TJ 97120, 28 août 2026, RG 26/00170

Ordonnance de référé du 28 Août 2026-N° RG 26/00170 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FSWO

N° RG 26/00170 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FSWO

DU 28 août 2026

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE JARDINS DE MONTEBELLO

C/

[F] [B],
[C] [B]

Ordonnance notifiée le :

-

à AVOCAT:

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 AOÛT 2026

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président, du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, greffier.

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE JARDINS DE MONTEBELLO représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 419 570 726 dont le siège social est sis immeuble le sommet-angle des rues Forest et Fulton -Jarry - 97122 BAIE-MAHAULT

Représenté par maître Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [B], demeurant résidence les jardins de montebello carrère - 97170 PETIT BOURG,

non comparant, ni représenté

Madame [C] [B] née [Q], demeurant résidence JARDINS DE MONTEBELLO CARRERE - 97170 PETIT BOURG/FRANCE

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

***
Débats à l'audience du 29 mai 2026
Date de délibéré indiquée par le président le 28 août 2026
Ordonnance rendue le 28 août 2026
***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [B] et madame [C] [Q] sont propriétaires des lot n°21 (appartement de type 3), n°80 (parking aérien) et n°81 (parking aérien) au sein de l’ensemble immobilier dénommé résidence Les Jardins de Montebello situé lieudit Bas Carrère à Petit-Bourg (97170).
Ordonnance de référé du 28 Août 2026-N° RG 26/00170 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FSWO

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Montebello, représenté par son syndic la SARL Patrimoine Immobilier, a donné assignation à Monsieur [F] [B] et Madame [C] [Q] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [C] [Q] à payer, à titre de provision, au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Montebello, représenté par son syndic la SARL Patrimoine Immobilier, la somme de 11 406,95 euros au titre des charges dues au 16 mars 2026, outre les intérêts dus depuis la mise en demeure du 28 novembre 2024 ;CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [C] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Montebello, représenté par son syndic la SARL Patrimoine Immobilier, la somme de 1 400 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [C] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Montebello, représenté par son syndic la SARL Patrimoine Immobilier les entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 29 mai 2026.

A cette date, le requérant représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

En défense, monsieur [F] [B] et madame [C] [Q] épouse [B] n’ont ni comparu, ni ne se sont fait représenter.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées par le requérant.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l’absence de comparution des défendeurs

Il résulte des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l'assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce, un délai de plus d’un mois s’étant écoulé entre la date de l’assignation remise à étude et la première date d’audience.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du requérant.

II- Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

Et enfin, l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Montebello poursuit le recouvrement à l'encontre de monsieur [F] [B] et madame [C] [Q] épouse [B] de la somme de 11 406,95 euros correspondant à un arriéré de charges.

Il est notamment produit aux débats :
Une attestation notariée de vente en date du 29 décembre 2011 des lots 21, 80 et 81 au profit des défendeurs, Le contrat de syndic conclu le 6 septembre 2023 avec la société Patrimoine Immobilier, Un extrait de compte arrêté au 1Er janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 11 406,95 euros,Une mise en demeure du 28 novembre 2024 de payer le solde débiteur de 7 724,06 euros au 28 novembre 2024,Le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et adoptant le budget prévisionnel 2024, Le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et adoptant le budget prévisionnel 2025, Le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juillet 2025 approuvant les coptes de l’exercice 2024 et adoptant le budget prévisionnel 2026, La répartition des charges des exercices 2022 à 2024 et les appels de fonds trimestriels 2025 et 2026.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d'administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L'article 10-1 ne pose qu'une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s'en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu'ils sont visés par plusieurs textes.

Si l'envoi d'une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic, les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic.

Il convient donc de ramener les frais de mise en demeure débités les 28 novembre 2024, et 26 novembre 2025 à la somme non sérieusement contestable de 10 euros par mise en demeure au lieu de 35 euros.

Par ailleurs, il convient de déduire les frais de transmission à huissier pour commandement de payer du 31 mars 2025, soit 90 euros et la facture d’honoraires NOVEXECUTIS du 12 juin 2025, soit 194,64 euros, ces dépenses relevant des frais irrépétibles.

En conséquence, seront écartées de la provision sollicitée les sommes non couvertes par la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, soit les sommes suivantes :
50 euros pour frais de mise en demeure non justifiés,90 euros pour frais de transmission à huissier pour commandement de payer,194,64 euros pour commandements de payer,
Soit la somme globale de 334,64 euros.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 11 072,31 euros (11 406,95 € - 334,64 €) correspondant à l'arriéré exigible de charges et frais justifiés au 1er janvier 2026.

Monsieur [F] [B] et madame [C] [Q] épouse [B] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 11 072,31euros à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires requérant, majorée des intérêts de retard à compter de l’assignation introductive d’instance.

III- Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, monsieur [F] [B] et madame [C] [Q] épouse [B] qui succombent, seront tenus aux dépens.

Pour le même motif, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence MALAKA, la somme de 800 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS