TJ 67482, 27 août 2026, RG 26/00536

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 26/00536 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OLG5

Minute n° 696/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Hicham DIDOU - 111
Me Guillaume HANRIAT - 12

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 27 août 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ordonnance du 27 Août 2026

DEMANDEURS :

Madame [L] [U]
[Adresse 1] [Localité 1]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [K] [O]
[Adresse 2]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [Y] [O]
[Adresse 2]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [P] [H]
[Adresse 3]
représenté par Me Hicham DIDOU, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l'audience publique du 07 Juillet 2026
Président : Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président
Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :
Prononcée par mise à disposition au greffe par :
Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
Exposé des faits et de la procédure

Par assignation délivrée le 27 mai 2026, Mme [L] [U] veuve [D], M. [K] [B] [S] et Mme [Y] [B] [S] (ci-après « les consorts [B] [S] ») ont attrait Mme [T] [P] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
- juger leur demande recevable et bien fondée ;
- juger que Mme [T] [P] [H] a manqué à son obligation de paiement des charges et
redevances de la convention d’occupation précaire et de versement du dépôt de garantie ;
- juger que la convention d’occupation précaire a été résiliée par le Conseil des consorts [M] selon courriel officiel du 22 mai 2026 ;
- juger que Mme [T] [P] [H] a manqué à ses obligations contractuelles ;
- en conséquence, constater et/ou prononcer la résiliation de la convention d’occupation précaire en raison des impayés ;
- ordonner l’expuIsion de Mme [T] [P] [H] et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à évacuation effective et définitive des lieux ;
- la condamner à payer aux consorts [M] les sommes provisionnelles de :
* 10 316 € au titre de l’arriéré des redevances et avances sur charges (somme arrêtée au 31 mai 2026) avec intérêts de retard à compter de l’ordonnance ;
* 3 500 € au titre du dépôt de garantie ;
- juger qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mai 2026 ;
- la condamner à payer aux consorts [M] les sommes de :
* 3 900 € par mois à titre d’indemnité d’occupation (redevance et charges) à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à évacuation effective et définitive des lieux ;
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
* 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les débours d’huissier, notamment la facture de signification du courrier du 14 avril 2026 (149,36 €, pièce 5) ;
- rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance.

Au soutien de leurs prétentions, ils faisaient valoir qu’ils avaient signé un compromis de vente le 11 mars 2026 au bénéfice de Mme [T] [P] [H] portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] afin que celle-ci y installe son activité professionnelle, et que dans l’attente de la réitération par acte authentique, prévue le 30 novembre 2026, ils lui avaient consenti le même jour une convention d’occupation précaire portant sur les mêmes locaux pour l’exercice de son activité professionnelle, moyennant une redevance mensuelle de 3 500 € outre une provision sur charges de 400 € ; qu’en définitive, Mme [T] [P] [H] n’avait ni versé la somme de 42 000 € à titre de séquestre prévu dans le compromis de vente, ni la redevance et les charges dues en application de la convention d’occupation précaire ; qu’ils l’avaient mise en demeure, par courrier du 14 avril 2026 signifié par commissaire de justice le 4 mai 2026, d’avoir à procéder à la constitution du séquestre d’un montant de 42 000 € entre les mains du notaire, payer la somme de 6 416 € au titre de la redevance et des charges dues au 30 avril 2026 et verser la somme de 3 500 € à titre de dépôt de garantie, le tout dans un délai de 8 jours ; qu’ainsi le compromis de vente était caduc, tel que notifié à Mme [T] [P] [H] par l’assignation, et la convention d’occupation précaire était résiliée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026, avant de faire l’objet d’un renvoi à l’audience du 7 juillet 2026 pour mise en état des parties. À cette audience, les consorts [B] [S] ont comparu représentés par leur Conseil, lequel s’est référé à leur assignation, à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [T] [P] [H] a constitué avocat, lequel n’a pas déposé de conclusions, malgré un renvoi accordé pour se mettre en état. Par conséquent, le présent jugement sera dit contradictoire en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

À l’issue de l’audience le juge a indiqué au Conseil des demandeurs que l’affaire était mise en délibéré au 27 août 2026.

Motivation

1. Sur la demande principale

1.1 Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ces dispositions, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’une convention d’occupation précaire en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’article 11 de la convention précaire conclue entre Mme [L] [U] et Mme [T] [P] [H] le 11 mars 2026, intitulé « clause résolutoire », prévoit une faculté de résiliation de la convention en cas de non-paiement d’une redevance ou de manquement grave, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse.

En l’occurrence, les demandeurs ont mis en demeure Mme [T] [P] [H], par lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 avril 2026, présentée le 23 avril 2026 et retournée à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », de leur régler la somme de 6 416 € au titre du montant de la redevance d’occupation et des charges de mars et avril 2026 dans un délai de huit jours, rappelant l’existence de la clause résolutoire stipulée dans la convention d’occupation précaire.

La charge de la preuve du paiement de la redevance et des charges dans les quinze jours de la mise en demeure – et non huit jours tel qu’indiqué dans ladite mise en demeure – incombe au preneur, lequel en l’espèce n’a pas comparu ni, partant, justifié que la mise en demeure a été suivie d’effet, ni contesté la dette locative.

Il en résulte que la résiliation est acquise quinze jours après la présentation de la lettre recommandée au preneur, soit le 8 mai 2026 à minuit. Dès lors, le juge des référés ne peut que constater la résiliation de la convention précaire à la date du 8 mai 2026.

1.2 Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention d’occupation précaire, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Mme [T] [P] [H] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux en conséquence de la résiliation de la convention d’occupation précaire. La poursuite de son occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

1.3 Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par les consorts [B] [S], l’obligation de Mme [T] [P] [H] au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation pour la période du 11 mars au 31 mai 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 316 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [T] [P] [H], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à la demande.

De plus, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [T] [P] [H] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés, à compter du 1er juin 2026.

Ces condamnations interviendront au profit de Mme [L] [U] veuve [D], seule signataire de la convention d’occupation précaire avec Mme [T] [P] [H].

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant au versement, à titre de provision, de la somme de 3 500 € au titre du dépôt de garantie, dès lors que le bail est résilié par l’effet de la clause résolutoire acquise à la suite de la mise en demeure demeurée infructueuse.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’engagement de la responsabilité civile délictuelle pour cause de résistance abusive suppose de démontrer, outre la faute consistant dans l’abus, un préjudice résultant de cette faute. En l’espèce, il n’est pas démontré que Mme [T] [P] [H] ait causé aux demandeurs un préjudice susceptible d’indemnisation et distinct des frais irrépétibles que l’application de l’article 700 du code de procédure civile a déjà vocation à indemniser, de sorte que leur demande sera rejetée.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de Mme [T] [P] [H], qui succombe à l’instance. Les frais de signification ne seront pas compris dans les dépens dès lors qu’une simple mise en demeure suffisait en vertu de l’article 11 de la convention d’occupation précaire, de tels frais ne rentrant en tout état de cause pas dans la catégorie des dépens.

Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [T] [P] [H] ne permet d’écarter la demande de Mme [L] [U] veuve [D] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile selon lesquelles les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,