TJ 14118, 25 juin 2026, RG 26/00193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00193 -
N° Portalis DBW5-W-B7K-JS7T

Minute : 2026/
Cabinet D

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[T] [U]
[Y] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me David ALEXANDRE - 70,
Me Boris LAIR - 93,

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [T] [U]
Mme [Y] [P]

Me David ALEXANDRE - 70,
Me Boris LAIR - 93,

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
RCS [Localité 2] 552 046 484
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 2693

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [T] [U]
demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

comparante en personne assistée de Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par Me Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

Madame [Y] [P]
demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

non comparante, représentée de Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par Me Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Avril 2026
Date des débats : 09 Avril 2026
Date de la mise à disposition : 25 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2024, la S.A d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 348,99€ augmenté des charges locatives d'un montant de 183,27€.

Le 11 août 2025, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier, à personne, à Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, d'avoir à justifier l'occupation du logement et d'avoir à justifier d'une assurance, pour la somme totale de 872,41€, arrêtée au 8 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, remis à personne, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de :

- constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

- ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] et Madame [Y] [P], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner solidairement Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] à payer :

* la somme de 2.080,38€ au titre des loyers et charges impayés échus au 30 novembre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées de ce jour au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions déposées le 9 avril 2026, Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] sollicitent de :

* constater la mise en place d’un plan d’apurement par échéance mensuelle de 50€ en sus du loyer courant, et procéder à son homologation ;
* suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire à raison des délais mis en place
* rejeter toute demande plus ample ou contraire
* dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens et accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Mesdames [U] et [P]

Au soutien de leurs demandes, Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] précisent qu’elles ont été confrontées à des difficultés financières et qu’elles ont fait l’objet d’un placement sous sauvegarde de justice avec mandat sépcial confié à l’ATC. Une reprise du loyer est intervenue ainsi que la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 50€ par mois. Enfin, elles précisent qu’elles ont également réglé de façon spontanée une somme de 100€ au mois de mars 2026. Elles communiquent 3 pièces

L’affaire a été plaidée le 9 avril 2026.

A l’audience, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par Maître Franck THILL, substitué par Maître Boris LAIR, Avocat au Barreau de Caen, qui a maintenu ses demandes tout en actualisant la dette locative à la somme de 2.965,85€ au 31 mars 2026. Il ne s’oppose pas aux délais en raison d’une reprise des paiements.

Madame [T] [U] et Madame [Y] [P], représentées par Maître David ALEXANDRE, substitué par Maître BAUGE, Avocate au Barreau de CAEN, maintient ses demandes au terme de ses conclusions en sollicitant en outre la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Enfin, il est sollicité l’aide juridictionnelle provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'aide juridictionnelle provisoire

Conformément à l'article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé, notamment en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. L'aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d'urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. L'aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d'aide juridictionnelle établit l'insuffisance des ressources.

En l'espèce, le Juge relève que la procédure initiée par le bailleur met en péril les conditions de vie de Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] en raison, notamment, de la demande d'expulsion locative sollicitée.
Une telle demande relève bien du champs d'application de l'article 20 sus-visé.
Dans ces conditions, l'aide juridictionnelle provisoire est accordée à Maître David ALEXANDRE, Avocat au Barreau de Caen, étant précisé qu'elle deviendra définitive si le contrôle des ressources de Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] réalisé a posteriori par le bureau d'aide juridictionnelle établit l'insuffisance des ressources.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 5 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 29 juillet 2025, reçue le 28 juillet 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploits du 11 août 2025, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 872,41€, arrêtée au 8 août 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, la S.A. d'HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 3 avril 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.678,58€, déduction faite des frais de contentieux à hauteur de 107,40€ et 179,87€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 septembre 2025 et de condamner solidairement Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] au paiement de la somme de 2.678,58€, suivant décompte arrêté au 3 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l'audience du 9 avril 2026, les locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant avant l'audience, formulent, dans leurs conclusions, une demande des délais de paiement à hauteur de 50€ et une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, étant relevé qu'elles ont effectivement fait un règlement de 100€ le 11 mars 2026. Le bailleur ne s’oppose pas à la demande de délais.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette par le versement de 36 (trente six) mensualités de 50€ (cinquante euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, les débitrices se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elles de quitter les lieux, Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] pourront être expulsées, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elles pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former Madame [T] [U] et Madame [Y] [P] une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Madame [T] [U] et Madame [Y] [P], succombant, seront condamnées au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à la S.A d'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS