TJ 14118, 25 juin 2026, RG 25/04835

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04835 -
N° Portalis DBW5-W-B7K-JSCS

Minute : 2026/
Cabinet D

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[T] [L]
[Y] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [T] [L]
Mme [Y] [L]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA
Anciennement dénommée CALVADOS HABITAT
RCS [Localité 2] 780 705 703
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [O] [H], chargée juridique et social, dûment munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [L]
né le 24 Juin 1975 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [Y] [L]
née le 16 Novembre 1976 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]

non comparante, représentée par Monsieur [T] [L], son conjoint, dûment muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Avril 2026
Date des débats : 09 Avril 2026
Date de la mise à disposition : 25 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2011, la S.A. d’HLM LOGIPAYS a donné à bail à Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 595,15€ et des charges locatives de 24,07 €.

Le 13 octobre 2025, l'Etablissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT et venant aux droits de la S.A. d’HLM LOGIPAYS, a fait signifier à Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.620,26€, arrêtée au 30 septembre 2025.

Le 17 décembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Calvados déclarait recevable le dossier déposé par Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] et décidait de l’orienter vers des mesures imposées.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, remis à étude, l'Etablissement public INOLYA anciennement dénommé CALVADOS HABITAT et venant aux droits de la S.A. d’HLM LOGIPAYS, a fait assigner Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de voir :

- prononcer la résiliation du bail ;

- ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L], des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce conformément aux dispositions des articles L. 411-1 à L. 412-6 et R. 411-1 à R. 442-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] à payer :

* la somme de 2.620,26€ au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, sur le fondement de l'ancien article 1134 du Code civil ;

* une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu'à la totale libération des lieux loués sur le fondement de l'ancien article 1382 du Code civil et qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le fondement de l'ancien article 1153-1 du Code civil ;

* la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification par le système d'information EXPLOC au représentant de l'Etat et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières selon l'article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 9 avril 2026.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [O] [H], Chargée Juridique et Social, dûment habilitée, qui explique que la dette actualisée s’élève à la somme de 2.523,97€ au 9 avril 2026 et qu’il y a eu une reprise des règlements. Un dossier de surendettement est en cours mais il est contesté. Elle ne s’oppose pas aux délais sollicités.

Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L], représentée selon pouvoir en date du 8 avril 2026 expliquent que la boucherie a été liquidée et que l’URSSAF demande 5.000€ et un dossier de surendettement a été fait en conséquence, que leur loyer représente la somme de 624,96€. Ils sollicitent des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant une somme de 50€ par mois en plus du loyer courant. Monsieur [L] communique un jugement du Tribunal de commerce de Caen en date du 2 octobre 2024 prononçant la liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de la SARL [Z] [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 22 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été faite et reçue le 15 octobre 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 13 octobre 2025, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 2.620,26€, arrêtée au 30 septembre 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :
- la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;
- une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;
- la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;
- un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler la dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l'Etablissement public INOLYA produit le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 2 avril 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.523,97€, déduction faite des frais de procédure de 293,45€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 décembre 2025 et de condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] au paiement de la somme de 2.523,97€, suivant décompte arrêté au 2 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Aux termes de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes, et plus particulièrement dans le cadre du 2° lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l'espèce, Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] bénéficient de mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Calvados, sans se prononcer sur ces mesures à l’égard de la S.A d’HLM INOLYA.

Lors de l'audience du 9 avril 2026, Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L], qui ont repris le paiement des loyers courant, ont sollicité des délais de paiement à hauteur 50€ par mois. Le bailleur est d’accord avec cette proposition.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L], dans le cadre de la loi, des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette par le versement de 36 (trente-six) mensualités de 50€ (cinquante euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [L], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à l'Etablissement public INOLYA une indemnité d'un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS