TJ 31555, 27 août 2026, RG 23/03967

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 27 Août 2026
DOSSIER : N° RG 23/03967 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SG6J
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 6

JUGEMENT DU 27 Août 2026

PRESIDENT

Madame GALLIUSSI, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 12 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSES

Mme [R] [K] épouse [Y]
née le 20 Juin 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DONNADIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 458

Mme [V] [K] épouse [F]
née le 23 Mars 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Corinne DONNADIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 458

DEFENDERESSES

S.A.S. [U] AMENAGEMENT, RCS [Localité 2] 881 964 985., dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 301

S.A. HLM LA CITE JARDINS, RCS [Localité 2] 600 800 825., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Delphine CHANUT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 242, et Me Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 25 septembre 2020, Madame [R] [Y] née [K] et Madame [V] [F] née [K] (ci-après dénommées Mesdames [K]) ont vendu à la société anonyme HLM [Adresse 5] un terrain nu situé lieu dit [Localité 3] sur la commune de [Localité 4], mesurant 1 675 mètres carrés, parcelle cadastrée BS [Cadastre 1], pour un prix de 58 625 euros.

Cet acte de vente comprend une clause de complément éventuel de prix rédigée de la manière suivante «  les parties ont convenu qu’un complément de prix - établi à 46 117, 50 euros - serait versé au vendeur par l’acquéreur si, avant le 25 septembre 2023, les trois éléments suivants se trouvaient réunis :
- le terrain objet des présentes constituait l’assiette foncière d’un permis de construire autorisant une surface de plancher d’au moins 559 mètres carrés ;
- cette autorisation d’urbanisme n’était plus accessible à cette date d’une contestation quelconque ;
- aucune contestation de cette autorisation ne se trouverait à cette date en cours de traitement.
L'acquéreur serait tenu de verser cette somme, par la comptabilité de l'Etude du notaire soussigné dans le mois du constat de la réunion des trois éléments ci-dessus. »

Le 9 décembre 2022, Mesdames [K] ont appris par un courrier de la société HLM [Adresse 6] [Adresse 7] que cette dernière avait procédé à la revente du terrain au bénéfice de la S.A.S [U] Aménagement en décembre 2020, incluant les mêmes dispositions financières de prix d’achat et de complément de prix éventuel que l’acte de vente du 25 septembre 2020.

En juillet 2023, la SAS [U] Aménagement a indiqué à Mesdames [K] qu’un transfert de propriété du terrain allait avoir lieu à la faveur de la commune de [Localité 5], cette dernière ayant résilié le 29 mars 2022 le traité de concession de la zone d’aménagement concerté (ZAC) [Adresse 8] qui la liait à S.A.S [U] Aménagement au moment des ventes et dans laquelle se trouve le terrain vendu.

Par actes de commissaire de justice des 14 et 18 septembre 2023, Mesdames [K] ont fait assigner la S.A [Adresse 9] la [Adresse 7] et la S.A.S [U] Aménagement devant le tribunal judiciaire de Toulouse en indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue le 27 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 juin 2026 et mise en délibéré au 27 août 2026.

Au terme de leurs dernières conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 25 mars 2025, Mesdames [K] demandent au tribunal de :
- condamner solidairement la SA HLM la [Adresse 7] et la SAS [U] Aménagement à leur payer la somme de 46 117,50 euros au titre de leur préjudice de perte de chance de ne pas avoir contracté dans de meilleures conditions ;
- condamner solidairement la SA [Adresse 9] [Adresse 5] et la SAS [U] Aménagement à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
- condamner solidairement la SA [Adresse 9] La cité des jardins et la SAS [U] Aménagement aux entiers dépens ;
- condamner solidairement la SA [Adresse 9] La cité des jardins et la SAS [U] Aménagement à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Se fondant sur les articles 1103, 1104, 1137 et 1178 alinéa 4 du code civil, Mesdames [K] font valoir qu’en établissant dans son offre d’achat de 2019 une clause relative au complément de prix imprécise et qu’en cédant son contrat seulement trois mois après la vente du terrain - cession qu’elle passe sous silence - la S.A [Adresse 9] [Adresse 5] savait dès le départ que la clause relative au complément de prix ne pourrait jamais s’appliquer, constituant un dol à leur égard. Elles ajoutent que la S.A.S [U] Aménagement, en choisissant de préempter la vente alors que le traité de concession de la ZAC sur laquelle se trouve le terrain vendu et dont elle était bénéficiaire était suspendu depuis le 7 juillet 2020, savait également dès le départ que la clause relative au complément de prix ne pourrait jamais s’appliquer. La clause relative au versement d’un complément de prix insérée dans le contrat est ainsi qualifiée de potestative par Mesdames [K].

Elles estiment ainsi que la S.A HLM [Adresse 6] [Adresse 7] et la société [U] Aménagement ont usé de manoeuvres et de dissimulations constitutives d’un dol, provoquant pour elles une perte de chance de contracter dans de meilleures conditions, le complément de prix ayant été déterminant de leur consentement à vendre au regard notamment des prix de vente au mètre carré sur la commune.

Au soutien de leur demande en indemnisation de leur préjudice moral, Mesdames [K] dénoncent la déloyauté de la S.A HLM [Adresse 6] [Adresse 7] et de la S.A.S [U] Aménagement, estimant que tout était cousu de fil blanc.

En réponse à la demande d’indemnisation pour procédure abusive de la S.A HLM [Adresse 5], elles indiquent qu’elles n’ont fait preuve d’aucune mauvaise foi ou malice tout au long de la procédure.

Dans ses dernières conclusions responsives n°2 transmises électroniquement le 22 janvier 2025, la S.A HLM [Adresse 10] [Adresse 11] demande au tribunal de :
- débouter Mesdames [K] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner Mesdames [K] à payer, chacune, la somme de 1 euro à la S.A HLM La [Adresse 7] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner Mesdames [K] aux entiers dépens ;
- condamner Mesdames [K] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Adresse 12] indique que l’ajout d’une date butoir dans la clause relative au complément de prix était nécessaire pour se conformer à la légalité d’une part et n’a rien d’une tromperie, le délai de 3 ans étant raisonnable et les parties ayant accepté ce délai d’autre part. Elle affirme également qu’il n’a eu de sa part aucune volonté de dissimuler une information, les courriers de Mesdames [K] ayant toujours eu une réponse de sa part. Elle rappelle qu’elle a pris soin de faire reporter la clause de complément de prix dans l’acte de cession du contrat à la S.A.S [U] Aménagement.

En réponse à la qualification de clause de complément de prix potestative avancée par Mesdames [K], la S.A HLM La [Adresse 7], en se fondant sur l’article 1304 du code civil, rappelle que malgré l’existence d’un traité de concession entre la commune et la S.A.S [U] Aménagement, la S.A HLM [Adresse 5] pouvait aménager le terrain acheté, le traité n’obligeant nullement à ce que toutes les parcelles concernées par ce traité soient aménagées par la S.A.S [U] Aménagement. La clause de complément de prix est en outre conditionnelle puisque sa réalisation, à savoir l’obtention d’un permis de construire, dépend de la décision de la mairie, autorité administrative.

Sur les montants des préjudices sollicités par Mesdames [K], la société HLM [Adresse 5] rappelle qu’il est de jurisprudence constante que la perte de chance fait nécessairement office d’un abattement et que de toute façon, la perte de chance n’est ici pas fondée puisqu’elle a revendu le terrain à la S.A.S [U] Aménagement qui présentait en tant qu’aménageur désigné par la commune plus de chances d’obtenir la réunion des conditions relatives au versement du complément de prix.

La société considère que Mesdames [K] ne pouvaient pas raisonnablement croire au succès de leur procédure qui doit donc être qualifiée d’abusive, d’autant plus que la SA [Adresse 12] tout comme la SAS [U] Aménagement les en avaient averties au préalable.

Dans ses dernières conclusions en défense n°2 notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, la S.A.S [U] Aménagement demande au tribunal de :
A titre principal,
- débouter Mesdames [K] de leurs demandes à l’encontre de la S.A.S [U] Aménagement ;
A titre subsidiaire,
- réduire les sommes allouées à Mesdames [K] à de plus justes mesures ;
En tout état de cause,
- condamner Mesdames [K] aux entiers dépens ;
- condamner Mesdames [K] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- écarter l’exécution provisoire du jugement à venir envers la S.A.S [U] Aménagement.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, la S.A.S [U] Aménagement indique qu’au moment où elle préempte la vente du terrain, en décembre 2020, et alors qu’elle est signataire d’un traité de concession sur la zone comprenant le terrain, elle ne pouvait pas savoir que la commune allait unilatéralement résilier ce traité en mars 2022. Elle précise que l’acte conclu entre la S.A HLM [Adresse 6] [Adresse 7] et la S.A.S [U] Aménagement est un acte de vente et non une cession de contrat et que, s’il devait être retenu la qualification de cession de contrat, alors il appartenait à la S.A HLM [Adresse 6] [Adresse 7] de recueillir l’accord de [Etablissement 1] [K] avant de céder comme le stipule l’article 1216 du code civil, la S.A.S [U] Aménagement agissant ainsi en parfaite bonne foi.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur le dol.

1- S’agissant de la S.A HLM [Adresse 6] [Adresse 7].

Selon l’article 1137 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Il ressort de la lecture de ce texte que le dol constitue une erreur intentionnellement provoquée. Trois conditions doivent être réunies pour qu’un dol puisse être caractérisé : l’existence de manoeuvres ; qu’elles émanent du cocontractant et qu’elles aient été déterminantes du consentement du contractant. En outre, le dol est un vice du consentement constitutif d’une cause de nullité du contrat en cause. Ainsi, il doit exister au moment de la conclusion du contrat.

Le dol est par ailleurs une faute civile susceptible d’engager la responsabilité civile délictuelle du cocontractant s’il en est résulté un préjudice pour l’autre cocontractant.

Ainsi, le dol étant l’unique fondement juridique aux demandes de Mesdames [K], il appartient concrètement au tribunal de rechercher si, au jour de la conclusion du contrat de vente le 25 septembre 2020 entre Mesdames [K] et la société [Adresse 13] [Adresse 11], celle-ci savait déjà qu’elle n’aurait jamais à verser le complément de prix convenu, une des conditions convenues étant dès l’origine impossible à réaliser, de son fait ou par le biais d’une entente avec la société [U] Aménagement.

En l’espèce, l’acte de vente du 25 septembre 2020 (pièce 1 - Mesdames [K]) comporte, outre un prix de vente de 58 625 euros, une clause relative à un complément éventuel au prix de vente consistant en un versement de 46 117,50 euros par l’acquéreur aux vendeurs dès lors que trois conditions seraient cumulativement réunies à savoir qu’un permis de construire autorisant une surface de plancher d’au moins 559 mètres carrés serait définitif et non contesté et ce, au plus tard le 25 septembre 2023.

Dans ce même acte de vente, un droit de préemption au profit de la commune de [Localité 5] était prévu. Il lui a été notifié le 1er septembre 2020. Or, la commune avait délégué son droit de préemption urbain à la S.A.S [U] Aménagement selon traité de concession du 28 février 2020 dont il n’est aucunement fait référence dans l’acte de vente au titre des dispositions relatives à l’urbanisme. Mesdames [K] n’apportent aucun élément probatoire de nature à démontrer que son cocontractant, la société [Adresse 14], avait connaissance d’une telle délégation et de ce que le droit de préemption pouvait être exercé par la S.A.S [U] Aménagement.

Or, la vente ayant été conclue le 25 septembre 2020, soit avant la fin du délai de deux mois légalement prévu, la S.A.S Catanet Aménagement a fait part de sa volonté de préempter le bien objet de la vente litigieuse le 21 octobre 2020 soit dans le délai légal, obligeant la société [Adresse 13] [Adresse 11] à revendre le bien à la [Etablissement 2] [U] Aménagement dès les 21 et 28 décembre 2020, aux mêmes conditions financières (pièce 13 - demandeur). Il s’agit donc bien de deux ventes successives, et non d’une cession de contrat comme évoqué par les demanderesses, une telle qualification aurait été de nature à entraîner des conséquences légales distinctes.

Il convient de préciser que la société [Adresse 13] [Adresse 11] a fait insérer la même clause de complément éventuel de prix dans ce nouvel acte de vente que celle présente dans le contrat de vente la liant à Mesdames [K] conclu le 25 septembre 2020.

Dans ce contexte particulier interrogeant certaines responsabilités dont le tribunal n’est pas saisi, il est difficile de concevoir que la société HLM la cité des jardins ait fait usage de manoeuvres à l’égard de Mesdames [K] pour ne pas avoir à verser le complément de prix envisagé, compte tenu des répercussions négatives conséquentes qui ont résulté pour elle de l’exercice de son droit de préemption par la S.A.S [U] Aménagement avec la perte d’un projet immobilier et des frais notariés liés à la première vente.

Aucune concertation ou collusion entre la société [Adresse 9] [Adresse 6] [Adresse 7] et la S.A.S [U] Aménagement visant à léser Mesdames [K] ne peut être établie en l’état des explications et pièces produites par les parties.

En outre, aucun des arguments développés par Mesdames [K] ne permet de remettre en cause la validité de la clause de complément éventuel de prix ni de la qualifier de clause potestative puisque la principale condition d’obtention d’un permis de construire relève exclusivement de la décision d’un tiers (la commune) constituant un aléa certain.

Egalement, il convient de relever que l’insertion d’une durée déterminée de trois ans pour obtenir la réalisation de la clause est cohérente et raisonnable et qu’elle était même nécessaire, car en son absence, le contrat aurait engagé les parties pour une durée indéterminée empêchant Mesdames [K] de pouvoir réclamer des réponses et la mise en oeuvre de cette clause.

Dès lors, aucune manoeuvre constitutive d’un dol ne peut être caractérisé à l’égard de la société [Adresse 9] [Adresse 6] [Adresse 7].

2- S’agissant de la S.A.S [U] Aménagement.

Comme précédemment indiqué, le dol ne peut émaner que du cocontractant. Or, Mesdames [K] ont eu pour seul acquéreur la société [Adresse 9] [Adresse 5] lors de la vente du 25 septembre 2020. Elles n’ont donc jamais contracté avec la S.A.S [U] Aménagement à laquelle elles ne peuvent donc pas reprocher de dol.

A titre surabondant, et comme déjà indiqué, aucune concertation ou collusion entre la société HLM la [Adresse 7] et la S.A.S [U] Aménagement visant à léser Mesdames [K] ne peut être caractérisée en l’état des explications et pièces produites par les parties.

Ainsi, le dol de la SAS [U] Aménagement envers Mesdames [K] ne peut pas être établi.

En l’absence de faute retenue à l’égard de la S.A HLM [Adresse 5] comme de la S.A.S [U] Aménagement, Mesdames [K] seront déboutées de leur demande d’indemnisation de leur préjudice résultant d’une perte de chance et de leur préjudice moral, en l’absence de fondement juridique distinct invoqué.

II- Sur la résistance abusive.

En application des dispositions combinées de l’article 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. Dès lors, l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit d’agir ou de se défendre en justice - qui ne peuvent à eux-seuls justifier une condamnation à des dommages-intérêts- ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.  

En l’espèce, le seul fait que Mesdames [K] aient succombé en leurs demandes ne suffit pas à rapporter la preuve d’un abus de leur droit d’agir en justice. La société [Adresse 12] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des demanderesses d’une part, ni celle du préjudice qui en aurait découlé pour elle d’autre part.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la S.A HLM [Adresse 6] [Adresse 7] sera rejetée.

III- Sur les mesures de fin de jugement.

1- Sur les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

En l’espèce, Mesdames [K], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

2- Sur les frais irrépétibles.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n’y a lieu à condamnation ».

En l'espèce, Mesdames [K], condamnées aux dépens, verseront in solidum à la S.A HLM la [Adresse 7] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, Mesdames [K], condamnées aux dépens, verseront à la S.A.S Catanet Aménagement une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu d’indemniser Mesdames [K] de leurs propres frais irrépétibles qu’elles conserveront à leur charge.

3- Sur l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

La S.A.S [U] Aménagement demande à ce que l'exécution provisoire soit écartée car elle serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives pour elle.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter et la demande de la SAS [U] Aménagement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS