TJ 56121, 28 août 2026, RG 25/01716

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

Mise en Etat

ORDONNANCE DU 28 AOUT 2026

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 25/01716 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C552L

[J] [W], [T] [E]

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], S.A.R.L. I2A EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE IDEE GESTION

COPIE EXECUTOIRE LE
28 Août 2026
à
Me Guillaume CIZERON
Me Mathieu RICHARD

ENTRE :

Monsieur [J] [W]
né le 28 Février 1964 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [E]
née le 25 Février 1967 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Demandeurs,

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], située [Adresse 3] (Belle-Île) Représenté par son syndic en exercice la société I2A, exerçant sous l’enseigne IDEE GESTION, dont le siège social est [Adresse 4]

S.A.R.L. I2A EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE IDEE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Défendeurs,

MAGISTRAT : Madame KASBARIAN
Juge de la mise en état

GREFFIER : Madame SCHEURER

DÉBATS : à l’audience publique du 22 mai 2026

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026, contradictoirement et en premier ressort,

Le groupe Pierre et Vacances a créé et commercialisé une [Adresse 6] située sur la commune de [Localité 3] (56) mais n’a finalement pas donné suite à son exploitation et a, par acte du 2 mai 2022, vendu à Monsieur [J] [W] et Madame [T] [E] le lot n°37 comprenant notamment au rez-de-chaussée l’ancien local d’accueil avec un bureau et des sanitaires, outre le sous-sol du bâtiment 9.

Vu les assignations délivrées le 19 septembre 2025 par Monsieur [J] [W] et Madame [T] [E] au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et à la société I2A, exerçant sous l’enseigne Idée Gestion, aux fins en substance de voir ce dernier enjoint d’avoir à:
- Déverrouiller la porte d’accès menant au sous-sol depuis l’extérieur du bâtiment 9 ainsi qu’à déverrouiller l’accès aux caves leur appartenant ;
- Leur laisser constamment libre l’accès au sous-sol du bâtiment 9 ;
- Libérer les caves constituant les parties privatives du lot n°37 appartenant à M. [W] et Mme [E] de tous biens immobiliers les encombrant.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la société I2A ont constitué avocat.

Vu l’incident de mise en état soulevé par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la société I2A ;

Vu les dernières conclusions d’incident de Monsieur [J] [W] et Madame [T] [E] notifiées le 20 avril 2026 ;

Vu les dernières conclusions d’incident du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et de la société I2A notifiées le 18 mai 2026 ;

Il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’audience sur l’incident a eu lieu le 22 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

Motifs

L’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1355 du code civil dispose que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.

En l’espèce, par jugement du 10 septembre 2024, le tribunal de Lorient, saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence, a déclaré que la partie des locaux vendus à Monsieur [W] et Madame [E] et comprenant :
o au rez-de-chaussée, une surface au sol permettant les manœuvres de passage d’un filtre à sable par les deux portes-fenêtres, la trappe, le stockage temporaire des quatre volets de fermeture de cette trappe, l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires
o la totalité du sous-sol du bâtiment
sont des parties communes, propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Monsieur [W] et Madame [E] ont interjeté appel de cette décision, procédure actuellement pendante devant la cour d’appel de [Localité 4].

Ils ont cependant fait réaliser des travaux pour se conformer au jugement, mais agissent par la présente instance pour avoir accès aux caves.

Dès lors que le jugement a déclaré que tout le sous-sol est compris dans les parties communes, sans exception des caves qui en font partie, il ne peut être demandé au tribunal dans cette nouvelle instance de statuer à nouveau sur la question de savoir si lesdites caves sises au sous-sol sont ou non des parties communes pour notamment en fonder l’accès.

Monsieur [W] et Madame [E] ont modifié leurs demandes au fond en cours d’instance, demandant au tribunal d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à déverrouiller la porte d’accès menant au sous-sol depuis l’extérieur du bâtiment 9 ainsi qu’à déverrouiller l’accès aux caves du sous-sol sous astreinte, à laisser constamment libre accès au sous-sol du bâtiment 9 notamment à Madame [E] et Monsieur [W] et aux caves et à libérer les caves du sous-sol, de tous biens mobiliers les encombrant ».

Ils ne revendiquent donc plus expressément au tribunal l’accès à leur propriété, la question de qualification de partie commune ou privative restant pendante devant la cour d’appel de Rennes, mais ils affirment dorénavant qu’ils doivent pouvoir accéder aux caves du sous-sol et user de la porte d’accès extérieure menant auxdites caves, au motif que leur tableau éléctrique est situé dans l’une de ces caves comme justifié par constat de commissaire de justice du 25 novembre 2024.

Dans ces conditions, il n’y a pas autorité de la chose jugée, le litige ne portant plus que sur le fait qu’en tant que co-propriétaires, ils n’ont pas accès aux parties communes de la résidence au sous-sol en raison d’une initiative du syndicat de copropriétaires qu’ils contestent, ce dernier invoquant des arguments de sécurité en lien avec les travaux réalisés par Madame [E] et Monsieur [W].

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Les parties s’accordent sur l’opportunité de surseoir à statuer sur les demandes dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 4], sursis à statuer qui est incontournable au vu de l’enjeu de qualification des parties communes et privatives dans le sous-sol, notamment lesdites caves, laquelle aura une portée sur l’issue du présent litige car le droit d’accès à une partie privative n’est pas le même que le droit d’accès d’un copropriétaire à une partie commune.

Cette suspension de l’instance étant dans l’intérêt des deux parties et les demandeurs ayant modifié leurs demandes au fond au cours de la procédure d’incident, il n’y pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et chaque partie consevera la charge de ses frais d’instance pour l’incident.

Par ces motifs