TJ 14118, 25 juin 2026, RG 25/04829

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04829 -
N° Portalis DBW5-W-B7K-JSCM

Minute : 2026/
Cabinet D

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[O] [W] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Boris LAIR - 2693

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [O] [W] [V]

Me Boris LAIR - 2693

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
RCS [Localité 2] 552 046 484
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 2693

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [W] [V]
demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Avril 2026
Date des débats : 09 Avril 2026
Date de la mise à disposition : 25 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2024 et prenant effet en date du 27 mai 2024, la S.A d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [O] [W] [V] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 355,77€ et des provisions pour charges locatives d’un montant de 64,72€.

Le 1er octobre 2025, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [O] [W] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.758,36€, arrêtée au 30 septembre 2025, et sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et d’une assurance.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, remis à étude, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [O] [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de :

- constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

- ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [W] [V], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner Monsieur [O] [W] [V] à payer :

* la somme de 2.822,11€ au titre des loyers et charges impayés échus au 30 novembre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 200€ sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

* la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 9 avril 2026.

A l’audience, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par Maître Franck TILL, substitué par Maître Boris LAIR, Avocat au Barreau de CAEN, qui maintient ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 4.148,50€ au 31 mars 2026. Il ajoute qu’il n’y a pas d’attestation d’assurance et que c’est visé dans le commandement de payer.

Monsieur [O] [W] [V] a comparu en précisant qu’il était chauffeur routier, que ses revenus étaient de 1.800 euros par mois. Il dit être assuré. sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en proposant la somme de 150€ par mois outre le paiement du loyer courant.

Par note en délibéré en date du 14 avril 2026, reçue le 22 avril 2026, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL confirme que le défendeur a effectivement adressé un règlement de 443,40€ le 7 avril 2026 et a communiqué l’attestation d’assurance du logement. Dans ces conditions, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à la demande de délai formulée par le défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 17 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 29 septembre 2025, reçu 7 octobre 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient, d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 1er octobre 2025, le bailleur a fait commandement au locataire à payer la somme de 1.758,36€, arrêtée au 30 septembre 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 13 avril 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n'est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 3.523€, déduction des frais de contentieux de 182,10€.

Par conséquent, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2025 et de condamner Monsieur [O] [W] [V] au paiement de la somme de 3.523€ suivant décompte arrêté au 13 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l'audience du 9 avril 2026, Monsieur [O] [W] [V], qui a repris le paiement des loyers courant , a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur 150€ par mois. En outre, par note en délibéré en date du 14 avril 2026, reçue le 22 avril 2026, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a confirmé que Monsieur [O] [W] [V] a effectivement adressé un règlement de 443,40€ le 7 avril 2026 et a communiqué son attestation d’assurance. Enfin, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à la demande de délai formulée par Monsieur [O] [W] [V].

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [O] [W] [V] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 23 (vingt-trois) mensualités de 150€ (cent cinquante euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [O] [W] [V] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [O] [W] [V] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [O] [W] [V] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O] [W] [V], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS