CA Pau, 28 août 2026, RG 24/03488

FMD/ND

Numéro 26/2324

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/08/2026

Dossier : N° RG 24/03488 - N° Portalis DBVV-V-B7I-JBFA

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE DE [Localité 1]

C/

[M] [W]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 09 Mars 2026, devant :

Mme France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,

France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 2],

Syndicat des copropriétaires dont le siège est [Adresse 2]

Agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SAS PG Immo exerçant sous l'enseigne Square Habitat, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 453 932 725 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Me Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de Mont-de-Marsan

INTIMEE :

Madame [M] [W]

ne le 12 novembre 1963 à [Localité 4] (65)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 5]

assignée le 27 janvier 2025 à étude

sur appel de la décision

en date du 20 NOVEMBRE 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

RG : 24/1383

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [W] est propriétaire des lots n°76 (appartement), 101 (cave) et 115 (parking) au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5], [Adresse 6], et [Adresse 7] à [Localité 6] (Hautes-Pyrénées).

Par acte du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la [Etablissement 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS PG Immo, exerçant sous l'enseigne Square habitat, a fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Tarbes, aux fins de condamner cette dernière, notamment, au paiement des sommes de 2 246,13 € à titre principal avec intérêts de droit à compter du 6 mars 2023, 643,24 € au titre des frais nécessaires de recouvrement et 3000 € au titre des dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 20 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Tarbes a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Etablissement 1] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Etablissement 1] aux entiers dépens,

- rappelé que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire,

- dit que la présente décision sera signifiée par commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l'article 675 du code de procédure civile.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré que le syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Etablissement 1] échouait à rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de sa créance, dès lors qu'il ne produisait ni le procès-verbal de l'assemblée générale ayant approuvé le budget prévisionnel d'exercice 2023 - seul concerné par la demande formulée contradictoirement dans l'assignation, ni la preuve de sa notification à la défenderesse, ni le relevé individuel de charges de l'exercice 2023.

Par déclaration du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Etablissement 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS PG Immo, exerçant sous l'enseigne Square habitat, a interjeté appel de la décision en ce qu'elle :

- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes,

- l'a condamné aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 13 mars 2025, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Etablissement 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS PG Immo, exerçant sous l'enseigne Square habitat, appelant, demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 nouveau, et 30 de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 45-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, 10-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1231-1 du code civil, 696, 700 du code de procédure civile

- infirmer le jugement rendu en date du 20 novembre 2024,

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [M] [W] à lui payer les sommes de :

> 2 246,13 € à titre principal avec intérêts de droit à compter du 06 mars 2023,

> 643,24 € au titre des frais nécessaires de recouvrement

> 3 000 € au titre des dommages et intérêts,

- débouter Mme [M] [W] de toute éventuelle demande de délais de grâce,

- condamner Mme [M] [W] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance,

- condamner Mme [M] [W] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

Y ajoutant,

- condamner Mme [M] [W] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure au titre des frais d'appel,

- condamner Mme [M] [W] aux entiers dépens d'appel.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Etablissement 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS PG Immo, exerçant sous l'enseigne Square habitat, fait valoir :

- que les charges de Mme [W] sont justifiées par les appels de fonds des dépenses de l'immeuble et résultent des comptes approuvés par les dernières assemblées générales des copropriétaires les 29 juin et 14 septembre 2022, alors que cette dernière a été régulièrement convoquée et que les procès-verbaux des assemblées générales lui ont été régulièrement notifiés,

- que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Etablissement 1] est certaine, de sorte que Mme [W] est redevable de la somme de 2 246,13 € à titre principal avec intérêts de droit à compter de la date de la mise en demeure,

- que les frais liés au traitement du contentieux sont prévus contractuellement à la charge du débiteur, Mme [W], de sorte que le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 643,24 € à ce titre,

- que Mme [W] ne peut être considérée comme un débiteur de bonne foi, de sorte que la cour ne peut faire droit à une éventuelle demande du défendeur tendant à l'octroi de délais de paiement,

- que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires résulte de la mise en difficulté financière de celui-ci et doit être réparé par l'octroi de justes dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, l'appelant a fait assigner l'intimée et, par même acte, lui a signifié sa déclaration d'appel. L'huissier a procédé aux diligences nécessaires et, ne trouvant personne pour remettre une copie de l'acte, cette dernière a été déposée en son étude, après qu'un avis de passage a été laissé au domicile de l'intimée conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, l'appelant a fait signifier à l'intimée ses conclusions et pièces.

Bien que citée en étude, Mme [M] [W] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision annoncée au 18 juin 2026, prorogée au 22 septembre 2026 sera rendue par anticipation le 28 août 2026.

MOTIFS

Sur l'arriéré des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Selon l'article 45-1 du décret du 27 mai 2004, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :

- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;

- sont nommées avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves.

Il en résulte que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale sert à valider la gestion financière de l'exercice écoulé et à constater que les comptes sont réguliers.

Cette approbation rend ainsi certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- le relevé de propriété indiquant les lots dont Mme [W] est propriétaire,

- le contrat de syndic,

- le décompte actualisé des charges impayées (pièce n°3 de l'appelant),

- les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024,

- la convocation de Mme [M] [W] à l'assemblée générale du 30 mai 2023 avec l'ordre du jour revenue avec la mention 'Pli avisé et non réclamé' (pièce n°6 de l'appelant),

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel pour l'exercice 2024,

- l'accusé de réception de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2023,

- les mises en demeure adressées à Mme [W] les 6 mars, 17 mai, 17 novembre 2023,

- les lettres de relance des 19 septembre et 19 décembre 2023,

- la sommation de payer du 30 janvier 2024 la somme de 2 686,13 euros, remise à étude,

mais également :

- la convocation de Mme [W] à l'assemblée générale du 29 juin 2022 avec l'ordre du jour revenue avec la mention 'Pli avisé et non réclamé'(pièce n°22 de l'appelant),

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2022 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel pour l'exercice 2023 (pièce n°20 de l'appelant),

- la notification faite le 28 juillet 2022 à Mme [W] du compte-rendu de l'assemblée générale du 29 juin 2022 revenue avec la mention 'Pli avisé et non réclamé' (pièce n°24 de l'appelant),

- la convocation de Mme [W] à l'assemblée générale du 14 septembre 2022 avec l'ordre du jour revenue avec la mention 'Pli avisé et non réclamé'(pièce n°23 de l'appelant),

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 septembre 2022 ayant approuvé les travaux hors budget prévisionnel consistant à la réfection de la toiture du local commercial (pièce n°21 de l'appelant),

- la notification faite le 19 septembre 2022 à Mme [W] du compte-rendu de l'assemblée générale du 14 septembre 2022 revenue avec la mention 'Pli avisé et non réclamé'(pièce n°25 de l'appelant).

Il est cette fois établi que le syndicat des copropriétaires produit l'ensemble des éléments permettant d'établir le caractère certain, liquide et exigible de sa créance à hauteur de 2 246,13 euros. Il convient en conséquence de condamner Mme [W] au paiement de la somme de 2 246,13 euros en principal avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, soit à compter du 6 mars 2023.

La décision sera infirmée de ce chef.

Sur les frais de recouvrement

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur (...).

B) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret' (...).

Pour que cette imputation soit admise, trois conditions doivent être réunies :

> il faut tout d'abord que la créance du syndicat soit justifiée,

> il faut ensuite, lorsqu'il s'agit de 'frais de relance' que ces frais aient été exposés 'à compter de la mise en demeure' (Cass. 3e civ., 27 septembre 2006, n°05-15.048),

> il faut enfin que ces frais soient 'nécessaires', c'est-à-dire qu'ils aient été nécessaires au recouvrement de sa créance (Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n°09-17.219).

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic fixe dans la rubrique 9 de son annexe intitulé 'Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires' la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait, à savoir :

* Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* Relance après mise en demeure ;

* Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;

* Frais de constitution d'hypothèque ;

* Frais de mainlevée d'hypothèque ;

* Dépôt d'une requête en injonction de payer ;

* Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

* Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame en cause d'appel la somme de 643,24 euros au titre des frais de recouvrement se décomposant comme suit :

Date

Libellé

Débit

Crédit

Solde progressif

06/03/2023

Frais de relance : Mise en demeure

55

0

55

17/05/2023

Frais de relance : Mise en demeure

55

0

110

19/09/2023

Frais de relance : dernière relance avant procédure

30

0

140

17/11/2023

Frais de relance : Mise en demeure

60

0

200

19/12/2023

Frais de relance : dernière relance avant procédure

40

0

240

15/01/2024

Constitution dossier huissier

200

0

440

31/01/2024

Charge privative - sommation de payer

143,24

0

583,24

08/03/2024

Frais de relance : mise en demeure

60

0

643,24

Total Frais de relance

643,24

Au soutien de sa demande, il considère que ces frais sont justifiés et correspondent au montant forfaitaire et contractuel résultant de la stricte application du contrat de syndic en cours de validité.

Considérant que les frais de commissaires de justice doivent être compris dans les dépens et que les diligences du syndic consistant en une simple transmission à un avocat ou un huissier/commissaire de justice ou le suivi du contentieux (correspondant à des tâches dont le caractère exceptionnel n'est pas démontré) entrent dans la mission de gestion courante du syndic, la cour ne retiendra que les frais de relance et de mise en demeure conformément au décret susvisé, soit la somme de 300 euros (55 euros + 55 euros + 30 euros + 60 euros + 40 euros + 60 euros).

Il convient donc de condamner Mme [M] [W] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires. La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts

Pendant plusieurs mois, Mme [W] s'est abstenue de payer les charges de copropriété, sans motif valable pour expliquer sa carence. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et celle de 1 500 euros pour ceux exposés à ce titre en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,