TJ 56260, 27 août 2026, RG 25/00770

R.G. N° 25/00770. Ordonnance de référé du 27 août 2026
N° RG 25/00770 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E4UP

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Matthieu PERRAUD, de la SELARL LA FIDUCIAIRE GENERALE, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Matthieu PERRAUD, de la SELARL LA FIDUCIAIRE GENERALE, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Sibylle de CORBERON, avocat au barreau de LORIENT

Madame [M] [G], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-56260-2026-00494 du 25/03/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Maître Sibylle de CORBERON, avocat au barreau de LORIENT

PRÉSIDENT : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 25 Juin 2026, avis a été donné aux parties que l'ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me PERRAUD

Copie à : - Me de [Localité 2]
- M. [D], Expert
- Régie

R.G. N° 25/00770. Ordonnance de référé du 27 août 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 15 février 2023, Mme [X] [R] et M. [W] [R] ont donné à bail à Mme [M] [G] et M. [Z] [C] un logement d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1000 euros, outre la somme mensuelle de 50 euros à titre de provision sur charges.

Le constat d’état des lieux de sortie a été établi le 3 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 29 septembre 2025 et 10 octobre 2025, Mme [X] [R] et M. [W] [R] ont fait assigner Mme [M] [G] et M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], saisi en référé, auquel il est demandé, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, d’ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec mission de :
- se rendre sur les lieux litigieux situés [Adresse 4] après avoir convoqué les parties et leurs conseils, ainsi que le cas échéant tous sachants ;
- se faire communiquer toutes pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission ;
- décrire tous les travaux réalisés par Monsieur [C] et Madame [G] dans la maison d'habitation appartenant aux époux [R] ;
- dire si ces travaux ont été réalisés en respectant les règles de l'art ;
- vérifier et décrire les désordres liés à l'affaissement de la structure de l'immeuble qualifiés de « descente de charges » au rapport du cabinet Union Experts du 10 février 2024 ;
- en déterminer les causes et les origines, et notamment dire s'ils sont en lien avec les travaux réalisés par Monsieur [C] et Madame [G] ;
- dire si ces désordres, vices, malfaçons, défauts et non-conformités portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou s'ils entraînent une impropriété de l'immeuble à sa destination ;
- décrire les travaux propres à remédier aux désordres et les évaluer ;
- en cas d'urgence, préconiser et évaluer dans un compte rendu les travaux indispensables effectuer à bref délai ;
- décrire toutes les dégradations locatives mentionnées au procès-verbal de constat du 3 septembre 2025 et plus particulièrement :
- Poignée de la porte de la cave cassée,
- Porte d'entrée cassée,
- Installation d'un ballon d'eau chaude sans autorisation,
- Poignée de la fenêtre de cuisine cassée,
- Poignée de la fenêtre de l'escalier cassée,
- Présence de mousse polyuréthanne sur coffre de volet-roulant de la chambre du premier étage à droite,
- Présence de mousse polyuréthanne sur coffre de volet-roulant de la chambre du premier étage à gauche,
- Suppression d'un des spots de la chambre du premier étage à droite,
- Obstruction de la fenêtre de la chambre du dernier étage par une plaque de placo,
- Présence de nombreux trous et adhésifs sur les murs de la chambre du dernier étage.
- donner son avis sur la cause de ces dégradations ;
- décrire les travaux propres à y remédier et les évaluer ;
- donner tous éléments permettant d'évaluer les préjudices consécutifs aux désordres et dégradations locatives précités, notamment, les troubles de jouissances déjà subis ou prévisibles notamment du fait des travaux de reprise, ou encore les moins-values irrémédiables apportées à l'immeuble ;
- d'une manière générale, fournir tous éléments techniques et de faits, et faire toutes constatations permettant à la juridiction le cas échéant saisie d'apprécier les responsabilités encourues et tous les préjudices subis par les propriétaires de l’immeuble ;
- dire que l'expert accomplira sa mission en présence des parties, ou celles-ci dûment convoquées, et la conduira conformément aux dispositions de l'article 232 du code de procédure civile ;
- fixer le délai dans lequel l'expert devra déposer son rapport,
- fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.

M. et Mme [R] ont sollicité la condamnation de Mme [M] [G] et M. [Z] [C] à leur régler une provision de 5500 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant impayés, outre 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

A l'audience du 20 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 12 février 2026, puis successivement au 7 mai et 25 juin suivants.
À l’audience du 25 juin 2026, les parties, représentées par leurs Conseils, s’en sont expressément rapportées à leurs dernières écritures.

Pour les motifs développés dans leurs conclusions, M. et Mme [R] confirment leurs demandes et sollicitent que les défendeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions.

À l’appui de leurs conclusions n°2, Mme [M] [G] et M. [Z] [C] demandent au juge de leur donner acte de ce qu’ils n’ont pas de moyen opposant à la demande d’expertise.
Ils sollicitent l’extension de la mission aux points suivants :
- Se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles à la reconstitution de la situation des lieux avant la réalisation des travaux litigieux par le preneur et ainsi reconstituer, autant que possible, l'état des locaux loués et, plus particulièrement avant l'exécution de ces travaux,
- Déterminer les causes et origines des désordres préexistant à l'exécution des travaux par le preneur,
- Indiquer si les lieux étaient conformes à la jouissance paisible des lieux auxquels le bailleur était tenu, ou si les désordres compromettaient l'usage du bien,
- Indiquer si les travaux réalisés par le preneur ont aggravé, laissé inchangés ou amélioré les désordres préexistants,
- Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de fond d'apprécier la part des désordres imputable à la seule vétusté, à un défaut d'entretien ou aux vices de construction ou de structure, par opposition à celle imputable, le cas échéant, aux travaux exécutés par le preneur et d'évaluer, le cas échéant, le coût des travaux strictement nécessaires pour remettre les lieux dans l’état antérieur aux travaux du preneur,
- Examiner, outre les désordres déjà visés dans la mission initiale, l'ensemble des autres désordres d'infiltration et d'humidité affectant les locaux loués et mentionnés dans le rapport de recherche de fuites de la société Edelweiss et le rapport d'expertise du cabinet Union Experts et notamment :
- Problème de fuite sur le réseau d'eaux usées et alimentation en PER
- Maçonnerie, menuiseries et toiture infiltrante
- Absence de drainage
- Absence d'isolation sur la façade nord-ouest
- Absence d'évacuation des eaux pluviales
- Absence d'étanchéité des cheminées condamnées
- Dans la salle de bain du 2eme étage, absence de cuvelage et de natte d'étanchéité.
- La présence de champignons filamenteux / vrillettes
- Etat de dégradation de la toiture / chute d'ardoises
- Dire, pour chaque désordre d'infiltration ou d'humidité examiné s’il est susceptible, pris isolément ou dans leur ensemble, de rendre le local loué ou immeuble impropre à sa destination et de porter atteinte à la jouissance paisible du bien à laquelle le bailleur est tenu.

Ils sollicitent également de voir :
- modifier le chef de mission suivant réclamé par la partie adverse : «Décrire toutes les dégradations locatives mentionnées et procès-verbal de constat du 3 septembre 2025» par «Décrire tous les désordres mentionnés au procès-verbal de constat du 3 septembre 2025»,
- débouter Monsieur et Madame [R] de leur demande de provision,
- débouter Monsieur et Madame [R] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

M. et Mme [R] rappellent que sur demande des locataires invoquant l’indécence du logement, le juge des contentieux de la protection, saisi au fond, a notamment :
- déclaré irrecevable la demande d’expertise avant dire droit, la réduction du loyer courant à hauteur de sa moitié et le séquestre de l’autre moitié des loyers courants,
- condamné solidairement Mme [M] [G] et M. [Z] [C] à leur payer la somme de 4200 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de février, mars, avril et mai 2024.

Ils indiquent que les locataires ont donné congé selon courrier reçu le 15 juillet 2025 mais que la remise des clés n’a été effectuée que le 3 septembre 2025, date à laquelle le commissaire de justice a établi le procès-verbal de constat d’état des lieux.

M. et Mme [R] exposent que durant l’occupation des lieux, les locataires ont fait réaliser, sans autorisation, des travaux d’aménagement du sous-sol créant une charge nouvelle sur la structure du bâtiment et que le rapport d’expertise amiable organisée le 16 janvier 2024 par le cabinet Union Experts à la demande de l’assurance protection juridique des locataires a :
- conclu à un affaissement du sol qualifié de descentes de charges,
- préconisé l’intervention d’un charpentier pour renforcement éventuel en sous-sol,
- préconisé la vérification de la structure des solives et autre plancher du rez-de-chaussée pour éventuellement faire poser des renforts.

Les demandeurs entendent également faire valoir que le commissaire de justice a constaté diverses dégradations relevant d’une méconnaissance, par les locataires, de leur obligation d’entretien et de jouissance paisible des lieux.

M. et Mme [R] s’opposent au complément de mission sollicité par les défendeurs dès lors que cette extension ne repose sur aucun motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile puisqu’elle concerne les mêmes griefs que ceux écartés par le jugement du 25 juillet 2024, de sorte que toute nouvelle demande serait nécessairement irrecevable comme se heurtant à l’autorité de chose jugée par ladite décision.

Mme [G] et M. [C] entendent faire valoir que, rapidement après leur entrée dans les lieux, ils ont eu à faire face à des problèmes d’humidité dans toutes les pièces de la maison, ainsi qu’à des infiltrations, des chutes d’ardoises provenant de la couverture et des mouvements structurels du sol, de sorte qu’ils ont subi, du fait des propriétaires qui n’ont pas remédié à ces désordres, un préjudice lié à la perte d’usage et un préjudice moral.

Ils expliquent que sur l’initiative de leur protection juridique, une recherche de fuite a été diligentée le 28 novembre 2023 et une réunion d’expertise s’est tenue le 16 janvier 2024.
Mme [G] et M. [C] soulignent qu’aucune autorité de chose jugée ne pourrait être opposée au motif légitime dont ils disposent pour voir étendre la mission d’expertise, en ce que le juge des contentieux de la protection n’a pas rejeté leurs demandes mais a considéré qu’elles ne constituaient pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et a déclaré leur demande d’expertise irrecevable, sans que les motifs de leur condamnation au paiement des loyers ne les empêchent de faire valoir des demandes en réparation de leur préjudice de jouissance.

En l’espèce, outre les attestations relatives à l’état des lieux, les parties versent aux débats,
le rapport d’expertise amiable réalisé par Union Experts à l’issue de la réunion du 16 janvier 2024, constatant :
- la toiture en façade présentant des chutes d’ardoises,
- un taux d’humidité avoisinant 20% sur les plateaux du grenier aménagé en sous face des ardoises de toiture, sans entrée de pluie,
- en pignon ouest, un enduit ciment souillé par des coulures d’eaux pluviales par absence de descentes d’eaux pluviales,
- des joints à refaire sur les têtes de cheminée,
- une nourrice présentant des jonctions fuyardes en sous-sol entre les tuyaux PER de couleur bleue et les vannes de couleur rouge,
- une canalisation d’eaux usées Pvc de 10 cm dans le sous-sol présentant une jonction fuyarde avec colle fissurée,
- au sous-sol, une souplesse du plafond au niveau de la trémie d’escalier, avec affaissement visible en partie gauche de la jonction parquet/première marche d’escalier,
- au 1er étage, des fissurations dans la cage d’escalier, estimées en rapport avec les désordres ci-avant qualifiés de “descentes de charges”,
- en sous-sol, la présence d’un renfort par IPN acier en sous-sol, en partie droite vue façade,
- au 1er étage, des fenêtres présentant des joints ciments fracturés, considérés comme infiltrant aux eaux de pluie ; en sous-face de la fenêtre, une plinthe endommagée par l’humidité (50%)
- au 2ème étage, l’absence de natte d’étanchéité de la cabine de douche dont le receveur est posé sur plots sur plancher Osb,
- en partie arrière, au niveau du pied de la façade, la présence d’un trou pouvant expliquer les entrées d’eau dans le sous-sol enterré,
- en pignon, présence d’une terrasse montée sur plots et bâche d’étanchéité, pouvant expliquer une mauvaise évacuation des eaux pluviales vers les réseaux,
- en sous-sol, en correspondance avec les couleurs d’eaux déclarées par les locataires, des plaques de placo plâtre présentant des moisissures de surface,

En outre, le constat établi par commissaire de justice le 3 septembre 2025, à titre d’état des lieux de sortie relève les points suivants :
- dans la cave : poignée de porte cassée ; absence de deux plaques de placo sur le mur du fond ; ballon d’eau chaude que le propriétaire dit avoir été ajouté par le locataire sans autorisation,
- dans la deuxième partie de la cave : présence d’un faux plafond en plaques de placo avec isolation de laine de verre au-dessus,
- la porte d’entrée cassée au niveau du gong supérieur ; poignée de la fenêtre de cuisine cassée ; poignée de la fenêtre de l'escalier cassée
- réfrigérateur très sale,
- sol en parquet de l’entrée taché et plancher fléchi au niveau de l’entrée entre la cuisine ouverte et le salon,
- rebouchage grossier d’une perforation du plafond dans l’entrée,
- dans la chambre du premier étage à droite de l’escalier : présence d’adhésifs sur le mur ; présence de mousse polyuréthanne sur coffre de volet-roulant ; scotch sur un des spots du plafond ;
- dans la chambre du premier étage à gauche : présence de mousse polyuréthanne sur coffre de volet-roulant,
- dans la chambre du dernier étage : présence de nombreux trous et adhésifs sur les murs, ainsi que de “gribouillages” sur les meubles ; obstruction de la fenêtre de la chambre du dernier étage par une plaque de placo.

Les demandeurs justifient d’un motif légitime de voir ordonner avant dire droit une expertise.
Les défendeurs ne s’y opposent pas.

S’agissant de l’extension de mission sollicitée par les défendeurs, il convient de constater que si par décision du 25 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a notamment déclaré irrecevables les demandes d’expertise avant dire droit, de réduction du loyer courant à hauteur de sa moitié et le séquestre du surplus, telles que formulées par les locataires, et les a condamnés solidairement au paiement de la somme de 4200 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de février, mars, avril et mai 2024, il n’a pas débouté les locataires de leurs prétentions indemnitaires, puisqu’il a été retenu que le fait de solliciter du juge qu’il constate la responsabilité contractuelle d’une partie ne constituait pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.
De même, en condamnant les locataires au paiement des loyers impayés faute de rapporter la preuve que le logement était inhabitable ou qu’ils s’étaient trouvés dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, le juge n’a pas statué sur un éventuel préjudice de jouissance.
En conséquence, la demande d’extension de la mission expertale ne saurait s’opposer à l’autorité de chose jugée.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise, dans les termes et mission du dispositif.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

M. et Mme [R] exposent que les défendeurs n’ont pas réglé les loyers et charges exigibles des mois d’avril à août 2025 inclus, soit la somme de 5500 euros correspondant à cinq mois de loyers impayés dont ils entendent recevoir règlement à titre de provision.
Pour les mêmes motifs que ceux présidant au rejet de l’extension de la mission expertale dès lors que les anciens locataires ont été déboutés de leurs demandes portant sur les désordres d’infiltration et d’humidité, ils relèvent que la contestation élevée par les défendeurs n’est pas sérieuse et soulignent que les loyers ou indemnités d’occupation sont dus jusqu’au 3 septembre 2025.

Mme [G] et M. [C] entendent faire valoir que les parties se sont accordées sur un départ des locataires au 1er juillet 2025 et que les circonstances selon lesquelles la remise des clés a été décalée au 3 septembre 2025 pour des raisons de convenance, ne saurait les rendre redevables des loyers des mois de juillet et août 2025.
Ils soulignent en outre que le complément d’expertise permettra de déterminer si les désordres d’infiltration et d’humidité compromettaient l’usage du bien loué, de sorte qu’ils sont susceptibles d’être créanciers d’indemnisations à ce titre.

Il se déduit des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus au paiement des loyers jusqu’à la restitution du bien matérialisée par la remise des clés du logement.
Ainsi, sauf à démontrer que le bailleur a volontairement et fautivement retardé la remise des clés, les locataires ne sauraient se prévaloir d’un départ antérieur pour considérer qu’ils sont libérés de leur obligation financière.
La restitution des clés doit être opérée entre les mains du bailleur ou de son mandataire, ou adressées par courrier recommandé avec demande d’avis de réception et la restitution n’est pas satisfaisante si le locataire les remet dans la boîte aux lettres, devant la porte d’entrée ou à une personne n’ayant pas qualité pour les recevoir.
Il appartient au locataire de rapporter la preuve qu’il a restitué les clés du logement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [C] et Mme [G] n’ont pas réglé les loyers des mois d’avril à juin 2025 inclus et qu’aucun versement postérieur n’a été effectué.

Par courrier recommandé daté du 11 juin 2025, M. [C] et Mme [G] ont avisé les propriétaires que, sans préavis conformément à l’accord intervenu entre les parties, ils quitteraient le logement le 1er juillet 2025, date à laquelle les clés leur seraient remises.

M. et Mme [R] exposent qu’à la date convenue, les clés du logement ne leur ont pas restituées.
Ils versent au dossier un courriel de M. [C] en date du 18 août 2025 les informant qu’il ne pourrait être présent pour la restitution des clés convenue le 20 août et envisageait la date du 22 août suivant ou le dépôt des clés devant la porte d’entrée.

Il ressort du procès-verbal de constat que les clés du logement ont été restituées le 3 septembre 2025.

Si les défendeurs entendent faire valoir que les circonstances de restitution des clés ne sauraient les rendre redevables des loyers au-delà du 1er juillet convenu, ils ne rapportent pas la preuve d’une remise à la date convenue ou d’un refus abusif des bailleurs de les recevoir, de sorte que ces derniers ont droit au paiement des loyers ou indemnités d’occupation jusqu’au 3 septembre 2025.

Enfin, les éventuelles demandes indemnitaires que M. [C] et Mme [G] pourraient formuler, au titre d’un préjudice de jouissance dont la nature juridique est différente des loyers sollicités, ne suffit pas à constituer une contestation sérieuse au sens des textes susvisés.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] et Mme [G] de régler à Mme [X] [R] et M. [W] [R], à titre de provision, la somme de 5500 euros au titre des loyers des mois d’avril à août 2025 inclus.

Sur les autres demandes

Les dépens seront laissés à la charge provisoire de la partie qui les a exposés.

Au regard de ce qui précède et de la condamnation en paiement, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [R] et M. [W] [R] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile que Mme [M] [G] et M. [Z] [C] supporteront in solidum.

La présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS