CA Nancy, 27 août 2026, RG 25/01043

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 27 AOUT 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 25/01043 - N° Portalis DBVR-V-B7J-FRXG

Décision déférée à la cour :

jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/01349, en date du 04 avril 2025,

APPELANTS :

Monsieur [L] [A],

né le 23 juin 1978 à [Localité 1] (54), domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Valérie BACH-WASSERMANN, avocat au barreau de NANCY et plaidant par Me Claude RICHARD, avocat au barreau de NANCY

Madame [I] [V],

née le 20 juin 1974 à [Localité 2] (54), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Valérie BACH-WASSERMANN, avocat au barreau de NANCY et plaidant par Me Claude RICHARD, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [O] [T],

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [U] [X],

domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

[Localité 3] GARANTIE :

Monsieur [J] [C]

domicilié [Adresse 3]

Représenté par Me Anne-laure TAESCH de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY

Madame [F] [Q] épouse [C]

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par Me Anne-laure TAESCH de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président chargé du rapport et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame [I] ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Août 2026, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [A] et Mme [I] [V] sont propriétaires d'une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 4], au sein du lotissement « [Adresse 5] ».

M. [U] [X] et Mme [O] [T] sont propriétaires du pavillon voisin situé au n°21 de la même rue.

Par actes d'huissier en date du 4 mai 2022, M. [A] et Mme [V] ont assigné M. [X] et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d'obtenir la mise en conformité de vues droites donnant sur leur propriété, le retrait d'un remblai et la réduction en hauteur des constructions et clôtures voisines, outre la réparation de leur préjudice résultant d'une perte d'ensoleillement.

Par actes d'huissier en date du 29 juin 2022, M. [X] et Mme [T] ont assigné en intervention forcée M. [J] [C] et Mme [F] [Q] épouse [C] aux fins d'obtenir, en cas de condamnation à réduire en hauteur leurs constructions, l'annulation de la vente, et subsidiairement, la réduction du prix de vente et la garantie des vendeurs.

Par ordonnance du 17 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

M. [A] et Mme [V] ont demandé au tribunal de :

- dire et juger que la vue droite sur leur propriété méconnaît les dispositions de l'article 678 du code civil,

- enjoindre à M. [X] et Mme [T] d'avoir à reculer leur garde-corps à 1,90 m de la limite de propriété, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner M. [X] et Mme [T] à leur payer la somme de 3 000 euros par année de trouble de jouissance, à compter de janvier 2019, au titre de la perte d'ensoleillement,

- dire et juger que la hauteur du garage en limite de propriété et de la partie habitation méconnaît les dispositions de l'article 544 du code civil,

- enjoindre à M. [X] et Mme [T] d'avoir à respecter les hauteurs de construction déclarées au permis de construire, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour la partie garage, et 50 euros par jour de retard pour la partie habitation passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner M. [X] et Mme [T] à leur payer les sommes de 3 000 euros au titre du garage, et 3 000 euros au titre de l'habitation, par année de trouble de jouissance, à compter de juillet 2017, en réparation de la perte d'ensoleillement,

- dire et juger que la hauteur et la nature de la clôture méconnaissent les dispositions réglementaires et contractuelles du lotissement,

- enjoindre à M. [X] et Mme[T] d'avoir à respecter la hauteur maximale de clôture, intégrant le muret construit, de 1,80 mètre, étant précisé que le point 0 de la mesure doit être pris depuis le terrain naturel, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- enjoindre à M. [X] et Mme [T] d'avoir à respecter le profil du terrain naturel et à retirer le remblai sur une largeur de 80 cm à partir de la limite séparative, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner M. [X] et Mme [T] à leur payer la somme de 3 000 euros par année de trouble de jouissance, à compter de décembre 2019, au titre de la perte d'ensoleillement.

Très subsidiairement,

- désigner tel expert qu'il plaira au tribunal, avec notamment pour mission de constater les manquements à la loi, au règlement et aux dispositions contractuelles.

En tout état de cause,

- dire et juger que l'ensemble de ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2020, date de la mise en demeure, qui se capitaliseront par année entière,

- condamner M. [X] et Mme [T] aux dépens et à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [X] et Mme [T] ont demandé au tribunal de :

A titre principal,

- déclarer M. [A] et Mme [V] irrecevables en leurs demandes relatives au garde-corps et à la hauteur des constructions,

- débouter en tout état de cause M. [A] et Mme [V] de toutes leurs demandes,

- condamner solidairement M. [A] et Mme [V] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner solidairement M. [A] et Mme [V] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où ils seraient condamnés à mettre en conformité la hauteur de leur maison et du garage,

- annuler pour erreur la vente qu'ils ont conclue le 24 janvier 2019 avec M. [J] [C] et Mme [F] [C], ou prononcer sa résolution pour vices cachés,

- condamner solidairement M. et Mme [C] à leur rembourser les sommes de :

' 460 000 euros correspondant au prix de vente,

' 31 751,37 euros correspondant aux frais de mutation et de notaire,

' 7 135,38 euros, à parfaire, correspondant aux taxes foncières réglées,

' 4 223 euros correspondant aux frais bancaires,

' 21 242,23 euros, à parfaire, correspondant aux intérêts de l'emprunt,

' 5 418,75 euros, à parfaire, correspondant aux cotisations d'assurance emprunteur,

Dans l'hypothèse où ils seraient condamnés à mettre en conformité le garde-corps de la terrasse,

- condamner solidairement M. et Mme [C] à leur payer une indemnité de 20 000 euros à titre de réduction du prix de vente de la maison.

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. et Mme [C] à les garantir de toutes condamnations pécuniaires susceptibles d'être mises à leur charge au profit de M. [A] et Mme [V],

- condamner solidairement M. et Mme [C] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. et Mme [C] aux entiers dépens de l'appel en garantie.

Les époux [C] ont demandé au tribunal de débouter M. [A], Mme [V], M. [X] et Mme [T] de toutes leurs demandes dirigées contre eux et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par jugement en date du 4 avril 2025, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- déclaré recevables M. [A] et Mme [V] en l'ensemble de leurs demandes,

- enjoint à M. [X] et Mme [T] d'avoir à procéder, sur le toit-terrasse de leur garage, au déplacement du garde-corps installé sur l'acrotère latéral nord de la terrasse, au besoin en procédant à son remplacement, et à fixer ce dernier à une distance de 60 cm de la limite séparative des fonds, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

- condamné M. [X] et Mme [T] à payer à M. [A] et Mme [V] une somme totale de 1 110 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte portée à leur intimité du fait de l'existence d'une vue oblique sur leurs fonds depuis

février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté M. [A] et Mme [V] du surplus de leur demande indemnitaire en lien avec la présence du garde-corps à une distance non conforme aux prescriptions légales,

- débouté M. [A] et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes tendant à voir enjoindre à M. [X] et Mme [T], sous astreinte, d'avoir à respecter les hauteurs de construction déclarées au permis de construire, ainsi qu'à obtenir la réparation du préjudice résultant d'une perte d'ensoleillement,

- débouté M. [A] et Mme [V] de leurs demandes tendant à obtenir, sous astreinte, la réduction de la hauteur de la clôture de M. [X] et Mme[T], ainsi que le retrait d'un remblai réalisé contre ladite clôture,

- condamné M. [X] et Mme [T] à payer à M. [A] et Mme [V] une somme totale de 3 200 euros en réparation de leur préjudice résultant de la perte d'ensoleillement de leur jardin causée par les brises-vues installés sur la clôture voisine depuis décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté M. [A] et Mme [V] de leur demande subsidiaire tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire,

- débouté M. [X] et Mme [T] de leur demande tendant à voir M. et Mme [C] condamnés à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de réduction du prix de vente,

- débouté M. [X] et Mme [T] de leur demande tendant à voir M. et Mme [C] solidairement condamnés à les garantir des condamnations pécuniaires mises à leur charge au profit de M. [A] et Mme [V],

- débouté M. [A] et Mme [V] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [X] et Mme [T] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [X] et Mme [T] de leur demande indemnitaire formée au titre du caractère abusif de la procédure,

- condamné M. [X] et Mme [T] aux dépens de l'instance,

- rappelé le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 9 mai 2025, M. [A] et Mme [V] ont interjeté appel en sollicitant l'infirmation du jugement rendu le 4 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il enjoint à M. [X] et Mme [T] d'avoir à procéder, sur le toit-terrasse de leur garage, au déplacement du garde-corps installé sur l'acrotère latéral nord de la terrasse, au besoin en procédant à son remplacement, et à fixer ce dernier à une distance de 60 cm de la limite séparative des fonds, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, a condamné ces derniers à leur payer une somme totale de 1 110 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte portée à leur intimité du fait de l'existence d'une vue oblique sur leurs fonds depuis février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu'il les a déboutés du surplus de leur demande indemnitaire en lien avec la présence du garde-corps à une distance non conforme aux prescriptions légales, de l'ensemble de leurs demandes tendant à voir enjoindre à M. [X] et Mme [T], sous astreinte, d'avoir à respecter les hauteurs de construction déclarées au permis de construire, ainsi qu'à obtenir la réparation du préjudice résultant d'une perte d'ensoleillement, de leurs demandes tendant à obtenir, sous astreinte, la réduction de la hauteur de la clôture de M. [X] et Mme [T], ainsi que le retrait d'un remblai réalisé contre ladite clôture, en ce qu'il a condamné M. [X] et Mme [T] à leur payer une somme totale de 3 200 euros en réparation de leur préjudice résultant de la perte d'ensoleillement de leur jardin causée par les brises-vues installés sur la clôture voisine depuis décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu'il les a déboutés de leur demande subsidiaire tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire, et les a déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 23 avril 2026, M. [A] et Mme [V] demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a notamment :

- enjoint à M. [X] et Mme [T] d'avoir à procéder, sur le toit-terrasse de leur garage, au déplacement du garde-corps installé sur l'acrotère latéral nord de la terrasse, au besoin en procédant à son remplacement, et à fixer ce dernier à une distance de 60 cm de la limite séparative des fonds, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

- condamné M. [X] et Mme [T] à payer à M. [A] et Mme [V] une somme totale de 1 110 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte portée à leur intimité du fait de l'existence d'une vue oblique sur leurs fonds depuis février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté M. [A] et Mme [V] du surplus de leur demande indemnitaire en lien avec la présence du garde-corps à une distance non conforme aux prescriptions légales,

- débouté M. [A] et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes tendant à voir enjoindre à M. [X] et Mme [T], sous astreinte, d'avoir à respecter les hauteurs de construction déclarées au permis de construire, ainsi qu'à obtenir la réparation du préjudice résultant d'une perte d'ensoleillement,

- débouté M. [A] et Mme [V] de leurs demandes tendant à obtenir, sous astreinte, la réduction de la hauteur de la clôture de M. [X] et Mme [T], ainsi que le retrait d'un remblai réalisé contre ladite clôture,

- condamné M. [X] et Mme [T] à payer à M. [A] et Mme [V] une somme totale de 3 200 euros en réparation de leur préjudice résultant de la perte d'ensoleillement de leur jardin causée par les brises-vues installés sur la clôture voisine depuis décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté M. [A] et Mme [V] de leur demande subsidiaire tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire,

- débouté M. [A] et Mme [V] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau, de :

Sur la vue irrégulière,

- enjoindre à M. [X] et Mme [T] de fixer le garde-corps ou toute autre limite à une distance de 1,90 m de la limite séparative des fonds, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à venir,

- condamner M. [X] et Mme [T] à indemniser M. [A] et Mme [V] des préjudices subis (perte d'intimité et d'ensoleillement) par l'allocation d'une somme de 5 000 euros par année de trouble à compter de janvier 2019, soit 250 euros par mois,

Sur la hauteur irrégulière du garage,

- enjoindre à M. [X] et Mme [T] de respecter la hauteur du garage fixée par le permis de construire, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à venir,

- condamner M. [X] et Mme [T] à indemniser M. [A] et Mme [V] des préjudices subis (préjudice moral et de jouissance) par l'allocation d'une indemnité de 5 000 euros par année de trouble à compter de juillet 2017,

Sur la hauteur irrégulière de l'habitation proprement dite,

- enjoindre à M. [X] et Mme [T] de respecter la hauteur de l'habitation fixée par le permis de construire, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à venir,

- condamner M. [X] et Mme [T] à indemniser M. [A] et Mme [V] des préjudices subis (préjudice moral et de jouissance) par l'allocation d'une indemnité de 5 000 euros par année de trouble à compter de juillet 2017,

Sur la clôture irrégulière,

- enjoindre à M. [X] et Mme [T] de réduire la hauteur de leur clôture (muret et grillage) à 1,80 m à partir du terrain naturel du sol, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à venir,

- enjoindre à M. [X] et Mme [T] d'avoir à respecter le profil du terrain naturel et à retirer le remblai sur une largeur de 80 cm à partir de la limite séparative, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner M. [X] et Mme [T] à indemniser M. [A] et Mme [V] des préjudices subis (privation d'ensoleillement, ainsi qu'une zone d'humidité et de gel sur une largeur de 7 m en hiver) par l'allocation d'une indemnité de 5 000 euros par année de préjudice à compter de décembre 2019,

Sur l'appel incident,

- débouter M. [X] et Mme [T] de leur appel incident,

Concernant les condamnations à intervenir,

- assortir les condamnations à intervenir du paiement des intérêts au taux légal à compter de la date de réception des demandes indemnitaires préalables, avec capitalisation de ces intérêts à compter de la date à laquelle sera due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date, par application de l'article 1343-2 du code civil.

Très subsidiairement,

- désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la cour avec notamment pour mission de :

* déterminer si la vue depuis le toit-terrasse sur la propriété [P] est droite ou oblique,

* déterminer le préjudice subi : perte d'intimité et d'ensoleillement,

* déterminer la hauteur de la propriété [X]-[T] (garage, habitation, clôture) depuis le terrain naturel d'origine,

* déterminer le préjudice subi : perte d'intimité, d'ensoleillement, glaciation des sols.

En tout état de cause,

- confirmer le jugement entrepris dans la mesure utile,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [X] et Mme [T] en ce compris tout éventuel appel incident,

- condamner M. [X] et Mme [T] à payer à M. [A] et Mme [V], pour les frais exposés tant en première instance qu'en appel, une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [X] et Mme [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Claude Richard de la SELARL Richard & Lehmann, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 23 mars 2026, Mme [T] et M. [X] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 4 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a :

- enjoint à M. [X] et à Mme [T] de procéder, sur le toit-terrasse de leur garage, au déplacement du garde-corps installé sur l'acrotère latéral nord au besoin en procédant à son remplacement et à fixer ce dernier à une distance de 60 cm de la limite séparative des fonds, ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

- condamné M. [X] et à Mme [T] à payer à M. [A] et à Mme [V] une somme de 1 110 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte portée à leur intimité du fait de l'existence d'une vue oblique sur leur fonds depuis février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. [X] et Mme [T] à payer à M. [A] et à Mme [V] la somme de 3 200 euros en réparation de leur préjudice résultant de la perte d'ensoleillement de leur jardin causé par les brises-vues installées sur la clôture voisine depuis décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. [X] et Mme [T] aux dépens,

- débouté M. [X] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. [A] et de Mme [V],

- débouté M. [X] et Mme [T] de leurs demandes tendant à voir M. et Mme [C] condamnés à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de réduction du prix de vente et à les garantir des condamnations pécuniaires mises à leur charge au profit de M. [A] et Mme [V].

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

A titre principal,

- débouter M. [A] et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner M. [A] et Mme [V] solidairement à payer à M. [X] et à Mme [T] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

- condamner M. [A] et Mme [V] solidairement aux entiers dépens de première instance.

Y ajoutant,

- condamner solidairement M. [A] et Mme [V] à payer à Mme [T] et M. [X] la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner M. [X] et Mme [T] solidairement aux entiers dépens d'appel,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

A titre subsidiaire,

Dans l'hypothèse où Mme [T] et M. [X] seraient condamnés à mettre en conformité la hauteur de leur maison et de leur garage,

- annuler pour erreur la vente qu'ils ont conclue le 24 janvier 2019 avec M. et Mme [C] ou en prononcer la résolution pour vice caché.

En conséquence,

- condamner solidairement M. et Mme [C] à rembourser à M. [X] et Mme [T] le prix de vente de 460 000 euros, les frais de mutation et de notaire ainsi que les intérêts d'emprunt payés jusqu'à la date de remboursement du prix représentant au 31 décembre 2025 une somme de 82 265,01 euros,

Dans l'hypothèse où M. [X] et Mme [T] seraient condamnés à déplacer le garde-corps de la terrasse du toit-garage à 1,90 m de la limite séparative de propriété,

- condamner solidairement M. et Mme [C] à leur verser une indemnité de 20 000 euros en réduction du prix de vente,

- condamner solidairement M. et Mme [C] à garantir M. [X] et Mme [T] de toutes condamnations pécuniaires qui seraient mises à leur charge au profit de M. [A] et Mme [V], y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [X] et Mme [T] la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. et Mme [C] aux entiers dépens de l'appel provoqué.

Par conclusions déposées le 19 décembre 2025, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- juger Mme [T] et M. [X] mal fondés en toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de M. et Mme [C] et les en débouter,

- juger les demandes principales de M. [A] et Mme [V] mal fondées,

- débouter M. [A] et Mme [V] de l'ensemble de leurs prétentions,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a débouté M. [X] et Mme [T] de leurs demandes en garantie à l'encontre de M. et Mme [C],

- condamner M. [X] et Mme [T] à payer à M. et Mme [C] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la vue irrégulière

L'article 678 du code civil dispose qu'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage.

L'article 679 du même code dispose qu'on ne peut avoir de vues par côté ou obliques sur le même héritage s'il n'y a six décimètres de distance.

La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

En l'espèce, est édifié sur le fonds de M. [X] et Mme [T], sur la limite de propriété avec leurs voisins M. [A] et Mme [V], un garage comportant un toit terrasse.

Il ressort des clichés photographiques produits aux débats que ce toit terrasse offre sur le fonds de M. [A] et Mme [V] :

- une vue directe qui s'exerce, parallèlement à la limite séparative des fonds, depuis toute la longueur du toit terrasse (côté nord) et donne sur l'allée de M. [A] et Mme [V] longeant la limite séparative, mais également (en partie arrière) sur la terrasse et le jardin de M. [A] et Mme [V] (dans lequel se trouve une piscine) ;

- une vue oblique qui s'exerce sur la terrasse et le jardin de M. [A] et Mme [V] depuis l'arrière du toit terrasse (côté ouest), le long de l'acrotère perpendiculaire à la limite séparative des deux fonds.

Le garde-corps posé par M. [X] et Mme [T] sur leur toit terrasse le long de l'acrotère sur les trois côtés n'est haut que de 90 cm et n'est en retrait, par rapport à l'arête extérieure de l'acrotère, que de 30 centimètres environ. Ce garde-corps ne permet donc pas d'empêcher toute personne ayant la taille d'un adulte d'avoir une vue droite sur la propriété de M. [A] et Mme [V] depuis le côté nord du toit terrasse, ou une vue oblique sur le fonds de M. [A] et Mme [V] depuis le côté ouest du toit terrasse.

Aussi convient-il d'enjoindre à M. [X] et Mme [T] de se mettre en conformité avec les prescriptions précitées du code civil en reculant leur garde-corps à 1,90 cm de la limite séparative des deux fonds sur toute la longueur du toit-terrasse côté nord (ce faisant le recul de 60 cm pour la vue oblique depuis le fond du toit terrasse sera également respecté). Le jugement déféré sera réformé sur ce point, puisqu'il n'avait ordonné le recul du garde-corps qu'à 60 cm de la limite séparative. Cette injonction sera assortie d'une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du mois suivant les cinq mois de la signification de cet arrêt.

M. [A] et Mme [V] sollicitent l'indemnisation du préjudice que ces vues irrégulières leur ont causé. Ils invoquent trois types de préjudice :

- une perte d'intimité, au motif qu'ils ne peuvent ouvrir leur porte-fenêtre en été sans que les voisins puissent voir directement leur intérieur et qu'ils ne peuvent profiter tranquillement de leur terrasse,

- une perte d'ensoleillement, notamment en hiver, à cause de la hauteur du garage et du garde corps,

- une perte de valeur du bien immobilier du fait de la vue directe créée sur leur propriété.

Une vue directe n'est pas de nature à causer une perte d'ensoleillement : M. [A] et Mme [V] confondent la problématique de la hauteur de l'ouvrage de leur voisin avec la problématique de la vue directe.

En revanche, la vue directe leur a causé une perte d'intimité incontestable. Ce préjudice a été évalué par le premier juge à 15 euros par mois à compter de février 2019. Cette évaluation apparaît parfaitement appropriée à la situation décrite. Il convient donc de liquider ce préjudice, de février 2019 jusqu'à ce jour, à :

15 euros x 91 mois = 1 365 euros (le jugement déféré sera réformé sur ce calcul).

Quant à la perte de valeur de leur bien, ce préjudice n'est que virtuel. En effet, M. [A] et Mme [V] ne justifient pas avoir cherché à vendre leur maison depuis février 2019 et l'injonction qui est faite par le présent arrêt à M. [X] et Mme [T] de reculer de 1,90 mètre leur garde corps permettra de supprimer ce problème de vue directe pour l'avenir.

Par conséquent, seul le préjudice d'atteinte à l'intimité de la vie de M. [A] et Mme [V] peut être retenu et M. [X] et Mme [T] seront condamnés à leur payer à ce titre la somme de 1 365 euros.

Sur la hauteur de la maison et du garage

M. [A] et Mme [V] fondent expressément leurs demandes sur l'article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

M. [A] et Mme [V] demandent à la cour d'enjoindre à M. [X] et Mme [T] de respecter la hauteur du garage fixée par le permis de construire, en expliquant que les documents annexés à la demande de permis de construire de leurs voisins prévoyaient une hauteur de garage de 2,91 mètres à l'acrotère, alors que la hauteur réelle du garage serait de 3,49 mètres, soit un dépassement de 58 centimètres par rapport au permis de construire et de 49 centimètres par rapport à la hauteur maximale autorisée par les documents d'urbanisme (en l'occurrence le règlement graphique de la ZAC '[Adresse 5]' qui limite à 3 mètres la hauteur de l'égout par rapport au sol).

Ce dépassement de la hauteur réglementaire est certes de nature à causer un préjudice de moindre ensoleillement aux dépens de M. [A] et Mme [V]. Toutefois, ce dépassement qui n'est que d'une cinquantaine de centimètres, étant précisé que le mur de la maison de M. [A] et Mme [V] est lui-même situé à 3 mètres de la limite séparative, ne peut causer qu'un très faible préjudice en termes de perte d'ensoleillement, même en tenant compte de la présence du garde-corps en retrait de l'acrotère du garage litigieux.

Ce préjudice apparaît trop faible pour justifier l'arasement en hauteur du garage (il y aurait disproportion manifeste entre le préjudice constaté et la mesure de réparation imposée) et il sera pleinement compensé par l'octroi de dommages et intérêts.

Au vu des éléments de la cause, le préjudice de perte d'ensoleillement causé jusqu'à ce jour par ce dépassement de la hauteur réglementaire du garage sera pleinement compensé par une indemnité de 1 000 euros.

M. [A] et Mme [V] invoquent également la hauteur de la maison de M. [X] et Mme [T] : ce bâtiment a une hauteur de 6,65 mètres, alors qu'il devait être au plus de 5,99 mètres selon les plans annexés à la demande de permis de construire et qu'il ne devait pas dépasser les 6 mètres selon les documents d'urbanisme (plan de règlement graphique). A l'instar de ce qui a été dit pour la hauteur du garage, ce dépassement de la hauteur de la maison est nécessairement dommageable pour M. [A] et Mme [V] en termes de perte d'ensoleillement. Mais vu la faiblesse du dépassement de la hauteur des 6 mètres et compte-tenu de l'éloignement de ce bâti par rapport à la façade impactée de la maison de M. [A] et Mme [V] (distance de plus de 6 mètres), le préjudice est trop faible pour justifier un arasement de la hauteur de la maison : cette mesure de réparation serait totalement disproportionnée par rapport au dommage. Aussi le préjudice ne peut-il être réparé que par l'octroi de dommages et intérêts. Vu l'éloignement de la façade litigieuse de la maison de M. [X] et Mme [T] par rapport à la façade de la maison de M. [A] et Mme [V] impactée (plus de six mètres), le préjudice sera pleinement compensé par l'octroi d'une somme de 500 euros.

Au total, le préjudice subi par M. [A] et Mme [V] du fait de la perte d'ensoleillement causé à sa façade sud par l'excès de hauteur des bâtiments de ses voisins sera donc indemnisé par le versement de la somme de 1 500 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la clôture séparative

M. [A] et Mme [V] reprochent à leurs voisins d'avoir créé une clôture constituée d'un muret surmonté d'un grillage habillé d'une brise-vue en lamelles occultantes, ainsi que la hauteur de cette clôture qui dépasse 1,80 mètre. Ils se plaignent également de l'ombre portée sur leur terrain à cause du brise-vue.

M. [A] et Mme [V] relèvent que, ce faisant, leurs voisins ne respectent pas le cahier des charges architecturales et environnementales du lotissement qui édicte :

- que 'les clôtures sur les limites latérales entre lots ne doivent pas excéder une hauteur totale d'1,80 mètre, qu'elles doivent être constituées d'un simple grillage, type galvanisé rigide vert et/ou de plantations végétales...' ;

- que les brise-vues sont interdits quelle que soit leur nature.

M. [X] et Mme [T] ont attesté avoir pris connaissance du cahier des charges du lotissement lorsqu'ils ont signé l'acte de vente du 24 janvier 2019 par lequel ils ont acquis leur maison. Ce cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenue et il n'est d'ailleurs justifié d'aucune circonstance qui aurait pu provoquer sa caducité.

M. [X] et Mme [T] contestent que leur clôture dépasse la hauteur de 1,80 mètre. Ils ont fait établir un PV de constat par commissaire de justice le 18 mars 2026, dont il résulte que la hauteur de leur clôture est d'environ 1,75 ou 1,76 mètre, mais sans jamais atteindre 1,80 mètre (ce que révélait déjà un précédent PV de constat effectué le 8 février 2023). M. [A] et Mme [V] produisent quant à eux un relevé effectué le 28 février 2022 par un géomètre dont il ressort que la clôture de M. [X] et Mme [T] atteint, sur un point au moins de sa longueur, une hauteur de 1,90 mètre.

Ce hiatus s'explique aisément : les deux parcelles sont situées sur un sol qui présente une déclivité, la propriété de M. [X] et Mme [T] étant en partie haute et la propriété de M. [A] et Mme [V] étant en partie basse, de sorte que le sol situé au-delà du muret côté M. [X] et Mme [T] est plus haut que le sol situé en deçà du muret côté M. [A] et Mme [V].

Il n'est pas contesté que la clôture litigieuse a été édifiée par M. [X] et Mme [T] sur leur propre fonds (et non pas sur la limite séparative) ; la mesure de la hauteur de la clôture doit donc s'effectuer depuis le sol de leur terrain. Il en découle que la critique de M. [A] et Mme [V] sur le dépassement de la hauteur de 1,80 mètre n'est pas fondée. M. [A] et Mme [V] seront donc déboutés de leur demande tendant à voir enjoindre à M. [X] et Mme [T] de réduire la hauteur de leur clôture et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Concernant le brise-vue installé par M. [X] et Mme [T] sur leur clôture grillagée, l'infraction au cahier des charges du lotissement est manifeste. Le fait que la clôture litigieuse soit située en retrait de quelques centimètres sur le fonds de M. [X] et Mme [T] ne peut avoir pour effet d'écarter l'interdiction des brise-vues édictée par le cahier des charges du lotissement. Que d'autres colotis aient, ici ou là dans le lotissement, également passé outre cette interdiction ne justifie nullement l'infraction commise par M. [X] et Mme [T]. Ces derniers indiquent qu'ils ont posé ce brise-vue pour préserver leur intimité ; toutefois, le cahier des charges du lotissement répond à cette préoccupation légitime en préconisant la plantation de haies vives plurispécifiques, comme l'ont d'ailleurs fait M. [A] et Mme [V]. Pourtant, M. [A] et Mme [V] ne demandent pas à leurs voisins d'enlever ce brise-vent. Ils critiquent l'existence de ce dernier uniquement pour solliciter une indemnisation au titre du dommage que leur causerait l'ombre portée de cette installation sur leur jardin (ainsi que l'humidité ou la persistance du gel qu'elle générerait). Sur ce point, M. [X] et Mme [T] répliquent que M. [A] et Mme [V] ont planté une haie vive le long de la limite séparant leurs fonds respectifs, haie dont la hauteur équivaut désormais à celle du brise-vent, de sorte que même sans brise-vent l'ombre portée (par la haie) sur le jardin de M. [A] et Mme [V] serait strictement identique. Cet argument est confirmé par les clichés photographiques figurant à la page 19 du PV de constat du 8 mars 2026 : sur ces deux photos prises depuis le toit-terrasse de M. [X] et Mme [T], on distingue nettement que la pointe avancée de l'ombre portée sur le terrain de M. [A] et Mme [V] n'est pas formée par le brise-vent mais par le feuillage sommital de la haie vive de ces derniers. En outre, sur les photos produites par M. [X] et Mme [T] en pièces 23, on constate que la haie de M. [A] et Mme [V] dépasse la hauteur du brise-vent, lequel ne peut donc être la cause première de l'ombre dont ils se plaignent. Pour contredire ce constat flagrant, M. [A] et Mme [V] n'ont d'autre échappatoire que de produire des photos plus anciennes, prises à une époque où leur haie n'avait pas encore atteint sa maturité. C'est pourquoi, ils seront déboutés de leur demande d'indemnité pour 'privation d'ensoleillement et zone d'humidité et de gel sur une largeur de 7 mètres en hiver'. Le jugement déféré sera réformé à cet égard.

Enfin, M. [A] et Mme [V] demandent que M. [X] et Mme [T] se voient enjoindre de respecter le profil du terrain naturel en retirant le remblai sur une largeur de 80 cm à partir de la limite séparative. Il n'est en effet pas contesté que le sol situé le long du muret séparatif est plus haut du côté M. [X] et Mme [T] que du côté M. [A] et Mme [V]. Les premiers expliquent toutefois que cette situation n'a rien d'anormal compte-tenu de la déclivité de la [Adresse 6] : leur maison est située au-dessus de celle de M. [A] et Mme [V] et le muret séparatif sert à contenir les terres qui pourraient glisser compte-tenu de cette déclivité. L'explication ainsi donnée par M. [X] et Mme [T] paraît parfaitement cohérente. D'ailleurs M. [A] et Mme [V] ne justifient d'aucun préjudice quant à cette différence de niveau entre les deux terrains, se bornant à indiquer dans leurs conclusions que 'le muret apparent côté [P] est plein de moisissures à raison de la présence de terre du fait du remblai' ; cette assertion est illustrée par une photo (page 26 de leurs conclusions), mais sur cette photo aucune moisissure n'est apparente, seules sont visibles des taches de lichen, dont la présence est normale et habituelle sur des murs de pierre situés en extérieur. Au surplus, M. [A] et Mme [V] ne donnent pas la moindre indication sur le préjudice que pourrait bien leur causer cette présence de lichen sur le muret de leurs voisins. M. [A] et Mme [V] seront donc déboutés de leur demande d'enlèvement du prétendu remblai et le jugement déféré sera confirmé à cet égard.

Les éléments produits aux débats ont permis à la cour de statuer en toute connaissance de cause sur les demandes de M. [A] et Mme [V], de sorte que l'expertise sollicitée par eux à titre subsidiaire s'avère inutile. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise.

Sur l'appel en garantie de M. [C] et Mme [Q]

M. [X] et Mme [T] demandent à la cour de condamner solidairement M. [C] et Mme [Q] de toutes condamnations pécuniaires qui seraient mises à leur charge.

En l'occurrence, les seules condamnations pécuniaires mises à la charge de M. [X] et Mme [T] sont le paiement de dommages et intérêts, à hauteur de 1365 euros pour le préjudice de perte d'intimité causé par la vue directe et de 1500 euros, pour réparer le préjudice de perte d'ensoleillement causé par la hauteur de leur garage et de leur maison.

Concernant la perte d'intimité causée par la vue droite, M. [A] et Mme [V] ne demandent d'indemnisation qu'à compter de l'acquisition de l'immeuble par M. [X] et Mme [T], en janvier 2019, il n'y a donc pas lieu pour M. [C] et Mme [Q] de les garantir de cette condamnation.

Concernant la hauteur des bâtiments, elle est le fait de M. [C] et Mme [Q], qui ont vendu ces bâtiments en cet état à M. [X] et Mme [T]. Par conséquent, M. [C] et Mme [Q] seront condamnés à garantir M. [X] et Mme [T] du paiement des dommages et intérêts subséquents, à hauteur de 1500 euros et des intérêts y afférents. Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Agir en justice est un droit, lequel ne dégénère en abus que s'il est prouvé que l'auteur de l'action a agi de mauvaise foi ou a commis une erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, M. [X] et Mme [T] sollicitent la condamnation de M. [A] et Mme [V] à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée. Toutefois, M. [A] et Mme [V] obtiennent partiellement gain de cause. Leur action ne saurait donc être qualifiée d'abusive. M. [X] et Mme [T] seront, en conséquence, déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aucune de parties n'obtient entièrement gain de cause et chacune est déclarée bien fondée sur une partie de ses moyens. Dès lors, il apparaît équitable que chacune garde la charge tant de ses dépens que des frais de justice irrépétibles. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de condamnation aux dépens ou sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS