TJ 14118, 25 juin 2026, RG 25/00156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00156 -
N° Portalis DBW5-W-B7J-JECI

Minute : 2026/
Cabinet D

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[R] [Y] [U]
[L] [Y] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Florian LEVIONNAIS - 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [R] [Y] [U]
M. [L] [Y] [U]

Me Florian LEVIONNAIS - 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL - RCS 552 046 484
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [R] [Y] [U]
née le 11 Août 1969 à (TCHAD)
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [Y] [U]
né le 12 Mai 1970 à (TCHAD)
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Juin 2025
Date des débats : 09 Avril 2026
Date de la mise à disposition : 25 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2019, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 524,98€, augmenté des charges locatives à hauteur de 257,17€.

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2024, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme totale de 2.289,90€, arrêtée au 8 octobre 2024 et sommation d’avoir à justifier d’une assurance.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 2 janvier 2025, remis à personne, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de :

- entendre constater la résiliation du contrat de location consenti par la S.A HLM PLAINE NORMANDE devenue la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] et dire que la location a cessé de plein droit ;

- entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] du logement occupé, tant de leur personne que de tous occupants de son chef et de leur biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra les y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

- Dire que faute pour Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] de libérer les lieux occupés, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, requérante, pourra les y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique, si besoin est ;

- Condamner solidairement Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.207,01€ correspondant aux loyers et charges arrêtés au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

- Dire que l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs sera égale au montant du loyer en cours et des charges;

- Condamner solidairement Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] à payer sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile tous dépens, qui comprendront le coût du commandement du 9 octobre 2024, et de la présente assignation, ainsi qu’à la somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 9 avril 2026.

A l’audience, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par Maître Franck TILL, substitué par Maître Boris LAIR, Avocat au Barreau de CAEN, qui maintient ses demandes et dépose son dossier.

Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs :

Aux termes des dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U], par exploits d’huissier remis à personne.
Ils n'ont nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.
Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique les 6 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectué le 3 octobre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 9 octobre 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 2.289,90€, arrêtée au 8 octobre 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :
- la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;
- une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;
- la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;
- un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail aux locataires le local à usage d’habitation, antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, une situation de compte arrêté au 3 avril 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.954,04€, déduction faite des frais de contentieux de 134,50€ et de 140,65€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 9 décembre 2024 et de condamner solidairement Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] au paiement de la somme de 1.954,04€ à la date du 3 avril 2026, suivant décompte arrêté au 3 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu'ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] n’ont formulé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l'audience.

Par conséquent, Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour eux de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U] pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U], qui demeurent dans le logement sans droit, ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation, équivalente au loyer, sera due à compter du 10 décembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [L] [Y] [U], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS