TJ 14118, 25 juin 2026, RG 25/04852

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04852 -
N° Portalis DBW5-W-B7K-JSDE

Minute : 2026/
Cabinet D

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

Société OPH [Localité 2] LA MER HABITAT

C/

[O] [M] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Marie-france MOUCHENOTTE - 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [O] [M] [H]

Me Marie-france MOUCHENOTTE - 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société OPH [Localité 2] LA MER HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substituée par Me Marie-sophie LAMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [M] [H]
né le 20 Avril 2001 à
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Avril 2026
Date des débats : 09 Avril 2026
Date de la mise à disposition : 25 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2023, l’OPH [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [M] [H] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 292,31€ augmenté des charges locatives d'un montant de 105,84€.

Le 11 octobre 2024, l’OPH [Localité 2] LA MER HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [M] [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.073,40€, arrêtée au 7 octobre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, remis à étude, l’OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de voir :

- concilier les parties si faire se peut et à défaut sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l'audience ;

- constater acquise au profit de l’OPH [Localité 2] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 11 octobre 2024, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

- prononcer l’expulsion de Monsieur [O] [M] [H] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [M] [H] ;

- condamner Monsieur [O] [M] [H] au paiement de :

* la somme de 862,81€ en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 11 décembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

* une somme mensuelle de 293,46€, égale au montant du loyer et des charges, du 11 décembre 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 2] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant de 112,99€ en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 9 avril 2026.

A l’audience, l'OPH CAEN LA MER HABITAT a comparu, représenté par Maître Marie France MOUCHENOTTE, Avocate au Barreau de Caen, substituée par Maître LAMY, qui a actualisé sa dette locative à la somme de 2.874,38€ au 30 mars 2026. Elle s’oppose à tout délai à défaut de reprise du paiement des loyers.

Monsieur [O] [M] [H] a comparu en expliquant qu’il était sans revenu. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en proposant 30€ puis 500€.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 14 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CCAPEX a été effectuée le 14 octobre 2024, reçu le 16 octobre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 11 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.073,40€, arrêtée au 7 octobre 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

- la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil

- une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

- la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

- un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte actualisé arrêté au 30 mars 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.664,17€, déduction faite des frais de procédure de 112,99 et 97,22€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 décembre 2024 et de condamner Monsieur [O] [M] [H] au paiement de la somme de 2.664,17€, suivant décompte arrêté au 30 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En l’espèce, il convient de relever que Monsieur [O] [M] [H] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience et que le bailleur s’oppose également à tout délai.

Par conséquent, Monsieur [O] [M] [H] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [O] [M] [H] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [O] [M] [H] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [O] [M] [H] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 12 décembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [O] [M] [H], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS