TJ 56260, 25 août 2026, RG 25/00678

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

OR / MM
N° RG 25/00678 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EZUM
MINUTE N° 26/136
DU 25 Août 2026

Jugement du VINGT-CINQ AOUT DEUX MILLE VINGT-SIX

AFFAIRE :
[H] [G] [I] [M], [P] [R] [K] [T] épouse [M]
c/
[J] [N]

ENTRE :
Monsieur [H] [M], demeurant 1, route de Kerhon - 56250 SAINT-NOLFF
Madame [P] [T] épouse [M], demeurant 1, route de Kerhon - 56250 SAINT NOLFF
Représentés par Maître Maud DIETSCH de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

ET :
Monsieur [J] [N], demeurant 5 Lieudit La Croix de Kervazic - 56410 ERDEVEN
Représenté par Maître Marie-Pierre HAMON PELLEN de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Madame Olivia REMOND, Juge
- Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :
- Madame Caroline SOUILLARD

DEBATS : en audience publique le 28 Avril 2026 devant Élodie Gallot - Le Grand
magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juin 2026, délibéré prorogé au 25 août 2026 en raison de la surcharge de travail du greffe

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame [V] GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURES

Le 24 mai 2019, une promesse de vente était conclue entre d'une part, Monsieur [J] [N] et Madame [W] [X] (vendeurs) et d'autre part, les époux [M] [H] et [P] (acquéreurs), relativement à une maison à usage d'habitation sise 1, route de Kerhon - 56250 SAINT-NOLFF.

Ladite promesse était conclue sous condition suspensive particulière, à savoir que le vendeur s'engageait, avant réitération de l'acte authentique, à faire procéder à la dépose de la toiture amiantée du garage et à la pose de tôles de bac acier.

Monsieur [N] a procédé au changement convenu de la toiture et le 16 septembre 2019, l'acte authentique était régularisé par devant Maître [A], notaire à VANNES.

Le 21 novembre 2019, Monsieur [N] a fait intervenir un couvreur à ses frais, à la demande des époux [M] qui se plaignaient que le toit du garage fuyait.

Le 25 août 2020, Monsieur et Madame [M] adressaient à M. [N] un courrier de mise en demeure de reprendre l'intégralité du toit.

Au mois d'octobre 2020, les époux [M] prenaient attache avec leur assureur protection juridique, lequel missionnait le cabinet SARETEC, qui réalisait une expertise amiable contradictoire le 12 novembre 2020.

Le 14 avril 2021, le conseil des époux [M] écrivait aux vendeurs pour leur communiquer le rapport de l'expert.

Par courrier du 22 avril 2021, Monsieur [N] répondait être favorable à un règlement de ce litige à l'amiable.

Divers échanges de devis intervenaient entre les parties sans qu'aucune réparation n'intervienne finalement.

C'est ainsi que les époux [M] ont fait assigner Monsieur [N] devant le Tribunal judiciaire de Vannes suivant exploit en date du 16 novembre 2022, en vue d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire ainsi que la condamnation de leur vendeur à les indemniser de leurs divers préjudices.

Par ordonnance du 21 juillet 2023, le Juge de la mise en état désignait Monsieur [D], qui déposait son rapport le 14 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions récapitulatives n°3, transmises par voie dématérialisée le 13 janvier 2026 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, les époux [M] demandent à la juridiction,

Vu les articles 1792, 1792-1, 1231-1 et 1217 du Code civil, ainsi que le rapport d'expertise, de :

DÉCLARER Monsieur et Madame [M] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, DÉBOUTER Monsieur [N] de l'ensemble de ses demandes,CONDAMNER Monsieur [N] au titre des travaux de reprise, et de protection provisoire de la toiture,
À titre principal sur ce point :
CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 17.142,28€ au titre des travaux de reprise de la toiture litigieuse,
À titre subsidiaire sur ce point :
CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 14.395,40€ au titre des travaux de reprise de la toiture litigieuse,
À titre très subsidiaire sur ce point :
CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 12.707,79€ au titre des travaux de reprise de la toiture litigieuse,
En tout état de cause sur ce point :
CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 364,90€ au titre des travaux de protection temporaire de la toiture,CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur et Madame [M] une somme de 1725,00 € au titre du trouble de jouissance personnel entre le 26 septembre 2019 et le 9 août 2022,CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur et Madame [M] une somme de 1400€ au titre de la réduction de loyers entre le 9 août 2022 et le 31 décembre 2024,CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 2500 € au titre des troubles et tracas occasionnés par sa faute,CONDAMNER Monsieur [N] à verser aux époux [M] la somme de 6500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Monsieur [N] aux entiers dépens de l'instance en ce compris notamment les frais d'expertise.

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Dans ses écritures III après dépôt du rapport d'expertise, transmises par voie dématérialise le 3 février 2026 et auxquelles il est ici expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [N] sollicite de la juridiction de bien vouloir :
DIRE ET JUGER Monsieur [N] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
À titre principal,
DÉBOUTER Monsieur et Madame [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
À titre subsidiaire,
REDUIRE à de plus justes proportions les demandes de Monsieur et Madame [M] ;Si le Tribunal indexe la somme au titre de travaux de reprise, JUGER à l'application de l'indice du coût de la construction ;
En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à verser à Monsieur [N] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2026. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 28 avril suivant, avant d'être mise en délibéré au 23 juin 2026; délibéré prorogé au 25 août 2026 en raison de la surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité

Les demandeurs invoquent la garantie décennale du vendeur.

L'article 1792 du Code civil énonce :
" Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ".

L'article 1792-1 dispose quant à lui :
" Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. "

Et le suivant d'ajouter :
" La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. "

M. [N] conteste en premier lieu la qualification d'ouvrage, estimant que le simple changement de la toiture ne constitue pas des travaux d'une ampleur suffisante.

Toutefois, il résulte des dispositions susvisées que la toiture ayant vocation à assurer le clos et le couvert et formant un tout indissociable avec le garage, la garantie décennale est applicable puisqu'il y a un défaut d'étanchéité et que la toiture s'intègre au bâti existant.

L'expert judiciaire relève divers manquements, qu'il qualifie de défauts d'exécution. Il note ainsi avoir constaté :
o Pente générale insuffisante, surtout avec une pose en plusieurs éléments et un recouvrement transversal
o Recouvrements longitudinaux des rives non conformes, avec une absence de recouvrement de l'onde latérale
o Relevés en rives insuffisamment hauts et non protégés en tête
o Absence de dispositif de recueillement ou de dévoiement des eaux pluviales au niveau du décroché le long du pignon de la maison
o Absence de découpe de la tôle inférieure et de la mousse en extrémité des panneaux sandwich, ce qui favorise les infiltrations en pied de rampant par effet de siphonnage.

Il conclut en conséquence à la nécessité d'une réfection intégrale de la couverture.

Il souligne également que si les désordres ne sont pas de nature à porter atteinte à la solidité de l'ouvrage en l'état, cela est toutefois possible, ponctuellement et à long terme, par pourrissement(s) localisé(s), mais surtout, il indique que les désordres rendent le garage impropre à sa destination, voire l'habitation elle-même puisque du fait des infiltrations, la chaudière peut se mettre en défaut.

Monsieur [N] soutient que l'expert n'a noté que des traces sèches d'infiltration, donc des traces d'humidité anciennes, qui pourraient être antérieures aux travaux de reprise effectués en novembre 2019.

Toutefois, si l'expert n'a pas procédé à des tests d'arrosage, c'est parce que les parties ne disconvenaient pas de la persistance des infiltrations et de leur origine dans la couverture et l'expert amiable, intervenu postérieurement auxdits travaux, en a réalisé et ils ont démontré l'existence et l'actualité des désordres.

Certes, ce n'est qu'une expertise amiable. Elle a toutefois été contradictoire et peut encore être discutée dans le cadre de la présente instance, s'agissant d'un élément de preuve parmi d'autres.

De plus, M. [N] n'a jamais soulevé cette hypothèse lors de l'expertise judiciaire et c'est à lui qu'il incombait de solliciter un nouveau test d'arrosage s'il mettait en doute la persistance des infiltrations.

En conséquence, c'est à juste titre que les demandeurs soutiennent que le silence du défendeur pendant l'expertise valait acquiescement sur la réalité des désordres, les contestations tardives et opportunistes étant dès lors inopérantes.

La demande au titre de la délivrance non conforme étant présentée à titre subsidiaire, elle ne sera pas examinée puisque la responsabilité décennale invoquée à titre principal a été retenue ainsi que cela résulte des développements précédents.

M. [N] conteste par ailleurs les solutions réparatoires préconisées par l'expert.

A cet égard, il affirme que ce dernier ne saurait proposer une couverture en zinc dès lors que c'est une tôle en bac acier qui avait été convenue entre les parties.

Toutefois, le principe de réparation intégrale impose de replacer la victime dans l'état dans lequel elle se serait trouvée à défaut de désordre or pour la pose d'un bac acier, la pente aurait dû être de 10% et celle en place est de 5% et ce n'est que pour limiter les travaux réparatoires que l'expert indique cette pente peut être conservée si on remplace la tôle bac acier par une couverture zinc. Cette solution permet d'éviter des travaux plus importants et un remplacement de toute la charpente et M. [N] ne démontre nullement qu'une autre solution moins onéreuse soit possible.

En tout état de cause, ce qui était prévu entre les parties importe peu à ce stade puisque si un changement de couverture était prévu au compromis, il y avait là une obligation de résultat quant à l' étanchéité de l'ouvrage dont la fonction est précisément le clos et le couvert, donc le fait de mettre le bâtiment hors d'eau, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et seul compte désormais de s'assurer que cela le soit à l'avenir, de la manière la plus sure et la moins onéreuse possible, aucune restriction quant aux matériaux utilisés ne pouvant être utilement opposée.

Sur l'indemnisation

S'agissant des préjudices, dont l'indemnisation est demandée, ils sont de divers ordres et il convient de reprendre chaque poste successivement.

- Les travaux de reprise et mesures conservatoires

À titre principal, les époux [M] demandent la somme de 16 339,21 € pour les travaux de reprise, basés sur un devis du 20 septembre 2024.

À titre subsidiaire, c'est celle de 14 395,40 € HT qu'ils sollicitent à ce titre en se fondant sur un autre devis, incluant un traitement préventif des bois de charpente, avec indexation des sommes dues sur l'indice BT 53 à compter de mai 2024.

Enfin, à titre très subsidiaire, ils demandent 12.707,79 €, correspondant à l'estimation de l'expert pour la réfection de la toiture.

En tout état de cause, ils sollicitent le remboursement de la somme de 364,90€ pour l'achat d'une bâche et le bâchage provisoire de la toiture.

En défense, M. [N] fait valoir que le devis sur lequel se fondent désormais les demandeurs inclut des prestations non prévues par l'expert (isolant, gouttière) ou déjà incluses dans le chiffrage de celui-ci (traitement du bois). Il critique également l'indexation demandée selon l'indice BT 53.

S'il est exact que l'expert avait retenu des travaux de reprise à hauteur de 12.707,79 euros sur la base de devis produits par les époux [M] eux-mêmes, ces derniers indiquent que l'entreprise en question ne peut plus exécuter les travaux et que si le devis présenté est légèrement différent, il s'agirait de la seule solution s'offrant à eux désormais pour effectuer les réparations.

Dès lors que la dépense est justifiée et les prestations conformes, sous les réserves ci-après, le principe de la réparation intégrale impose d'accorder aux demandeurs les sommes nécessaires à la remise en état de leur bien.

En revanche, l'expert avait expressément écarté la fourniture et la pose de gouttières considérant qu'il s'agissait là d'une amélioration du bien sans lien avec les désordres constatés. Pour le traitement du bois, il avait été estimé à dire d'expert à 500 euros et faute pour le devis dont est demandé le règlement d'évoquer ce point, c'est bien la somme de 500 euros qui sera retenue comme devant être ajoutée au devis.

Enfin, toujours en vertu du principe de réparation intégrale, il convient d'indexer les sommes dues sur l'indice BT 53 puisque c'est celui-ci qui sera effectivement supporté par les époux [M] compte tenu des conditions générales de l'entreprise choisie.

Par ailleurs, les époux [M] ont avancé les frais d'achat d'une bâche pour un montant de 84,90 €, afin de limiter les conséquences sur la charpente qui subissait des infiltrations, et ont réglé à l'entreprise ALB une somme de 280,00 €.

Dès lors qu'il est justifié de ces dépenses, dont le lien avec les désordres est indubitable, le remboursement de ces sommes sera dû par M. [N].

Aussi, M. [N] sera condamné à régler aux époux [M] la somme totale de 16.867,62 euros décomposé comme suit : 16.339,21 euros (devis étanchéité [S]) - 336,49 euros pour la gouttière (305,90 + TVA 10%) + 500 euros pour le traitement du bois + 364,90 euros pour le bâchage conservatoire.

- Les préjudices dits immatériels

Les époux [M] demandent réparation de leur préjudice personnel de jouissance à hauteur de 1725 € pour la période du 26 septembre 2019 au 9 août 2022, soit 34,5 mois d'habitation avec un garage impropre à sa destination.

Ils demandent également la somme de 1400 € au titre du trouble de jouissance causé à leurs locataires (qui s'est répercuté pour eux par une réduction de loyer de 50 euros par mois), entre le 9 août 2022 et le 31 décembre 2024.
Enfin, ils réclament 2500 € pour les troubles et tracas subis en raison de l'attitude de leur vendeur et de la procédure.

Sur le trouble de jouissance personnel, il est évalué par les demandeurs à 50 € par mois, conformément à la valorisation retenue par l'expert pour une valeur locative de la maison estimée à 1700 €, s'agissant uniquement d'une dégradation de l'usage du garage.

Ce montant n'est pas discuté par M. [N], qui ne conteste que la période en question, indiquant que rien ne permet de fixer à septembre 2019 le début des infiltrations.

Toutefois, puisqu'il a fait intervenir une entreprise pour y mettre fin en novembre 2019, c'est donc bien qu'une plainte est intervenue à cet égard antérieurement.
Dès lors, la contestation sera écartée et la somme de 1725 euros sera allouée aux époux [M] en réparation de leur préjudice personnel.

M. [N] conteste en revanche le principe même du préjudice de jouissance des demandeurs pour la période où le bien a été loué et non pas occupé par eux.
S'il est exact qu'il ne s'agit pas d'un préjudice de jouissance à proprement parler, il n'en reste pas moins que compte tenu de la réduction de 50 euros accordée aux locataires en contrepartie d'un usage diminué du garage, il y a bien un préjudice en lien direct avec les désordres dont ils doivent être indemnisés.

Aussi, puisqu'il est justifié de l'existence des baux, du loyer dû et de la période d'aout 2022 à avril 2025, par la production des baux, avenants et quittances, la somme de 1400 euros leur sera accordée en réparation de ce préjudice d'aout 2022 à décembre 2024, à parfaire pour la période postérieure.

- Le préjudice moral

Monsieur et Madame [M] indiquent avoir dû solliciter plusieurs artisans couvreurs pour obtenir des devis, avoir avancé les frais d'expertise et que le litige a également pu être générateur de conflits au sein de leur couple.

En défense, M. [N] estime la demande manifestement excessive, faute de justificatif des préjudices.

Il est constant que la longueur de la procédure, les démarches afférentes ou celles relatives à une expertise, comme l'incertitude quant à l'issue du litige sont constitutifs de troubles et tracas, d'autant qu'en l'espèce, ils ont longtemps espéré une issue amiable, et constituent donc un préjudice moral indemnisable, distinct du trouble de jouissance.

M. [N] sera donc condamné à régler aux époux [M] la somme de 800 euros chacun soit 1600 euros.

- Les demandes accessoires

M. [N] succombant, il sera tenu aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'à régler aux demandeurs une indemnité au titre des frais irrépétibles qu'il convient de fixer à 4000 euros.

PAR CES MOTIFS