 580,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2025 sur la somme de 3 001,99 euros ;

• de fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner le défendeur à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

• condamner le défendeur à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

• condamner la défenderesse aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 4] par voie électronique (EXPLOC) avec accusé de réception du 04 mars 2026.

Après un renvoi à la demande d’au moins l’une des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 02 juillet 2026.

A l'audience du 02 juillet 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient l’intégralité des demandes contenues dans l’acte introductif et actualise sa demande en paiement à la somme de 3 982,71 euros. Elle indique être favorable à l'octroi de délais de paiement du montant de la dette arrêtée à mai 2026 divisé par 36 mois sous réserve du justificatif du paiement intégral du loyer de juillet 2026.

Monsieur [I] [D], représenté, ne conteste pas la dette ainsi établie. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme de 150 euros mensuel en sus du loyer courant.

La magistrat accepte la production d’un justificatif de paiement du dernier loyer en cours de délibéré.
MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le droit de la SAS Action Logement Services de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la SAS Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par le bailleur et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

2. Sur le bien-fondé des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

→ Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le prévoit son article 2, s'appliquant aux locations d'immeuble à usage principal d'habitation, sont d'ordre public.

En l'espèce, il ressort des débats, du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation et de la quittance subrogative du 27 mai 2026 ainsi que du décompte de créance du 18 juin 2026 que Monsieur [I] [D] reste devoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 3 982,71 euros, échéance de mai 2026 incluse.

Monsieur [I] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie, qu’il ne conteste d’ailleurs pas à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 982,71 euros, arrêtée au 18 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2025 sur la somme de 3 001,99 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

→ Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du commandement, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En application des dispositions de l'article 24 V de la même loi, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

L'article VII, également en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2025 pour la somme en principal de 3 001,99 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte du débiteur et des quittances subrogatives depuis l’origine que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, cette dette n'étant jamais intégralement réglée.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 06 février 2026.

Le décompte produit met en évidence une reprise du paiement du loyer courant à compter du mois de mai 2026. Par ailleurs, au vu de l’avis délivré à l’audience par le demandeur quant à l’octroi de délais de paiement, de la proposition formulée par le défendeur et de sa capacité de paiement, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [I] [D] les délais de paiement sollicités et d’ordonner la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant leur exécution, selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [I] [D] pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Dans le cas contraire, et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets. Le bail sera résilié et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion du défendeur ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

→ Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi bien fondée à demander, en cas de résiliation effective du bail, à ce que soit fixé le montant de l’indemnité d’occupation en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité, due à titre principal au bailleur, par rapport à la valeur locative du bien, par référence au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus si la bail n’avait pas été résilié, soit 485 euros, et de condamner Monsieur [I] [D] à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [I] [D] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la charge des frais exposés afin d'assurer sa défense et Monsieur [I] [D] sera par conséquent condamnée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à lui payer la somme de 250 euros.

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS