TJ 67482, 27 août 2026, RG 26/00218

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 26/00218 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODGE

Minute n° 685/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Philippe-didier DIETRICH - 30
Me Jessy SAMUEL - 69

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 27 août 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Jugement du 27 Août 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. RÉSIDENCE [Etablissement 1] agissant par son Syndic, la société A.S.I. -Agence [Localité 1] Immobilière-, dont le siège social se trouve [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.
[Adresse 2]
représentée par Me Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Madame [K] [N]
née le 11 Janvier 1998 à [Localité 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Jessy SAMUEL, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [E] [N]
née le 25 Février 1995 à [Localité 4] (TURQUIE)
[Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]
représentée par Me Jessy SAMUEL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l'audience publique du 07 Juillet 2026
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :
Prononcé par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par actes délivrés le 6 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 7] à 67800 Bischheim (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [K] [N] et Mme [E] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

- condamner solidairement Mme [K] [N] et Mme [E] [N] à lui payer la somme de 6.542,81 € au titre des charges de copropriété dues au 30 septembre 2026 pour les lots n° 153 et 172, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2025 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens y compris les frais de la sommation de payer et de l’inscription d’une hypothèque légale.

Selon dernières conclusions du 6 juillet 2026, Mme [K] [N] et Mme [E] [N] ont sollicité voir :

- juger que les sommes mises en compte par le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic sont erronées ;
- débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic de ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic à assumer de manière définitive la prise en charge de l'ensemble des frais et dépens y compris les frais liés à cette procédure, en l'occurrence notamment les frais du commissaire de justice, les frais mise en demeure de payer, les frais d'assignation et les frais d'avocats ;
- juger que ne sont pas dus par Madame [K] [N] et Madame [E] [N] la somme globale de 1.293,24 € au titre des différents frais de mise en demeure, frais de contentieux et frais liés à la procédure judiciaire tels qu'ils sont mentionnés dans le décompte du 18 mars 2026 ;
- dispenser Madame [K] [N] et Madame [E] [N] à participer à la dépense commune de frais divers tels que frais de procédure, honoraires et dépens dont la part sera repartie entre les autres copropriétaire de la copropriété conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic à payer aux parties défenderesses la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral ;
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic à payer aux parties défenderesses la somme de 2 000 € à titre de procédure abusive ;
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic au versement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic aux entiers frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires a répliqué pour la dernière fois le 3 juillet 2026 et a réduit sa demande en paiement à la somme de 2.012,34 €, a conclu au débouté des demandes reconventionnelles et a maintenu ses autres demandes.

A l'audience du 7 juillet 2026, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

L'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que la partie défenderesse reste redevable de la somme totale de 2.012,34 € au 30 septembre 2026, en ce compris les frais du syndic par application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a adressé à la partie défenderesse une mise en demeure de payer la somme de 3.784,44 € par lettre recommandée de payer du 10 octobre 2025 avec accusé de réception signé le 11 octobre 2025.

Mme [K] [N] et Mme [E] [N] s’opposent à la demande et font valoir qu’elles ont acquis l’appartement le 24 avril 2024 ; qu’elles étaient redevables des charges avec le vendeur au prorata temporis ; que le vendeur a adressé le 30 juillet 2025 au syndic un courrier s’étonnant de l’augmentation de la facture de chauffage ; que les charges variables ont été annulées à hauteur de 3.300,45 € ; que le syndic a choisi de persister dans ses réclamations alors qu’il savait que les charges étaient erronées.

Cependant, s’agissant de la période antérieure au 3 mars 2025, date de l’imputation de la somme de 3.300,45 € au titre des frais de chauffage variables et de la régularisation querellée à hauteur de 1.525,24 €, il appert que Mme [K] [N] et Mme [E] [N] n’ont jamais été à jour du paiement des charges trimestrielles dès lors que leur compte était débiteur de 1.869,46 € avant cette imputation querellée. En effet, le premier paiement du 10 octobre 2024 de 1.961,57 € était très inférieur aux provisions des charges trimestrielles des 3e et 4e trimestres 2024 et a laissé un solde débiteur de 1.989,11 €.

S’agissant de la période postérieure au 3 mars 2025, les paiements n’ont jamais été du montant exact des appels de fonds et ont toujours laissé un solde provenant de ce débit initial.

A cet égard, il n’appartient pas au copropriétaire d’anticiper la régularisation des charges qui intervient une fois par an et a l’obligation de payer scrupuleusement les charges votées en assemblée générale.

Partant, Mme [K] [N] et Mme [E] [N] seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.012,34 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2026, correspondant aux provisions sur charges échues à la date de l’assignation ainsi qu’aux frais justifiés par les paiements erratiques.

La capitalisation demandée sera ordonnée.

Compte tenu de ce qui précède, Mme [K] [N] et Mme [E] [N] seront déboutées de leurs demandes subséquentes.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [K] [N] et Mme [E] [N] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 500 € lui sera allouée à ce titre et elles seront déboutées de leur demande à ce titre.

Enfin, Mme [K] [N] et Mme [E] [N], qui succombent, doivent supporter solidairement la charge de ses dépens, tels que définis par l'article 10-1 a) de la loi précitée du 10 juillet 1965.

Par contre, compte tenu de la présente assignation, la mise en demeure de payer du 6 février 2026 apparaît inutile et son coût sera laissé à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 7] à [Localité 6].

PAR CES MOTIFS