TJ 56260, 27 août 2026, RG 26/00272

N° RG 26/00272 - N° Portalis DBZI-W-B7K-FA2O

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [V], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 28 Mai 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :
- Me BRIL

Copie à :
-Mme [K] [V]
RG N°26/00272 - Jugement du 27 Août 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet au 15 août 2023, Mme [L] [U] a donné à bail à Mme [K] [V] un logement d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 575 euros, outre la somme mensuelle de 40 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, Mme [L] [U] a fait notifier à Mme [K] [V] un commandement de payer la somme de 1439,50 euros au titre des loyers et charges, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2026, Mme [L] [U] a fait assigner Mme [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, ou, subsidiairement prononcer la résiliation du bail au motif que la locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer durant plusieurs mois,
- ordonner l'expulsion de Mme [K] [V] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner Mme [K] [V] à lui payer :
- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges de 653,50 euros à compter du 1er mai 2026 jusqu’à la parfaite libération des lieux, avec indexation au 30 juin de chaque année jusqu’au complet départ de l’occupante sans droit ni titre, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- 2093 euros au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au 3 avril 2026, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour et pour les indemnités d’occupation,
- outre capitalisation des intérêts courus pour une année entière,
- condamner Mme [K] [V] à lui régler 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification à intervenir.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 10 avril 2026.

A l'audience du 28 mai 2026, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de Mme [K] [V] exposant que cette dernière bénéficiait d’un plan de surendettement depuis 2023, au titre duquel ne figurait pas la dette locative ; que Mme [V] avait remboursé la dette locative.

Représentée par son Conseil, Mme [L] [U] a confirmé que la dette avait été soldée mais a maintenu l’ensemble de ses autres demandes.

Souhaitant se maintenir dans le logement et indiquant que ses difficultés financières n’avaient été que passagères, Mme [V] a sollicité le rejet de la demande de résiliation et à titre subsidiaire la suspension de la clause résolutoire, outre la possibilité, si nécessaire, d’échelonner le paiement des frais restant dus.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.

RG N°26/00272 - Jugement du 27 Août 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Mme [L] [U] a dénoncé le commandement de payer à la Ccapex.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience ; l’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public.
Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, selon le bail versé aux débats, il apparaît que les parties sont convenues d’une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 3 février 2026 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte non contesté de l’assignation que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Le paiement n'étant pas intervenu dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, la clause résolutoire peut être acquise au 3 avril 2026.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Mme [V] a soldé l’entière dette le 18 avril 2026, soit 8 jours après la délivrance de l’assignation, de sorte qu’il doit être considéré que la demanderesse a renoncé à toute prétention financière à ce titre.

Aux termes des dispositions de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est constant que les délais visés peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision.

En conséquence, et conformément à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il apparait opportun d’accorder à Mme [V] des délais de paiement de manière rétroactive, à compter de la délivrance du commandement de payer.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la dette a été entièrement soldée huit jours après la délivrance de l’assignation.

 Le paiement intégral, de l'arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que la locataire était en mesure de respecter des délais de paiement et de satisfaire ainsi aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
 
Il ne saurait être reproché à la locataire, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, d’avoir réglé la dette avant que le juge n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire.
 
Dans ces circonstances, il appartient au juge de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [K] [V] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation et de la signification à intervenir.

Dans la mesure où la dette n’a été soldée que postérieurement à la délivrance de l’assignation, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [U] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 600 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS