CA Nancy, 27 août 2026, RG 25/02623

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 27 AOUT 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 25/02623 - N° Portalis DBVR-V-B7J-FUWY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 24/01059, en date du 03 novembre 2025,

APPELANTE :

Madame [J] [H],

née le 05 octobre 1980 à [Localité 1] (54), domiciliée [Adresse 1] - [Localité 1]

Représentée par Me Valérie BACH-WASSERMANN, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 54395-2025-001798 du 08/12/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

MEURTHE ET MOSELLE HABITAT,

office public de l'habitat, établissement public départemental à vocation régionale, dont le siège est à [Adresse 2] - [Localité 2], agissant poursuites et diligences par son Directeur Général en exercice, pour ce domicilié audit siège

Représentée par Me Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Août 2026, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 novembre 2016, l'office public d'HLM Meurthe et Moselle Habitat (ci-après mmH) a consenti à Mme [X] [H] un bail d'habitation portant sur un logement [Numéro identifiant 1] et un garage, sis à [Localité 1], [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 318,74 euros pour le logement et de 26,81 euros pour le garage, augmenté d'une provision sur charges de 29,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, mmH a fait signifier à Mme [X] [H] un commandement de payer la somme de 2 039,09 euros au titre des loyers et charges échus et impayés dans le délai de deux mois, ainsi que de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans le délai d'un mois, et ce sous peine de résiliation du contrat en vertu de la clause résolutoire y figurant.

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Par acte de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2024, mmH a fait assigner Mme [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy afin de voir constater la résiliation du bail d'habitation par acquisition de la clause résolutoire et de voir ordonner l'expulsion de Mme [X] [H], ainsi que sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif arrêté à hauteur de 4 093 euros, outre à des indemnités mensuelles d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues jusqu'au départ définitif des lieux, revalorisée à proportion des majorations des loyers des HLM décidées en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation.

Mme [X] [H] a sollicité l'octroi de délais de paiement dans la limite de trois années, et à titre reconventionnel, l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1 000 euros en réparation d'un trouble de jouissance résultant de l'insécurité (faisant état de barrières de sécurité dans l'escalier installées après six ans d'attente) et de la vétusté du logement (faisant état de fenêtres de plus de 45 ans, d'une fissure et de trous de la cheminée, et de l'absence de ramonage annuel de la cheminée par le bailleur).

A l'audience du 9 septembre 2025, mmH a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9 293,29 euros.

Par jugement du 3 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

- déclaré recevable la demande de mmH aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2016 entre d'une part mmH et, d'autre part Mme [X] [H], sur le logement n°6888 et le garage situés [Adresse 1] à [Localité 1], sont réunies à la date du 28 novembre 2023,

- constaté la résiliation du bail à compter de cette date,

- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [X] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux (logement et garage), avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 3 mars de l'année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, due par Mme [X] [H] à compter du 28 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 400,53 euros,

- condamné Mme [X] [H] à payer à mmH la somme de 9 293,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er septembre 2025, échéance du mois d'août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné Mme [X] [H] à payer à mmH une indemnité d'occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, à compter du 1er septembre 2025 (soit la somme de 401,72 euros) et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

- rejeté la demande de délais de paiement de Mme [X] [H],

- rejeté la demande en suspension de la clause résolutoire de Mme [X] [H],

- rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [X]

[H],

- condamné Mme [X] [H] aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais du commandement de payer,

- condamné Mme [X] [H] à payer à mmH la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le juge a constaté que Mme [X] [H] n'avait pas régularisé la dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, ni justifié de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs du logement dans le délai d'un mois et lors de l'audience.

Il a fait droit aux demandes du bailleur en retenant la qualité d'occupante sans droit ni titre de Mme [X] [H] depuis le 28 novembre 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail, et au regard du dernier décompte actualisé produit.

Le juge a rejeté l'octroi de délais de paiement en l'absence de reprise du paiement intégral du loyer courant au jour de l'audience et de l'augmentation de la dette locative, et à défaut pour Mme [X] [H] de justifier d'une situation lui permettant de régler la dette.

Le juge a retenu que les pièces produites par Mme [X] [H] ne comportaient aucun signalement des troubles au bailleur, et n'établissaient la preuve d'aucun élément concret ni vérifiable.

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Le 15 décembre 2025, Mme [X] [H] a formé appel du jugement tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués.

Dans ses dernières conclusions transmises le 26 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [X] [H], appelante, demande à la cour sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil :

- de déclarer son appel recevable et bien fondé,

- d'infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Nancy en date du 3 novembre 2025 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- de lui octroyer des délais de paiements dans la limite de trois années,

- de condamner mmH à lui payer la somme de 1 000 euros au titre du trouble de jouissance subi,

- d'ordonner la compensation des sommes dues par les parties à l'instance,

- de débouter mmH de ses demandes de condamnation aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner mmH aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses demandes, Mme [X] [H] fait valoir en substance :

- qu'elle est fondée à solliciter en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil un délai de paiement dans la limite de trois années ; qu'elle ne conteste pas avoir une dette locative mais explique qu'elle a rencontré des difficultés financières liées à un cancer en 2022, puisqu'elle n'a bénéficié que d'une rente invalidité d'un montant dérisoire versée par l'Etat Suisse avec un retard de près d'une année et demi, tout en devant assumer des frais importants liés à sa maladie ; que malgré un protocole de soins valable jusqu'au 14 janvier 2027, elle a occupé un nouvel emploi à temps partiel dont elle a démissionné pour un emploi à temps plein ; qu'elle perçoit désormais un salaire d'un montant confortable qui va lui permettre de rembourser sa dette de manière échelonnée tout en réglant le loyer courant ;

- qu'elle démontre l'existence de troubles et la connaissance de ceux-ci par mmH, et qu'elle n'a pu jouir pleinement et paisiblement d'un appartement en bon état d'usage et d'entretien ; que dès l'entrée dans les lieux, le bailleur s'était engagé à installer des barrières de sécurité, et qu'il avait connaissance du mauvais état d'entretien du logement ; que les fenêtres et la cheminée sont vétustes, qu'aucun emplacement de machine à laver n'était prévu, qu'une partie du salon n'est pas éclairée et qu'il n'y a pas de portail mais des morceaux de ferraille qui devaient être remplacés selon le bail ; que le ramonage de la cheminée à la charge du locataire était assuré par la propre entreprise de mmH qui n'intervenait pas tous les ans ; qu'elle a signalé différentes dégradations du bien ; qu'un architecte a pris très récemment attache avec elle pour voir l'état du bien et que des travaux énergétiques doivent être réalisés depuis 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises le 2 avril 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, mmH, intimée, demande à la cour :

- de dire le recours formé par Mme [X] [H] recevable mais mal fondé,

En conséquence,

- de débouter Mme [X] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

- de condamner ' solidairement ' (sic) Mme [X] [H] à lui régler la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, mmH fait valoir en substance :

- que Mme [X] [H] a bénéficié d'un délai de deux ans pour régulariser sa situation, mais que la dette est passée de 2 039,09 euros en octobre 2023 à 9 293,29 euros en septembre 2025 ; que si Mme [X] [H] fait état de l'amélioration de sa situation, en revanche, elle n'a pas repris le paiement du loyer courant, dans la mesure où le décompte actualisé au 26 mars 2026 fait état d'un arriéré de loyers et charges de 11 603,61 euros ;

- que Mme [X] [H] ne produit à hauteur de cour aucune pièce nouvelle établissant le signalement de troubles de jouissance au bailleur, ni d'éléments concrets et vérifiables déterminant le manquement du bailleur à ses obligations ; que les réclamations portées par Mme [X] [H] entre 2016 et 2024 ont toutes été traitées, nécessitant au besoin l'intervention d'une entreprise ; que l'appartement a été remis aux normes avant l'entrée dans les lieux de Mme [X] [H] pour un montant d'environ 9 000 euros ; que dans le cadre de son projet de réhabilitations énergétiques futures

des immeubles de mmH, un architecte est intervenu au domicile de Mme [X] [H], sans lien avec l'état du logement, et a établi un rapport selon lequel Mme [X] [H] souhaitait se porter acquéreur du bien dont elle a fait ' une bonne appréciation globale '.

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La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023, dispose que ' le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(...) '

En effet, si la loi du 29 juillet 1998 retenait que des délais de paiement pouvaient être accordés au locataire en situation de régler sa dette locative, en revanche, la loi du 27 juillet 2023 a ajouté une condition supplémentaire relative à la reprise par le locataire du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette locative au 26 mars 2026 que Mme [X] [H] a procédé à deux versements de 350 euros et 660 euros les 12 et 29 janvier 2024 au titre de l'année 2024 (pour une échéance appelée à hauteur de 400,53 euros), qu'elle n'a effectué aucun paiement en 2025 (pour une échéance appelée à hauteur de 401,75 euros), et qu'un paiement de 100 euros est intervenu le 16 mars 2026 au titre du premier trimestre 2026 (pour une échéance appelée à hauteur de 401,72 euros).

Aussi, Mme [X] [H] ne justifie pas de la reprise du versement intégral du loyer courant au jour de l'audience.

Dans ces conditions, elle ne peut prétendre à l'octroi de délais de paiement.

Au surplus, la loi du 27 juillet 2023 a prévu que le locataire doit saisir le juge d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, qui n'est plus automatique en cas d'octroi de délais de grâce, et que cette demande est également soumise à la reprise par le locataire du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement de Mme [X] [H].

Sur l'indemnisation d'un trouble de jouissance

Mme [X] [H] fait valoir qu'elle n'a pu jouir pleinement et paisiblement d'un appartement en bon état d'usage et d'entretien dès son entrée dans les lieux, s'agissant d'un état dont le bailleur avait connaissance.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, ' le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; (...). '

En outre, l'article 1720 du code précité prévoit que ' le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. '

De même, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2015-992 du 17 août 2015 applicable à la date du bail, énonce que ' le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...). Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; (..)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...). '

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée signé par Mme [X] [H] le 3 novembre 2016 qu'aucune mention n'y figure sur la prétendue vétusté de la cheminée du séjour ou sur l'absence ou la vétusté d'un garde-corps dans l'escalier, étant ajouté que Mme [X] [H] ne rapporte pas au surplus la preuve d'un engagement du bailleur sur ce point.

En effet, l'escalier carrelé est décrit en bon état lors de l'entrée dans les lieux.

Au surplus, la pose d'un garde-corps dans l'escalier réalisée par mmH en 2022 ne saurait induire l'absence de tout garde-corps lors de l'entrée dans les lieux.

De même, aucune mention n'est portée sur l'état des lieux concernant un portail qui aurait été démonté par le bailleur en laissant les armatures métalliques.

Au contraire, par courrier du 4 juillet 2018, mmH a adressé à Mme [X] [H] un courrier afférent à une visite de sécurité effectuée le 3 juillet 2018 constatant la présence d'armatures métalliques non sécurisées devant son pavillon (en bordure de trottoir), et lui demandant de les retirer ou du moins de les protéger convenablement, dans les meilleurs délais.

En outre, l'état des lieux d'entrée mentionne que la vérification électrique a été effectuée (le logement n'étant pas raccordé au gaz), que la fiche sécurité du logement a été réalisée, que le barillet du logement a été remplacé et que celui du garage est en état neuf.

Par ailleurs, les fenêtres du logement sont décrites en ' bon état ', à l'exception de la salle de bains où elles sont décrites en ' état normal '.

De même, aucune absence de point lumineux dans le salon n'est mentionnée.

Au surplus, mmH justifie de la mise en oeuvre de travaux réalisés sur le logement du 21 octobre 2016 au 2 novembre 2016, avant l'entrée dans les lieux de Mme [X] [H], portant notamment sur l'installation électrique et la pose de convecteurs, pour un montant total de 9 633,19 euros TTC, ainsi que sur la pose d'un évier neuf le 10 octobre 2016 pour un montant de 602,97 euros TTC.

Aussi, si l'absence de propreté du logement lors de sa délivrance à Mme [X] [H] est notée dans l'état des lieux, en revanche, elle ne saurait caractériser à elle seule la délivrance d'un logement non décent et l'absence de remise du bien en bon état d'usage et de réparations.

En outre, Mme [X] [H] a fait état de réclamations auprès de mmH depuis son entrée dans les lieux ayant donné lieu aux interventions suivantes :

- le 8 novembre 2016 portant sur l'absence d'arrivée d'eau pour le branchement de la machine à laver ayant donné lieu à une intervention à compter du 15 novembre 2016 (création d'une arrivée d'eau dans la buanderie),

- le 14 novembre 2016 portant sur une fuite sur le cumulus (goutte à goutte) ayant donné lieu à une intervention à compter du 18 novembre 2016 (remplacement du cumulus),

- les 14 décembre 2017 et le 28 février 2018 portant sur la chute du chapeau de cheminée ayant donné lieu à une intervention à compter du 21 décembre 2017 pour le remaniement des tuiles de la toiture, et à compter du 5 mars 2018 pour le remplacement du chapeau.

Par ailleurs, mmH a fait procéder à une visite annuelle du logement ayant donné lieu à une intervention de la société Eiffage à compter du 16 mai 2022 portant sur un contrôle électrique, la consolidation du garde-corps du balcon, la coupe des morceaux de ferraille devant la maison et la pose d'un garde-corps dans l'entrée, facturés pour un montant de 1 591,94 euros TTC.

Pour le surplus, il y a lieu de constater que les conditions particulières du bail signées par Mme [X] [H] le 3 novembre 2016 prévoient que le locataire ' fera ramoner les cheminées à ses frais aussi souvent que le prescrivent les arrêtés municipaux ou préfectoraux en vigueur, et en tous cas au moins une fois par an ', de sorte que Mme [X] [H] ne peut imputer à mmH aucune obligation à ce titre.

Aussi, Mme [X] [H] ne peut utilement se prévaloir d'un manquement de mmH à son obligation d'entretien du logement en bon état d'usage et de réparations.

Dans ces conditions, Mme [X] [H] ne peut prétendre à l'allocation de dommages et intérêts en réparation de troubles de jouissance subis dans l'occupation du logement loué par mmH.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de Mme [X] [H] en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [X] [H] qui succombe à hauteur de cour supportera la charge des dépens d'appel.

MmH a dû engager des frais non compris dans les dépens afin de faire valoir ses droits devant la cour d'appel, de sorte qu'il convient de lui allouer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS