CA St Denis Reunion, 28 août 2026, RG 24/01290

ARRÊT N° 26- 262

NM

R.G : N° RG 24/01290 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GFYC

[F]

C/

[E]

[K]

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 28 AOUT 2026

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] en date du 09 SEPTEMBRE 2024 suivant déclaration d'appel en date du 08 OCTOBRE 2024 RG n° 11-23-0002

APPELANTE :

Madame [H], [D], [Q] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Asma DODAT AKHOUN de la SELARL DODAT AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [J] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Asma DODAT AKHOUN de la SELARL DODAT AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 27 novembre 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Avril 2026 devant Madame MALARDEL Nathalie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Wardali KASSIM, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 21 août 2026 et prorogé au 28 Août 2026.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Greffière : Maame Agnès CAMINADE, Cadre-Greffière

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Août 2026.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par contrat en date du 9 août 2019, M. [B] [R] [E] et Mme [J] [K] ont donné à bail à Mme [H] [D] [Q] [F] et M. [L] [P] [G] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1 170 euros outre 30 euros de charges récupérables.

Après notification d'un congé pour vente du logement, les locataires ont quitté les lieux le 29 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2023, Mme [H] [D] [Q] [F] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion M. [B] [R] [E] et Mme [K] [J] afin de les voir condamner solidairement en réparation du trouble de jouissance subi, de son préjudice moral et des frais annexes, au titre du dépôt de garantie injustement non restitué et d'un trop-perçu de charges pour les années 2019 à 2022.

Par un jugement du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

-débouté Mme [H] [D] [Q] [F] de l'ensemble de ses demandes au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,

-condamné solidairement M. [B] [R] [E] et Mme [J] [K] à payer à Mme [H] [D] [Q] [F] les sommes suivantes :

- 499 euros au titre d'une retenue injustifiée sur le montant du dépôt de garantie,

- 213,41 euros au titre d'un trop-perçu de charges locatives,

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

-dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] a interjeté appel de cette décision le 8 octobre 2024.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 4 juin 2025 notifiées par voie électronique, Mme [H] [F] demande à la cour de :

-déclarer l'appel de Mme [F] [H] recevable et bien fondé ;

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 9 septembre 2024 en ce qu'il a :

' débouté Mme [H] [D] [Q] [F] de l'ensemble de ses demandes au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance ;

' condamné solidairement M. [R] [E] et Mme [J] [K] à payer à Mme [H] [D] [Q] [F] la somme de 213,41 euros au titre d'un trop-perçu de charges locatives ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau :

- condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à verser à Mme [F] [H] les sommes suivantes :

' 2 100 euros en réparation du trouble de jouissance subi ; à titre subsidiaire, ils seront a minima condamnés à la somme de 1 400 euros telle que prévue par le rapport d'expert ;

' 3 000 euros en réparation du préjudice moral ;

' 250 euros correspondant à la moitié de la facture d'honoraires de l'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie ;

' 85 euros de remboursement de la franchise auto ;

- condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à verser à Mme [F] [H] la somme de 501,88 euros au titre d'un trop-perçu de charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

- condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à verser à Mme [F] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 26 novembre 2025 notifiées par voie électronique, M. [B] [E] et Mme [J] [K] demandent à la cour de :

A titre principal :

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 1] rendu le 9 septembre 2024 dans toutes ses dispositions ;

En tout état de cause :

- condamner Mme [F] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité des bailleurs au titre des infiltrations

L'appelante expose qu'elle a été confrontée à sept dégâts des eaux et à l'effondrement d'un mur du parking sur sa voiture. Elle fait valoir qu'elle s'est toujours rendue disponible pour accueillir les artisans, que les bailleurs ne peuvent se retrancher sur le fait que les désordres proviennent des parties communes de l'immeuble pour se dégager de leur responsabilité. Elle soutient que M. [E] et Mme [K] ont tardé à prendre en charge les désordres qu'elle a dénoncés. Elle réclame la somme de 2 100 euros correspondant à 25% du montant du loyer et à titre subsidiaire celle de 1 400 euros au titre du trouble de jouissance ainsi qu'une indemnité de 3 000 euros compte tenu de l'état du logement, l'angoisse et le stress de devoir faire intervenir des artisans et signaler les nouveaux dégâts et les répercussions sur l'état de santé de la famille. Elle rapporte également la honte d'avoir à faire venir ses amis dans un logement délabré.

Les bailleurs répliquent que les désordres ont pour origine les parties communes, qu'ils ont rapidement saisi le syndicat de copropriété, puis tenté de faire réparer les dégradations, lesquelles ont été rendues difficiles en raison de l'indisponibilité des locataires. Ils ajoutent qu'aucune pièce ne vient justifier du montant réclamé au titre du préjudice de jouissance.

L'article 1719 du code civil rappelle que le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

L'article 1720 du code civil complète ce dispositif en imposant au bailleur d'effectuer, pendant le bail, toutes les réparations autres que locatives qui deviennent nécessaires.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, impose au bailleur de délivrer un logement décent, d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat.

Si le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance à l'égard du locataire, il n'est pas responsable des désordres provenant des parties communes d'un immeuble en copropriété lorsqu'il n'a ni la maîtrise ni l'obligation d'entretien de celles-ci.

Il résulte ainsi du dernier des textes précités que le trouble de jouissance imputable à un tiers relève du régime de l'article 1725 du code civil et ouvre une action directe du preneur contre l'auteur du trouble.

Selon cet article, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l'espèce, il résulte de l'expertise réalisée par l'assureur de la bailleresse, sans que ce ne soit contesté par les parties, que les infiltrations de l'appartement loué par Mme [F] survenues entre le 24 décembre 2021 et le 13 février 2022 sont imputables au défaut d'étanchéité de la couverture ainsi qu'à des remontées humides du fait d'un défaut d'étanchéité en pieds des façades.

Il ressort des pièces de la procédure que Mme [F] a signalé les infiltrations d'eau le 24 décembre 2021 et que dès le 10 janvier 2022 le syndic bénévole, averti par l'assureur de M. [G], a pu saisir l'assureur de la copropriété la CRAMAOI. L'expert de l'assurance a été missionné le 28 février 2022. A compter de mars les bailleurs ont tenté de faire intervenir des artisans.

La responsabilité des bailleurs contre lesquels aucune faute ni manque de diligence n'est prouvée ne peut donc être retenue.

S'agissant de l'effondrement d'un mur sur la voiture des locataires, il n'est nullement pointé dans les pièces du dossier la responsabilité des bailleurs ni démontré tout manquement de ces derniers retardant l'indemnisation de Mme [F].

A l'égal du sinistre précédent, aucune responsabilité ne peut être retenue contre les bailleurs.

Au regard de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante des demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Sur les autres frais

Sur la franchise auto (85 euros)

Il résulte du message de l'assureur la MAIF adressé à son assurée Mme [F] (sa pièce n°4) que sa franchise de 85 euros est restée à sa charge en l'absence d'identification du propriétaire du mur qui s'est effondré sur son véhicule. A défaut de lien de causalité entre les bailleurs et l'incident, Mme [F] ne peut qu'être déboutée de sa demande d'indemnisation.

Sur le partage des frais d'état des lieux (250 euros)

Il résulte des pièces produites que les bailleurs ont fait intervenir l'agence immobilière gestionnaire de la location pour l'état des lieux de sortie. La locataire a mandaté un commissaire de justice. Si les bailleurs avaient accepté l'intervention d'un huissier ce n'était qu'à la condition que ce soit « leur » huissier (pièce n°28 [F]). En l'absence d'accord sur le nom du professionnel, il n'existe aucun motif au partage des frais de l'officier ministériel, d'autant que le litige ne porte pas sur des dommages constatés lors de la reprise des lieux par les bailleurs.

Mme [F] sera en conséquence déboutée de sa demande de partage des frais de l'état des lieux réalisé par l'officier ministériel qu'elle a diligenté. Le jugement est confirmé.

Sur les charges locatives, les frais de recherche de fuite et la réparation du portail.

Mme [F] demande que lui soient remboursées les charges non justifiées (232,67 euros en 2020, 138,27 euros en 2021 et 146,08 euros en 2022) outre la somme de 28,60 euros de frais de recherche de fuite et celle de 104,18 euros non justifiée pour la réparation du portail, soit 715,29 euros, montant duquel elle déduit la somme allouée par le premier juge (213,41 euros), soit 501,88 euros.

La cour constate qu'il figure sur le décompte définitif en date du 7 septembre 2022 (pièce 17 [F]) de la société Teka Immo, qui gérait la location des bailleurs, ces trois sommes de 232,67 euros en 2020, 138,27 euros en 2021 et 146,08 euros en 2022 au crédit des locataires au titre de la régularisation de charges. Ce document mentionne au titre du solde final la somme 345,89 euros à verser sur le compte des locataires.

Mme [F] n'a jamais nié avoir perçu ce virement contestant au contraire l'incomplétude de la restitution du dépôt de garantie au regard des informations de ce même décompte, prétention pour laquelle elle a obtenu gain de cause en première instance.

Les régularisations de charge ont donc été prises en compte par la société Teka Immo, et Mme [F] déjà remboursée des sommes réclamées.

Dès lors, elle sera déboutée de ses demandes.

Le tribunal a alloué à Mme [F] la somme de 213,41 euros au titre des remboursements qu'elle avait sollicités, montant qui dépasse celui du remboursement des frais de recherche de fuite et de réparation du portail, sans que les bailleurs ne demandent la restitution du surplus. Ayant obtenu gain de cause en première instance, elle sera déboutée de sa demande.

Le jugement est confirmé.

Sur les autres demandes

L'appelante, qui succombe, sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

Elle sera condamnée à payer une indemnité de 2 500 euros aux bailleurs ainsi qu'aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS